近日，被稱為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控新政“國五條”出臺，其中增加供給、強(qiáng)化限購限貸等內(nèi)容，被業(yè)內(nèi)人士形容為近年來對樓市過熱打擊力度較大的一記“重拳”。但購房者最關(guān)心的莫過于“出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅”這一條。在采訪中，臨沂市不少二手房買家、賣家都希望能盡快繳納個稅，趕在新規(guī)正式執(zhí)行前完成交易。
房產(chǎn)中介邵明恩正在給客戶挨個打電話通知，希望客戶盡快在新規(guī)執(zhí)行前繳納個稅。
【反應(yīng)】
中介急催客戶過戶 賣房所繳個稅恐“轉(zhuǎn)嫁”買方
邵明恩從事二手房交易近十年，他告訴記者，這次“國五條”對房地產(chǎn)調(diào)控確實是最嚴(yán)厲的一次，尤其是二手房轉(zhuǎn)讓個稅的變化，這對二手房市場算是一場級數(shù)不小的“地震”，也有可能出現(xiàn)“買得起房，繳不起稅”的局面，這對有需求的購房者無疑是一個打擊。他也想趁著新政策落地之前的空窗期，加緊辦理手頭客戶的繳費過戶手續(xù)，一上午通知了7家正在辦手續(xù)的客戶。
“賣二手房的業(yè)主，大部分都是買入時很便宜，除非等著用錢等特殊情況，如果房子不增值大多數(shù)業(yè)主會選擇出租。買入價越低，賣房時形成的差額就越大，繳個稅就越多，特別是十多年前的老房子，買入價只有現(xiàn)在賣價的三分之一或甚至更低，這勢必會造成高額的個稅。在我市二手房房源屬于供不應(yīng)求，在交易中買方其實是處于劣勢，大多數(shù)二手房交易為賣方一口價，過戶的手續(xù)、費用都是由買方來負(fù)責(zé)，這樣一來勢必會增加買方的購房成本。”邵明恩告訴記者，今天上午他給近幾天辦業(yè)務(wù)的客戶挨個去了遍電話，告訴他們這個消息并提醒他們抓緊時間辦理個稅，但多數(shù)賣方對此消息反映并不強(qiáng)烈，而所有的買方都非常關(guān)心，希望能趕在個稅新規(guī)正式執(zhí)行前辦理完。
購房者周末就到房產(chǎn)交易中心 打算過戶
3日下午1點，在臨沂市房產(chǎn)登記交易中心，雖非工作日大門緊閉，但記者仍看到不少市民前來打算辦理過戶業(yè)務(wù)。
“昨天我看到了新聞，說是二手房買賣以后得繳納20%的個人所得稅，前兩天我才把原來住的那套109平米的老房子賣掉，我趕緊聯(lián)系了買方，希望今天一起來把手續(xù)辦辦，要是能今天就能把個稅繳上更好，就怕新規(guī)突然實施，20%的個稅誰能受得了??！不知道周末房產(chǎn)登記交易中心不上班。”打算來辦理二手房過戶的盧先生，趴在“鐵將軍”把門的玻璃門往里看，一臉的無奈。
盧先生剛走，一個騎電動車的小伙子又來了，他看到交易中心沒開門后并沒有馬上離開，而是圍著交易中心貼出來的幾份公告認(rèn)真看了起來。“剛聽說二手房交易個稅要漲，而且要漲不少，我啥都沒想就趕來想咨詢下，卻忘了今天是周末?？吹介T口貼了不少公告，以為有關(guān)于二手房個稅繳納相關(guān)的信息，看了一圈也沒見著。上周我和對象一起看中了一套二手房，雖然是只有80多平米的老房子，但價格比新房子便宜不少，好不容易湊夠了房款和過戶費用，一聽說二手房交易漲個稅，原本稍微放松的神經(jīng)一下子又緊繃起來，明天一大早我還得來，問清楚情況得趕緊辦手續(xù)了，早辦有可能還省點錢。”小伙子告訴記者。
【算賬】
34萬買的房，新規(guī)賣房繳18萬個稅
蘭山區(qū)的宋先生在2002年底在我市天和花園購買了一套住房，面積167平米。他告訴記者，當(dāng)年購買時優(yōu)惠完每平米單價才2080元，總房款不過34萬元多點，現(xiàn)在沾了學(xué)區(qū)房的光，每平米能賣到7500元，總價達(dá)到125萬元左右。但工作單位已經(jīng)搬到了北城新區(qū)，今年他計劃搬到北城新區(qū)的新房子住。
“本來打算今年把天和花園這套房子賣掉，用來還新房子的貸款，昨天得知二手房個稅新規(guī)后把我嚇著了，我這房子差額91萬元，要是按照新規(guī)計算，我賣套房子個人所得稅就得交18.2萬元，這也太離譜了吧，如果按照現(xiàn)在的個稅計算，只需要繳納1.25萬。個稅新規(guī)何時執(zhí)行是關(guān)鍵，而且我覺得應(yīng)該出臺細(xì)則，像我這房子屬于11年前購買的，房齡長差價也大，應(yīng)該有區(qū)別對待。”宋先生表示。
上月末剛剛購買了一套二手房的小吳也很著急，雖然他是買方，但根據(jù)與賣方的協(xié)議，如果個稅按照差額20%繳納，那么多花的近10萬元可能還會由小吳承擔(dān)。
“136平米的房子，我是以81萬元買到手的，當(dāng)時跟房主談的時候約定好，所有過戶手續(xù)由買方辦理和繳費，中介也告訴我個稅只是總房款的1%，即8100元，但現(xiàn)在‘國五條’出臺后把個稅變成了房款差額的20%，這房子最初買的時候只花了30萬，我自己算了下，差額51萬的20%是10.2萬，這比總房款1%的個稅多了9萬多，如果辦手續(xù)時真按照差額20%繳納個稅，那這房子我考慮就不買了。”小吳表示，3日上午已經(jīng)接到了房產(chǎn)中介的電話，讓他抓緊時間準(zhǔn)備手續(xù)辦理過戶。
【影響】
新規(guī)或事與愿違，抬高新房、租房價格
魯房置換臨沂區(qū)域經(jīng)理王杰保對“國五條”表示擔(dān)憂，“用地供應(yīng)今年總量不低于前5年均值；囤地捂盤將禁止購地融資；繼續(xù)加強(qiáng)限購政策這幾項和我市購房者并沒有直接關(guān)系，關(guān)于二手房貸款的首付比例在我市暫時也不太可能調(diào)整，只有二手房買賣中按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅這條最受關(guān)注，爭議也最大。”
王杰保表示，新規(guī)出臺后對二手房市場將產(chǎn)生明顯影響，短期內(nèi)會加速二手房賣房與買房的交易，爭取搭上老政策的“末班車”，二手房交易將進(jìn)入暫時的高峰期。隨著新政策細(xì)則出臺和正式實施后，我市二手房交易量可能會出現(xiàn)暫時走低，賣方、買房者需要一段時間來適應(yīng)和接受個稅新規(guī)造成的額外付出。這種情況下很有可能會導(dǎo)致新房交易量、價格走高，租房價格也會“更上一層樓”。
“賣方不愿意為個稅埋單，這部分費用就會轉(zhuǎn)移到買方，但多數(shù)二手房買方大多資金困難，難以負(fù)擔(dān)多出的這部分費用，部分購房者就會把視線轉(zhuǎn)移到新房上，而房地產(chǎn)開發(fā)商也可能會借助二手房購房成本的增加而提價，而其中也有部分購房者會繼續(xù)選擇租房，再次推高租房價格。”王杰保說。
【解讀】
1.何時按新政策征個稅？
記者了解到，目前臨沂市二手房過戶個稅仍按照總房款的1%執(zhí)行，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。另外，商鋪、寫字樓等商業(yè)用房的過戶按照轉(zhuǎn)讓差額的20%收取個稅。
記者從我市多家二手房中介反饋的消息得知，目前我市相關(guān)部門并沒有下發(fā)新的二手房個稅征收辦法，由于發(fā)稿當(dāng)天為非工作日，記者沒有從相關(guān)部門獲得“國五條”在我市的正式執(zhí)行時間。
2.賣房所得20%個稅，指全額還是差額？
“要按賣房所得的20%征個稅，那我房子賣50萬元是不是就要交10萬元的個稅呢？”有市民看到“國五條”細(xì)則后，非常擔(dān)心按全額征收個人所得稅。
業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)相關(guān)條文解讀，應(yīng)該是按房屋的增值部分來征收個人所得稅，即按照賣房金額與當(dāng)初買房金額差價的20%來繳納個稅。
3.按差額征個稅有多強(qiáng)的操作性？
有市民提出，自己的房子房齡較長，當(dāng)時也沒有購房發(fā)票，房產(chǎn)部門是不是有登記也不得而知，像這種情況應(yīng)該怎么來確定房屋買入價。另外，像若干年前的房改房，一套百平米的三居室購入價格只有不到10萬元，但經(jīng)過房改后市場價可能是原價的數(shù)倍，這類房子是不是會區(qū)別對待？
業(yè)內(nèi)人士稱，對待房產(chǎn)部門無備案的個別老房子該如何確定購入價，目前出臺的“國五條”中沒有特別解釋說明，房改房也沒有做出區(qū)別對待。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，各省出臺的細(xì)則或?qū)Υ祟惽闆r做出區(qū)別對待，比如根據(jù)區(qū)域的成交均價，定出一個購入指導(dǎo)價，按照指導(dǎo)價與成交價的差額征收個稅。
【鏈接】二手房交易基本流程
1.買賣雙方到我市房產(chǎn)登記交易中心查詢所交易房屋的原始檔案
2.賣房持原房產(chǎn)證去具有評估資質(zhì)的單位或公司做評估并出具評估報告
3.持評估報告到我市房產(chǎn)登記交易中心做房屋測繪
4.買賣雙方簽訂購房契約并辦理資金托管
5.在我市房產(chǎn)登記交易中心相關(guān)服務(wù)窗口繳納契稅、個人所得稅、營業(yè)稅等各類稅費。
6.完成過戶，3-5個工作日內(nèi)領(lǐng)取新房產(chǎn)證。
過戶所需的8項稅費
1.個人所得稅
2.營業(yè)稅
3.契稅
4.交易稅
5.測繪費
6.評估費
7.查檔費
8.工本費
