金科股份近日公告，金科股份控股子公司金科百俊擬與中鐵信托有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“中鐵信托”）簽訂《信托借款合同》，借款4.5億元。

對(duì)于已經(jīng)基本失去再融資功能的上市房企來(lái)說(shuō)，信托渠道仍然是許多上市房企的主要融資渠道，而金科股份借道信托融資堪稱(chēng)“上癮”。金科股份的信托融資始于2012年6月，截至目前的僅8個(gè)月時(shí)間，該公司已經(jīng)通過(guò)信托的方式向5家信托公司融資9次。

金科股份借道信托

再融資4.5億元

金科股份近日再發(fā)融資公告稱(chēng)，金科股份控股子公司內(nèi)江金科百俊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“金科百俊”)根據(jù)其“金科中央公園城”等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)需要，擬與中鐵信托有限責(zé)任公司(下稱(chēng)“中鐵信托”)簽訂《信托借款合同》，借款4.5億元。

金科股份此次信托融資是在其拿地之后不久。2013年1月23日，金科股份全資子公司重慶金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與重慶市互融投資有限公司，聯(lián)合取得重慶市長(zhǎng)壽區(qū)三宗地塊的土地使用權(quán)，面積合計(jì)約34.2萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)款合計(jì)約11.56億元。公開(kāi)資料顯示，從2011年12月開(kāi)始到2013年1月23日，金科股份發(fā)布了18次土地使用權(quán)的公告，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2012年，金科股份新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目18個(gè)，新增項(xiàng)目計(jì)容總面積超過(guò)720萬(wàn)平方米，是2011年全年的2倍。

房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，迅速擴(kuò)張需要大量資金支持，然而對(duì)于其他融資路徑基本無(wú)望的上市房企來(lái)說(shuō)，信托融資成為其擴(kuò)張所必須依賴(lài)的通道。去年，包括陽(yáng)光城、蘇寧環(huán)球等多家上市公司頻繁通過(guò)信托進(jìn)行融資。金科股份披露數(shù)據(jù)顯示，截至2012年三季度末，公司資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)84.59%。而自今年年初以來(lái)，金科股份已累計(jì)償還信托融資13.05億元，新增信托融資7.29億元，目前金科股份信托融資余額為39.44億元。

此次，為金科股份扮演“救火”隊(duì)長(zhǎng)角色的是中鐵信托，根據(jù)公告內(nèi)容，金科百俊同意自合同履行日起按10.7%年利率向中鐵信托支付資金占用費(fèi)，信托計(jì)劃期限為兩年。

雖然房地產(chǎn)信托融資成本普遍較高，但是縱觀金科股份從去年年中開(kāi)始的信托融資之路，融資成本卻呈逐漸下降的趨勢(shì)，甚至比銀行貸款也高不出多少。其中，去年6月份金科股份公告稱(chēng)，中鐵信托發(fā)行的“優(yōu)債1235期慶科商貿(mào)四川區(qū)域項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”、“優(yōu)債1236期慶科商貿(mào)重慶區(qū)域項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”融資成本高達(dá)15%。而去年年底與重慶信托發(fā)行的信托計(jì)劃成本僅為9.995%。

分析人士指出，在其他融資途徑較為放開(kāi)的情況下，信托仍然是上市房企主要的融資方式之一，不過(guò)，隨著資金面的寬松以及房企資金鏈緊張程度減緩，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托的融資成本以及收益率還會(huì)繼續(xù)下降。

中鐵信托

逆市布局房地產(chǎn)

中鐵信托在今年1月底公告表示，經(jīng)公司股東會(huì)審議通過(guò)、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)四川監(jiān)管局批準(zhǔn)，該公司注冊(cè)資本將由人民幣12億元變更為20億元，同時(shí)對(duì)公司章程相關(guān)條款進(jìn)行相應(yīng)修改。

《信托公司凈資本管理辦法》使得信托公司紛紛增加注冊(cè)資本以滿(mǎn)足未來(lái)業(yè)務(wù)開(kāi)拓的需求。近日，剛剛更換大股東的廈門(mén)信托在去年凈利潤(rùn)激增背后也將增資事項(xiàng)提上日程。作為四川省僅有的兩家信托公司之一，中鐵信托一直以穩(wěn)健的形象示人，不過(guò)自去年以來(lái)，面對(duì)兌付風(fēng)波四起的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)，中鐵信托卻逆市布局。

此前好買(mǎi)基金研究中心分析，中鐵信托發(fā)行的產(chǎn)品，若不考慮存續(xù)期因素，其平均收益率略微低于行業(yè)平均水平。中鐵信托產(chǎn)品平均成本較低或許是其產(chǎn)品收益率較低的因素之一，也是其在去年房地產(chǎn)信托資金成本普遍高企的背景下迅速擴(kuò)張因素之一，中鐵信托在其官方網(wǎng)站的一篇文章中表示，“通過(guò)多種途徑和方式降低融資企業(yè)的融資成本”、“公司綜合成本比行業(yè)平均成本低30%”。

用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)信托最低潮的2012年上半年，中鐵信托發(fā)行了82億元的房地產(chǎn)信托，實(shí)現(xiàn)了行業(yè)領(lǐng)跑。記者粗略統(tǒng)計(jì)，去年12月份，中鐵信托發(fā)行了5款房地產(chǎn)信托，而今年1月份至今，中鐵信托已經(jīng)發(fā)行了7款房地產(chǎn)信托，不過(guò)多款產(chǎn)品并未按照最大發(fā)行規(guī)模成立。

今年1月7日，中鐵信托發(fā)行了“力帆楓樾項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，用于向重慶力帆控股有限公司實(shí)際控制的重慶潤(rùn)鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放項(xiàng)目貸款，用于其力帆楓樾項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。信托產(chǎn)品在發(fā)行一個(gè)月后于2013年2月7日成立，但是原定7億元的發(fā)行規(guī)模最終成立規(guī)模僅為2.6億元。