“大家淡定淡定，先不要慌！”盡管自己也被突如其來的樓市新政弄得“摸不著頭腦”，上海一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人還是決定第一時(shí)間先安撫員工的情緒。
上周五，國務(wù)院辦公廳公布了新國五條的實(shí)施細(xì)則，政策之嚴(yán)厲遠(yuǎn)超外界預(yù)料，其中出售個(gè)人住房按差額征收20%個(gè)稅的條款如一劑“猛藥”，給原本火熱的樓市帶來諸多重大且微妙的變化。
“交易中心過戶人數(shù)爆棚，房產(chǎn)中介開緊急會議商討對策，有購房者與房東陷入觀望，也有人急于搶在新政細(xì)則落地前完成交易”，剛剛過去的這個(gè)周末，樓市調(diào)控新規(guī)撩動(dòng)了整個(gè)樓市。
“末班車”效應(yīng)
新“國五條”細(xì)則明確，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
而此前，個(gè)人售房所得稅征收中，提供完整準(zhǔn)確房屋原值憑證的，按差額的20%稅率征收，未提供的由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征稅，按交易總價(jià)款的1%~3%計(jì)征，實(shí)際操作過程中，一般采用后一種計(jì)征方式。此外，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且家庭唯一生活用房的，可免征個(gè)人所得稅。
一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人給記者算了一筆賬。“以廣州大道南某小區(qū)2003年的一套房子為例，現(xiàn)在標(biāo)價(jià)300萬左右，2003年業(yè)主購入時(shí)大約60萬。即便將來業(yè)主降價(jià)到280萬，比現(xiàn)在低20萬，但220萬差價(jià)的20%個(gè)稅就高達(dá)44萬。”
“細(xì)則出來前，我們要做的就是與時(shí)間賽跑。”上海一名房產(chǎn)中介告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，購房者和房東都不愿意承擔(dān)個(gè)稅新政帶來的交易成本，希望在新政落地前完成交易，促使二手房交易在短時(shí)間內(nèi)形成“末班車”效應(yīng)。
上周末，記者在上海浦東、閔行等區(qū)的交易中心看到，早上9點(diǎn)多，前來辦理相關(guān)手續(xù)的購房者就排出了長達(dá)幾十米的隊(duì)伍，整個(gè)交易中心被擠得水泄不通。一位房產(chǎn)中介坦言：“實(shí)在是沒法想象，太夸張了，我從業(yè)以來沒見過這場面！”
滿堂紅地產(chǎn)位于廣州市華南板塊的一個(gè)門店，看樓人流比平時(shí)大漲，所有經(jīng)紀(jì)人取消休假，全天候連軸轉(zhuǎn)地陪客戶看房。其中一位中介人士向記者透露：“兩天下來沒有歇過，一天帶幾批客戶，走到腿都快斷了。”
而活躍于廣州海珠區(qū)的一位地產(chǎn)中介李先生同樣有個(gè)繁忙的周末。他稱自己“一直在帶客戶看房，不單看，還不乏看房當(dāng)天立即成交的案例。”據(jù)其透露，星期六早上一位女士在他帶領(lǐng)下看了一套總價(jià)190萬元的房子，下午便約了賣家出來簽約。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，在各地政策執(zhí)行細(xì)則未出臺之前，對房價(jià)上漲較快的一二線城市，住房買賣之間價(jià)格差距較大，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內(nèi)會加速二手房業(yè)主與購房人的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期，而房價(jià)上漲過快的區(qū)域?qū)⒂绕涿黠@。
買賣雙方博弈
據(jù)本報(bào)記者了解，目前北京、上海都還在執(zhí)行原先的個(gè)稅征收細(xì)則，即大多數(shù)交易按交易總價(jià)款的1%~3%計(jì)征。而多位接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士判斷，“滿五年唯一”的住房有可能繼續(xù)免征個(gè)人所得稅，但其他住房個(gè)稅如何征收還有待細(xì)則在地方的落地。
“滿五年，唯一一套房，趕緊來看房吧。”昨日中午，北京朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖路的一家房產(chǎn)中介門店內(nèi)，記者剛一進(jìn)門，就聽到里屋有人如此喊道。
置業(yè)顧問張杰正對著電腦里的房源信息，給前來咨詢的一對夫妻介紹起了附近的房子：“現(xiàn)在唯一住房非常好賣，你看這個(gè)11點(diǎn)28分錄入的房源，下午1點(diǎn)多就成交了。”
記者看到，張杰所說的這套房子在團(tuán)結(jié)湖東里，是面積約79平方米的三居室，總價(jià)335萬，單價(jià)約為4.25萬元/平方米，與上月的成交價(jià)格相比變化不大。
張杰解釋說，這套房子之所以這么快就能成交，是因?yàn)榉勘疽褲M五年，省了5.6%營業(yè)稅。此外，本次細(xì)則所要求的轉(zhuǎn)讓所得的20%也可免交。“這不是一筆小數(shù)目，就算賣方購進(jìn)此房的價(jià)格為185萬元，那么就按150萬元差額的20%征個(gè)稅，也有30萬元呢。”
“1%征稅”條款存廢與否，讓準(zhǔn)備換房的人著急賣出和買進(jìn)之外，也讓已經(jīng)簽完購房協(xié)議但未辦完網(wǎng)簽和過戶的購房者，尤為緊張。一位北京市民在互聯(lián)網(wǎng)上抱怨：“今年剛領(lǐng)完結(jié)婚證，就迎來繳20%個(gè)稅的噩耗，定金與中介費(fèi)已交，個(gè)稅由買房人承擔(dān)，我的血已經(jīng)凝固……”
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示，這一現(xiàn)象不一定會出現(xiàn)。他的理由是，市場降溫后，買方可能也不愿承擔(dān)這一負(fù)擔(dān)，他預(yù)計(jì)，市場強(qiáng)弱，決定買賣雙方博弈的結(jié)果。
關(guān)于房價(jià)變化，楊紅旭預(yù)計(jì)，由于地方細(xì)則出臺還需過程，3月交易量不會受到影響，但從4月開始到三季度，成交量將被抑制，如果四季度前降溫幅度大，則四季度有可能反彈，一二線城市的降溫幅度會超過三四線城市。價(jià)格方面，他認(rèn)為，二季度房價(jià)仍有小幅上漲，下半年個(gè)別月份會出現(xiàn)下跌。但總的來說，他仍堅(jiān)持“2013年市場震蕩上行”的看法。
不過，由于新政的嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超預(yù)期，也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市將漸漸陷入低谷。中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智向本報(bào)表示，如果真按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，將會對二手房成交量帶來沉重打擊。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心表示，根據(jù)過往稅收方面的政策經(jīng)驗(yàn)，征收10%以上的高額稅率即刻會導(dǎo)致市場成交量減少一半。
深圳多家地產(chǎn)中介認(rèn)為，在短期內(nèi)，新政將會導(dǎo)致二手房價(jià)橫盤，但如果買賣雙方觀望和僵持時(shí)間超過半年，房價(jià)則開始下行。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
