二手房交易中個稅按個人所得的20%征收，部分城市上調(diào)二套房首付和貸款利率，限購進(jìn)一步推開…… “國五條”及其實施細(xì)則的及時出臺，釋放了政策將持續(xù)從緊的信號，徹底打消了一些地區(qū)和開發(fā)商等待政策放松的幻想，無疑是值得肯定的。調(diào)控“殺手锏”對樓市影響幾何？有一種聲音，需要引起重視：針對不同人群，不同需求，房價調(diào)控需要精細(xì)化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分。

 

憂慮之一，高額個稅將轉(zhuǎn)嫁給購房者，反而抬高房價？征收20%的個稅，導(dǎo)致售房者報價偏高，剛需轉(zhuǎn)而集中于新房市場，由于調(diào)控只有目標(biāo)而沒有“限高令”，會否抬高新房價格？憂慮之二，高額個稅將導(dǎo)致二手房房主惜售，轉(zhuǎn)出售為長期出租，導(dǎo)致租金高漲？雖然理論上由售轉(zhuǎn)租增加了出租房的供應(yīng)，租金理應(yīng)下跌，但國外的實例卻是征收高額資本利得稅導(dǎo)致了租金高漲。憂慮之三，改善性需求往往是先買后售，高額個稅直接讓改善性需求躺著中槍，買不起，更賣不起。

 

以市場手段從交易環(huán)節(jié)打擊投機(jī)炒房，是樓市調(diào)控的正確方向。中國“高房價”的根源，主要是土地財政導(dǎo)致的高昂地價成本，政府保障房、經(jīng)適房、廉租房、公租房的供應(yīng)短缺導(dǎo)致的市場單一化，寬松的融資環(huán)境導(dǎo)致的開發(fā)商坐地起價，要從根本上解決“高房價”問題，在逐漸常態(tài)化市場手段的同時，在階段時期內(nèi)，還需要更嚴(yán)厲的行政手段和金融手段，這也是避免新政傷及無辜的要害所在。

 

樓市調(diào)控新政該如何精細(xì)化，以避免傷及無辜？首先，在征收高額個稅的同時，應(yīng)建立跟家庭負(fù)擔(dān)、改善性購房掛鉤的退稅政策，避免扼殺改善性需求者的生活質(zhì)量提高。其次，提供足量保障房、經(jīng)適房的供應(yīng)以平抑房價，也增加剛需者的選擇余地，避免單一的商品房供給讓剛需者還是買不起房，甚至面對房價繼續(xù)上漲之憂。第三，在征收差額20%個稅的同時，對多套房或超過一定人均面積住房加征累進(jìn)房產(chǎn)稅，逼迫炒房者不得不降價售房。第四，加強(qiáng)廉租房、公租房供應(yīng)以平抑租金，同時，健全出租房屋所得的監(jiān)管和稅收政策，避免以租代售影響市場供給，也避免租金高漲。

 

房屋兼有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，僅在交易環(huán)節(jié)做文章，最后還是“羊毛出在羊身上”，高額個稅極可能還得由購房人買單，不能從根本上解決高房價問題。新的調(diào)控政策，應(yīng)該推出精細(xì)化的配套政策，以避免傷及無辜。更有效的措施，還是應(yīng)該從解決地方政府的土地財政壓力入手，遏制變相放松調(diào)控的沖動，切實執(zhí)行房價控制目標(biāo)和問責(zé)機(jī)制，明確和穩(wěn)定房價預(yù)期，將市場導(dǎo)入良性循環(huán)。