2013開年，土地市場就迎來了一波熱鬧的行情。

 

2月最后一天(2月28日)，北京土地市場有13宗土地集中成交，出讓底價合計超78億元。截至2月25日，北京今年土地出讓金已有368.8億元進賬，而昨日13宗地的成交總額超過107億元。也就是說，今年前兩月北京土地出讓金收入超過470億元，已超過2012年全年647.9億元收入的七成。

 

“兩會”前北京加緊推地

 

根據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前兩月，北京經(jīng)營性用地合計出讓36宗，遠遠超出去年同期。2012年前兩月，北京經(jīng)營性用地只出讓8宗。

 

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，北京今年開年的土地供應，延續(xù)了去年下半年以來的快速節(jié)奏。另一方面，由于3月全國“兩會”將召開，北京土地市場將在一段時間內(nèi)趨于平靜，因此前兩月應該也有搶推的考慮。此外，集中推地，也有利于分散開發(fā)企業(yè)的投資行為，避免因集中競地導致“地王”出現(xiàn)。

 

記者也從北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站看到，目前正在出讓的土地，其出讓公告都是2月之前掛出的。整個2月，北京沒有新推出經(jīng)營性用地。根據(jù)一般土地從掛出到成交的時間推測，3月，北京土地成交量極有可能環(huán)比大降。

 

房企拿地熱情居高不下

 

截至2月27日晚，昨天出讓的大興孫村地塊、房山區(qū)拱辰街道一地塊、長陽一地塊都已經(jīng)有8次網(wǎng)上報價；朝陽區(qū)孫河兩地塊已經(jīng)有7次和6次報價。據(jù)了解，包括龍湖、融創(chuàng)、首開、九龍倉、招商、懋源等企業(yè)在內(nèi)，都將參與孫河地塊的競爭。

 

今年以來，北京土地市場已經(jīng)有多家企業(yè)亮相，綠地、方興、中水電、中投發(fā)展、京投等企業(yè)都已經(jīng)斬獲不止一宗土地。

 

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認為，住宅市場銷售情況良好，以及融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，使得開發(fā)商資金壓力緩解，助推了房企的購地熱情。而諸如金地、泰禾等品牌房企，在京確實存在補充新增土地儲備的需求。優(yōu)質(zhì)地塊的推出又進一步刺激了房企的這種熱情。1月底，泰禾地產(chǎn)在朝陽區(qū)孫河拿下W地塊，樓面價高達29000元/平米。泰禾集團總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男對記者表示，看好孫河板塊高品質(zhì)居住區(qū)的前景。泰禾和龍湖在孫河區(qū)域所拿地塊，容積率只有1.1，是北京近年來難得的低密度住宅用地。

 

金地華北區(qū)域副總經(jīng)理遇繡峰則表示，現(xiàn)在對市場保持謹慎樂觀的情緒，會關注適合開發(fā)主流產(chǎn)品的地塊。

 

宅地價格或保持高位

 

在房企保持購地熱情、競爭依然激烈的情勢下，北京土地特別是熱門的住宅用地價格仍將保持高位。

 

2月4日，中水電聯(lián)合體中標門頭溝地塊，樓面價達到13100元/平米。這比去年門頭溝地價已經(jīng)有明顯上漲。而諸如泰禾地產(chǎn)拿下孫河地塊，29000元/平米樓面價更是比去年龍湖拿地高出約9000元/平米，漲幅約40%。

 

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，政府加速推地，說明已經(jīng)意識到2012年土地出讓量不足將影響到2013年的宅地價格和新盤供給，造成商品房供應量減少，從而因供需失衡而推高房價。但是，雖然2013年連續(xù)兩個月快速推地，但2012年房企“以價換量”經(jīng)歷了一輪去庫存過程，土地儲備告急，拿地補倉意愿強烈，2013年宅地價格預計仍將保持高位，或?qū)⒊霈F(xiàn)惜售與漲價并存的局面。

 

和裕地產(chǎn)營銷總經(jīng)理王騫認為，在目前的情勢下，開發(fā)商激烈競爭推高地價仍將是常態(tài)。未來還是需要通過加大土地供應來平衡。不過隨著近期新的調(diào)控預期產(chǎn)生，未來一段時間地價再大漲的可能性不大。

 

動向

 

土地市場再傳“勸退”傳言

 

“即使我們退出，現(xiàn)在也有七八家在競爭。”近日，一位不愿具名的開發(fā)商對記者透露，在昨天房山長陽有關地塊現(xiàn)場競價前，有知名房企已經(jīng)開始給同行做工作，希望不要不理性抬價，甚至勸有關企業(yè)退出競爭。

 

多位業(yè)內(nèi)人士也談到，土地市場一直都有“勸退”的“傳統(tǒng)”，拿地意愿強的企業(yè)，通過各種關系“勸退”競爭對手，以實現(xiàn)低成本拿地。一般地，都是房企老總通過私人關系打招呼，有的擁有央企背景的房企還可能通過集團層面做工作。從去年底以來，包括郊區(qū)多宗地塊的競爭中，都出現(xiàn)過這種“勸退”。不過有的企業(yè)退出了，但有的“被勸退”企業(yè)還是積極參與了有關地塊的競爭。

 

一家國有背景房企人士表示，“勸退”的發(fā)生也反映出土地市場的競爭激烈程度。這一次，聽聞長陽地塊競爭者眾多，這家房企干脆沒有報名，“我們根本搶不過那些企業(yè)。”

 

觀察

 

招標難破“一級開發(fā)優(yōu)勢”

 

2月4日和2月7日，中國水電建設集團房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合金地，接連中標門頭溝兩塊地。土地面積(含代征地面積)合計超過38萬平米，規(guī)劃建筑面積約34萬平米。而在2月6日第二宗土地投標中，中國水電聯(lián)合體報價19億元，為第二高價；中國鐵建房地產(chǎn)集團報價最高達22.5億元，高出底價8億元，仍功虧一簣。

 

據(jù)了解，中國水電恰為門頭溝地塊的一級開發(fā)商。

 

一級開發(fā)商以“低價”戰(zhàn)勝“高價”拿地，在今年北京土地招標中已經(jīng)多次出現(xiàn)。最著名的就是京投置地聯(lián)合體，在玉淵潭鄉(xiāng)和昌平東小口鎮(zhèn)地塊競爭中，兩次戰(zhàn)勝報出最高價的首開聯(lián)合體。此外，密云有關地塊的招標也出現(xiàn)過這樣的情況。

 

雖然如京投等企業(yè)曾表示自身擁有專業(yè)優(yōu)勢，土儲部門也表示評標委員隨機抽取等，但有房企人士依然認為，并不完全公開的招標，容易引起更多聯(lián)想，結(jié)果也證明“一級開發(fā)優(yōu)勢”難破。

 

此外，這種招標結(jié)果也使北京土地出讓中的有關規(guī)定形同虛設。2010年，北京曾出臺規(guī)定，單宗土地出讓面積原則上不超過20公頃。業(yè)內(nèi)評價這樣做的目的是避免一家開發(fā)商拿到大地塊囤地，提高土地開發(fā)效率。據(jù)有關企業(yè)介紹，此番門頭溝兩地塊原系一大塊地一分為二，土地面積分別為21萬和17萬平米，但最終還是花落一家。

 

不過在昨天集中出讓的13塊土地，全部為掛牌出讓，通過現(xiàn)場競價來決出勝者。地塊分布則位于房山、朝陽、大興、順義、密云、平谷等地。