●通過(多年)調(diào)控，已擠壓了房地產(chǎn)的泡沫，使曲線上揚(yáng)的斜率降低了，減少了大起大落的因素，因此不能否定總體的調(diào)控政策。
——全國(guó)政協(xié)委員賈康
●我國(guó)亟待建立健康的、持之以恒的、包括保障房在內(nèi)的住房制度，不是看二手房賣得好了，馬上就去加稅，要強(qiáng)調(diào)住房制度的穩(wěn)定性、連續(xù)性。
——全國(guó)政協(xié)委員李曉林
國(guó)務(wù)院辦公廳近日發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(簡(jiǎn)稱新“國(guó)五條”)，在出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得的20%規(guī)定計(jì)征個(gè)稅、可提高二套房首付、增加供應(yīng)等六方面打出“組合拳”。
此輪調(diào)控新政對(duì)樓市有何影響？房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)如何保持長(zhǎng)效？引起人大代表、政協(xié)委員的熱議。
1 調(diào)控房?jī)r(jià)不能只限需求
針對(duì)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控新政中，二手房交易按照增值額20%征收個(gè)稅的規(guī)定，全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，提高稅收，可能導(dǎo)致這些負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給了購房者?？刂品?jī)r(jià)的關(guān)鍵還在于擴(kuò)大供給。
規(guī)定在一定程度上能抑制投機(jī)，蔡繼明表示，但其負(fù)面效應(yīng)也很明顯。按差額征收20%個(gè)稅以后，一些有房子的人可能取消賣房，從而減少了市場(chǎng)供給。即使房子用于出租，租金也未必能下降。
另一方面他認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)控，單純靠限制需求肯定是行不通的，而是要提高供給。而要擴(kuò)大房子的供給，前提是擴(kuò)大土地的供給，這需要各地政府繼續(xù)努力。
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也認(rèn)為，對(duì)樓市調(diào)控，政府不應(yīng)只在商品房、產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)有調(diào)控動(dòng)作，還應(yīng)該加緊建設(shè)保障房。低收入家庭、夾心層家庭“居有所屋”主要依靠公租房為代表的保障房來實(shí)現(xiàn)。因此，不能把房地產(chǎn)調(diào)控只看做是商品房、產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控。托起低端家庭的保障房的有效供給也很重要。
全國(guó)政協(xié)委員崔永元也表示，政府要擴(kuò)大保障房的保障范圍。
2 調(diào)控房?jī)r(jià)也要控地價(jià)
全國(guó)政協(xié)委員李曉林認(rèn)為，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有很大影響，“調(diào)房?jī)r(jià)也要控地價(jià)”。
李曉林認(rèn)為，政府主導(dǎo)的土地拍賣、競(jìng)價(jià)，地王不斷出現(xiàn)，地價(jià)高并沒有得到控制。加上通貨膨脹、勞動(dòng)力成本等因素，房?jī)r(jià)當(dāng)然難降。在全國(guó)地價(jià)偏高的情況下，地方政府賣地補(bǔ)充財(cái)政，也推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
他認(rèn)為，我國(guó)亟待建立一個(gè)健康的持之以恒包括保障房在內(nèi)的住房制度，“不是看二手房賣得好了，馬上就去加稅，導(dǎo)致有人昨天賣出房子，就少交稅，明天賣房就得多交稅。這不正常”，要強(qiáng)調(diào)住房制度的穩(wěn)定性、連續(xù)性。
3 “房?jī)r(jià)越調(diào)越高”是誤導(dǎo)
針對(duì)民間所謂“房?jī)r(jià)越調(diào)越高”的抱怨，賈康認(rèn)為，這種說法有誤導(dǎo)。“可以想象，如果不調(diào)控，房?jī)r(jià)會(huì)瘋成什么樣子，泡沫要發(fā)展成什么樣子。”
他說，中國(guó)城鎮(zhèn)化水平要從目前的50%發(fā)展到70%。在這一背景下，建成區(qū)房?jī)r(jià)本身就是越走越高。通過調(diào)控，已擠壓了其中的泡沫，使曲線上揚(yáng)的斜率降低了，減少了大起大落的因素，因此不能否定總體的調(diào)控政策。
另外，對(duì)“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)卻未推廣的問題。賈康認(rèn)為，對(duì)此，今年可能就會(huì)有更實(shí)際動(dòng)作。
觀點(diǎn)
新政方向正確所得稅難轉(zhuǎn)嫁
昨日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生認(rèn)為，新“國(guó)五條”方向正確。過去房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)個(gè)稅按1%征收，是鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展，現(xiàn)在恢復(fù)到20%，才是恢復(fù)稅法的本來面目。
但全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明擔(dān)心，二手房與新房相比，在配套方面可能有優(yōu)勢(shì)，對(duì)于一些有剛性需求的買房者而言，如果他們買二手房，賣房者會(huì)把這部分稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他們，從而變相提高了房?jī)r(jià)。
但華生說，此前由于陰陽合同以及稅率的原因，二手房交易的個(gè)稅很少，主要稅集中在交易稅(如契稅)，在賣家強(qiáng)勢(shì)的情況下，交易稅是容易全額轉(zhuǎn)嫁的，但所得稅不同。
他舉例說，如果在城市同一區(qū)域，兩套相鄰的房子都售價(jià)300萬，其中一套商品房初始價(jià)250萬，那么按照差額計(jì)算，需要繳納的個(gè)稅是10萬元；但另一套房子初始價(jià)是50萬元，需要繳納的個(gè)稅是50萬元。
華生認(rèn)為，在市場(chǎng)的作用下，因成本不同，后者則不能把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌建議，細(xì)則目前仍不夠細(xì)，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化的政策包括政府對(duì)真正剛性需求者的第一套房如何進(jìn)一步放寬條件;舊房換新房者如何進(jìn)行支持;如何鼓勵(lì)長(zhǎng)期租房等。
分析
新房?jī)r(jià)會(huì)否推高存爭(zhēng)議
政策實(shí)施后，是否會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的新房受到追捧，且價(jià)格上漲？蔡繼明表示，這兩者應(yīng)該沒有因果關(guān)系。
蔡繼明說，事實(shí)上，房?jī)r(jià)上漲和下降跟預(yù)期有關(guān)。如果大家預(yù)期會(huì)降，那么房?jī)r(jià)就會(huì)降?？偟膩碚f，這取決于政府的調(diào)控決心。從現(xiàn)有各城市情況看，之前的調(diào)控目標(biāo)并未完全實(shí)現(xiàn)。
李曉林認(rèn)為，征收20%個(gè)稅，對(duì)抑制房?jī)r(jià)作用不會(huì)太大。政策想打擊投資和投機(jī)性需求。但也許沒把二手房房?jī)r(jià)打下來，可能會(huì)刺激了一手房房?jī)r(jià)上升。他認(rèn)為，在制定政策時(shí)，應(yīng)全面考慮政策出臺(tái)時(shí)會(huì)不會(huì)對(duì)別的方面起到副作用，謹(jǐn)慎評(píng)估。
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