金科股份近日公告，金科股份控股子公司金科百俊擬與中鐵信托有限責(zé)任公司(下稱“中鐵信托”)簽訂《信托借款合同》，借款4.5億元。
對于已經(jīng)基本失去再融資功能的上市房企來說，信托渠道仍然是許多上市房企的主要融資渠道，而金科股份借道信托融資堪稱“上癮”。金科股份的信托融資始于2012年6月，截至目前的僅8個月時間，該公司已經(jīng)通過信托的方式向5家信托公司融資9次。
金科股份借道信托
再融資4.5億元
金科股份近日再發(fā)融資公告稱，金科股份控股子公司內(nèi)江金科百俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“金科百俊”)根據(jù)其“金科中央公園城”等項目開發(fā)建設(shè)需要，擬與中鐵信托有限責(zé)任公司(下稱“中鐵信托”)簽訂《信托借款合同》，借款4.5億元。
金科股份此次信托融資是在其拿地之后不久。2013年1月23日，金科股份全資子公司重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶市互融投資有限公司，聯(lián)合取得重慶市長壽區(qū)三宗地塊的土地使用權(quán)，面積合計約34.2萬平方米，轉(zhuǎn)讓價款合計約11.56億元。公開資料顯示，從2011年12月開始到2013年1月23日，金科股份發(fā)布了18次土地使用權(quán)的公告，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，僅2012年，金科股份新增土地儲備項目18個，新增項目計容總面積超過720萬平方米，是2011年全年的2倍。
房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，迅速擴張需要大量資金支持，然而對于其他融資路徑基本無望的上市房企來說，信托融資成為其擴張所必須依賴的通道。去年，包括陽光城、蘇寧環(huán)球等多家上市公司頻繁通過信托進行融資。金科股份披露數(shù)據(jù)顯示，截至2012年三季度末，公司資產(chǎn)負債率已達84.59%。而自今年年初以來，金科股份已累計償還信托融資13.05億元，新增信托融資7.29億元，目前金科股份信托融資余額為39.44億元。
此次，為金科股份扮演“救火”隊長角色的是中鐵信托，根據(jù)公告內(nèi)容，金科百俊同意自合同履行日起按10.7%年利率向中鐵信托支付資金占用費，信托計劃期限為兩年。
雖然房地產(chǎn)信托融資成本普遍較高，但是縱觀金科股份從去年年中開始的信托融資之路，融資成本卻呈逐漸下降的趨勢，甚至比銀行貸款也高不出多少。其中，去年6月份金科股份公告稱，中鐵信托發(fā)行的“優(yōu)債1235期慶科商貿(mào)四川區(qū)域項目集合資金信托計劃”、“優(yōu)債1236期慶科商貿(mào)重慶區(qū)域項目集合資金信托計劃”融資成本高達15%。而去年年底與重慶信托發(fā)行的信托計劃成本僅為9.995%。
分析人士指出，在其他融資途徑較為放開的情況下，信托仍然是上市房企主要的融資方式之一，不過，隨著資金面的寬松以及房企資金鏈緊張程度減緩，預(yù)計房地產(chǎn)信托的融資成本以及收益率還會繼續(xù)下降。
中鐵信托
逆市布局房地產(chǎn)
中鐵信托在今年1月底公告表示，經(jīng)公司股東會審議通過、中國銀監(jiān)會四川監(jiān)管局批準(zhǔn)，該公司注冊資本將由人民幣12億元變更為20億元，同時對公司章程相關(guān)條款進行相應(yīng)修改。
《信托公司凈資本管理辦法》使得信托公司紛紛增加注冊資本以滿足未來業(yè)務(wù)開拓的需求。近日，剛剛更換大股東的廈門信托在去年凈利潤激增背后也將增資事項提上日程。作為四川省僅有的兩家信托公司之一，中鐵信托一直以穩(wěn)健的形象示人，不過自去年以來，面對兌付風(fēng)波四起的房地產(chǎn)信托市場，中鐵信托卻逆市布局。
此前好買基金研究中心分析，中鐵信托發(fā)行的產(chǎn)品，若不考慮存續(xù)期因素，其平均收益率略微低于行業(yè)平均水平。中鐵信托產(chǎn)品平均成本較低或許是其產(chǎn)品收益率較低的因素之一，也是其在去年房地產(chǎn)信托資金成本普遍高企的背景下迅速擴張因素之一，中鐵信托在其官方網(wǎng)站的一篇文章中表示，“通過多種途徑和方式降低融資企業(yè)的融資成本”、“公司綜合成本比行業(yè)平均成本低30%”。
用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)信托最低潮的2012年上半年，中鐵信托發(fā)行了82億元的房地產(chǎn)信托，實現(xiàn)了行業(yè)領(lǐng)跑。本報記者粗略統(tǒng)計，去年12月份，中鐵信托發(fā)行了5款房地產(chǎn)信托，而今年1月份至今，中鐵信托已經(jīng)發(fā)行了7款房地產(chǎn)信托，不過多款產(chǎn)品并未按照最大發(fā)行規(guī)模成立。
今年1月7日，中鐵信托發(fā)行了“力帆楓樾項目集合資金信托計劃”，用于向重慶力帆控股有限公司實際控制的重慶潤鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放項目貸款，用于其力帆楓樾項目的開發(fā)建設(shè)。信托產(chǎn)品在發(fā)行一個月后于2013年2月7日成立，但是原定7億元的發(fā)行規(guī)模最終成立規(guī)模僅為2.6億元。
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