從2012年年底開始，北京樓市再次出現了比較強烈的上漲沖動。而近幾年間，不乏令人記憶深刻的樓市調控。比如，2010年4月“新國十條”出臺后，樓市的一輪調控；2011年2月，“新國八條”出臺之后，引發(fā)的“史上最嚴厲調控”。因此，“國五條”的出臺，是否意味著新一輪調控山雨欲來？新京報邀請業(yè)內專家就此展開探討。
【影響】 后續(xù)細則決定具體效果
新京報：這次“國五條”的出臺，您認為會對樓市的走勢產生哪些影響？
朱中一：對2013年房地產市場走勢的預測，在政策層面，政府肯定堅持房地產調控政策不放松，對房價上漲較快的城市政府還會采取問責等措施，并做好政策預案。我們認為2013年房地產市場總體仍會平穩(wěn)發(fā)展，市場環(huán)境也好于去年。
范小沖：兩會馬上就要召開了，后面的走勢更主要的還要看兩會的信號和之后出來的措施。我想今年也會延續(xù)過去的調控方向，政策也還會持續(xù)一段時期。
楊紅旭：任何一次高規(guī)格的調控，肯定會有效果。比如2011年的“新國八條”出臺之后，市場持續(xù)降溫。不過我們也應清楚，多數新政出臺后，效果也僅僅表現為住宅成交活躍度下降，價格漲幅回落。不妨做個比喻：樓市溫度達到80度了，若無調控，則將繼續(xù)升至100度；但有了調控，溫度也只是不再繼續(xù)上升，或者一段時間后降至60度而已。高溫依舊是高溫，治標不治本。本輪調控的具體效果還要看后續(xù)細則。我對“新國五條”的效果判斷總體不樂觀，具體情況取決于后續(xù)配套措施。
陳國強：要看清楚“國五條”的影響，需要更長的時間，需要相關部委和地方政府的細則出來。不過現在可以對其有個初步判斷。“國五條”是和2010年以來國務院陸續(xù)出臺的“國十一條”“國八條”等等是一脈相承的，政策取向上是一致的，對穩(wěn)定市場預期，遏制市場的非理性表現有及時引導的作用。2012年年末以來市場有一些異動。“國五條”會帶來新一輪的觀望，之前打算入市的人，可能會重新評估市場。
高姍：“國五條”的出臺，表明了中央政府繼續(xù)嚴厲調控房地產市場的態(tài)度，這一方向性的政策雖然不會對市場產生什么實質性的影響，但是對于地方政府起到的是指導性作用，在這一政策指導下，各地方政府將陸續(xù)出臺細則。從目前趨勢來看，房地產市場調控政府仍以收緊為主，預計新細則出臺將會終結自2012年下半年開始的這輪房價過快反彈回升的趨勢，但是基于2011-2012年土地出讓稀缺帶來的短期供應不足，預計房價仍會有上漲趨勢，但是上漲幅度將減緩。
【細則】 二套房貸或進一步收緊
新京報：目前北京的調控政策已經是全國最嚴厲的了，如果繼續(xù)限制收緊，在哪些方面還有比較可行的收緊空間？
朱中一：“國五條”體現了兩個層次的要求，一是繼續(xù)嚴格執(zhí)行既有的限購政策，二是意味著限購范圍有可能擴大。“國五條”從某種意義上來說，是釋放了一種信號。現在馬上就要召開兩會，具體的政策會如何出臺，還要看兩會上釋放出什么樣的信號。
范小沖：政府只要想動用行政手段，那是會有很多的辦法的。但是產生相應的副作用也會很大。很多手段會很有效，但是會不會用，還需要評估。房地產行業(yè)還是要健康、持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。而不是簡單地打壓下去。
陳國強：限購的政策從嚴執(zhí)行，對購房者資格的審核會從嚴，接下來第二套房貸款門檻可能提高，還有，對政府年度住宅用地供應任務完成的監(jiān)督會更嚴。此外，對二手房市場，我想應該給予更多的重視。
高姍：北京版細則如果繼續(xù)限制收緊，主要有兩方面的空間，一是對于二套以上信貸收緊，繼續(xù)加大首付款比重、上浮房貸利率等；另一方面則是加快房產稅實施節(jié)奏，房產稅的手段如果利用得當，將能夠很好地自行調配市場存量，以二手市場彌補一手市場供應的不足，從而能夠很好地抑制房價的漲勢。
【建議】
應合理安排推地節(jié)奏
新京報：“國五條”中提到要增加普通商品住房及用地供應，您認為在供地方面，政府應如何更科學、更合理供應土地？
范小沖：現在所提的，基本上還是以前的思路和辦法的落實，在執(zhí)行上面加強力度，這樣產生效果的空間是有限的。而要真正有大的變化，還是要進行制度的改革。例如土地財政的問題，城鄉(xiāng)土地的二元結構問題，民間資本是否能進入一級開發(fā)的問題，以及容積率的問題等，都還有很大的制度改革空間。
楊紅旭：供地政策方面，短期內沒什么好辦法。長期來看，應當進行改革，打破地方政府對土地供應的壟斷?？梢詮膬煞矫嫒胧?，一是現在城市土地閑置現象嚴重，批而未建的用地規(guī)模巨大，對城市的這些存量用地，例如國有企業(yè)的廢棄工廠，企事業(yè)單位的閑置的土地，應鼓勵他們自行轉讓，將土地盤活；第二，對農村集體土地也應允許其自行轉讓，用于房地產開發(fā)。
陳國強：首先，對北京這樣的城市，要保證充足的供地量，不能像之前，連續(xù)幾年完不成年度住宅供地計劃。第二，土地供應的區(qū)域、供應的節(jié)奏要更合理、更科學，遠郊區(qū)縣和城中心土地供應要有一定的組合，供應的節(jié)奏不能再出現年中斷頓、年底集中推的情況。第三，對已經成交的土地，要督促拿地方及時開發(fā)，及時形成住宅市場的供應量。第四，加大保障房建設用地的供應。
高姍：一方面要調整地方政府對于地價的預期，合理設定起拍價格。由于地方政府對于土地財政的依賴，使得其對于出讓地塊的價格預期普遍較高，由于地價加諸在房價中的比重較大，因此地價偏高不利于對房價的控制；另一方面，政府在推地節(jié)奏方面應合理安排，避免出現階段性過熱或過冷，由此帶來的供應的過多或不足都不利于市場的平穩(wěn)發(fā)展。
“國五條”是和2010年以來國務院陸續(xù)出臺的“國十一條”、“國八條”等一脈相承的，對穩(wěn)定市場預期，遏制市場的非理性表現有及時引導的作用。
陳國強(中國房地產學會副會長)
政府要想動用行政手段，那是會有很多的辦法的。但是產生相應的副作用也會很大。很多手段會很有效，但是會不會用，還需要評估。
范小沖(陽光100集團常務副總裁)
“國五條”體現了兩個層次的要求，一是繼續(xù)嚴格執(zhí)行既有的限購政策，二是意味著限購范圍有可能擴大。
朱中一(中國房地產業(yè)協(xié)會副會長)
樓市溫度達到80度了，若無調控，則將繼續(xù)升至100度；但有了調控，溫度也只是不再繼續(xù)上升，或者一段時間后降至60度而已。
楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)
政府在推地節(jié)奏方面應合理安排，避免出現階段性過熱或過冷，由此帶來的供應的過多或不足都不利于市場的平穩(wěn)發(fā)展。
高姍(亞豪機構副總經理)
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