“新國五條”的出臺，對住宅市場或有一定影響，但對商業(yè)地產(chǎn)而言卻是一針強(qiáng)心劑，不少業(yè)內(nèi)專家指出，住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，將進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，有望進(jìn)一步拉動廣州寫字樓、商鋪和商用公寓價格，預(yù)計商用物業(yè)今年價格漲幅將超10%。

 

發(fā)展商加快轉(zhuǎn)型布局商業(yè)項目廣州高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋指出，“新國五條”不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標(biāo)，要對房價上漲過快的城市及時采取限購措施及建立穩(wěn)定房價工作問責(zé)制等內(nèi)容。堅持對住宅調(diào)控，對商業(yè)地產(chǎn)來說就是一個極大的利好，更多的投資繼續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。近年因住宅持續(xù)調(diào)控而大熱的商業(yè)地產(chǎn)，未來還會更旺。陳厚橋透露，春節(jié)過后，該公司接觸到的新商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)明顯增加，發(fā)展商們都看好商業(yè)地產(chǎn)市場，更多原來專注住宅的發(fā)展商正加快轉(zhuǎn)型，全面布局商業(yè)項目發(fā)展。預(yù)計未來市場供應(yīng)將會更熱。傳統(tǒng)商圈升級轉(zhuǎn)型帶來機(jī)遇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營人士王智高也認(rèn)為，目前廣州正處于各大傳統(tǒng)商圈的升級轉(zhuǎn)型期，商務(wù)服務(wù)和配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著集約土地利用等政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和電子商務(wù)的高速發(fā)展，近幾年商業(yè)地產(chǎn)和專業(yè)市場將迎來千載難逢的機(jī)遇。作為全國商貿(mào)業(yè)發(fā)展最早、最早出現(xiàn)專業(yè)市場的城市，廣州的各大傳統(tǒng)商圈目前都在加速升級中，特別是從去年開始，廣州市政府提出了新的發(fā)展思路：集約利用土地資源、加快轉(zhuǎn)型升級，大力發(fā)展現(xiàn)代物流、大力發(fā)展電子商務(wù)、大力推動展貿(mào)經(jīng)濟(jì)……大力推進(jìn)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展，借助傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢，形成“千年商都”與“現(xiàn)代商都”互動發(fā)展的新格局，給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了更多機(jī)遇。

 

另外，目前廣州市中心外圍商業(yè)配套的缺失，已引起新一屆領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，番禺板塊、金沙洲板塊、南沙板塊、東部板塊等多個區(qū)域的大型商業(yè)配套正加速規(guī)劃推進(jìn)中，亮點很多，隨著政策的持續(xù)刺激和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)向好，廣州的商業(yè)地產(chǎn)投資會迎來新一輪的投資熱潮。

 

市場明朗，投資客更多轉(zhuǎn)向商業(yè)中立地產(chǎn)高級分析師相韡也表示，“新國五條”雖然表明調(diào)控不會放松，但卻也直接說明了在目前通脹壓力日益增加的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不動產(chǎn)的價值不斷提升，是各方面資金的首選。而調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)而言，則意味著將會把更多不同層面的買家吸引過來，這對商業(yè)地產(chǎn)來說，絕對是一條利好消息。

 

王智高也認(rèn)為，“新國五條”對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來說積極作用明顯，將合理疏導(dǎo)一些投資資金流向商用公寓、寫字樓、商鋪這類經(jīng)營性的商用物業(yè)，促進(jìn)商業(yè)市場的發(fā)展，但如果央行整體的貨幣信貸政策收緊，對商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展也會有些影響。

 

陳厚橋則分析道，在住宅限購刺激下，近年來雖然商業(yè)地產(chǎn)投資大旺，但仍有不少投資客對該市場持觀望態(tài)度，新一輪的地產(chǎn)調(diào)控，將進(jìn)一步打消這些投資客持續(xù)觀望的心理，推動更多投資客轉(zhuǎn)向商用物業(yè)市場。畢竟，對手有閑錢的資產(chǎn)一族來說，通脹壓力的持續(xù)上升加上股市等投資途徑不理想，商用物業(yè)無疑將成為其更好的選擇。

 

特別關(guān)注

 

商業(yè)地產(chǎn)短期可能過剩但不會出現(xiàn)泡沫

 

對持續(xù)大熱的商業(yè)地產(chǎn)投資潮，有人擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)泡沫。但新快報記者采訪發(fā)現(xiàn)，面對一波接一波的商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮，不少業(yè)內(nèi)人士卻指出，從目前來看，商業(yè)地產(chǎn)仍不存在出現(xiàn)泡沫的可能。

 

相韡分析道，在我國目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，住宅地產(chǎn)各方面的增速遠(yuǎn)比商業(yè)來得快，也正因為此，政府才不得不出臺相關(guān)的調(diào)控政策。而寫字樓市場的發(fā)展目前來說還是相對理性的，因為其購買客戶類型的組成，以及其需求量是相對健康的。投資散戶僅僅是這兩年因為相關(guān)的調(diào)控，才更多地慢慢將目光轉(zhuǎn)過來，而市場更多的是以自用剛需型為主。所以從目前來講，還不需要擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。陳厚橋也分析道，去年底廣州之所以有寫字樓出現(xiàn)泡沫的擔(dān)憂，是因為寫字樓特別是高端寫字樓供應(yīng)集中放量，市場需要一定的時間來消化，只是出現(xiàn)短期性的過剩，而從長期看，廣州寫字樓供需關(guān)系一直呈現(xiàn)比較平衡的狀態(tài)。

 

另外，市場擔(dān)心因為新增供應(yīng)太大，廣州部分購物中心招商[簡介 最新動態(tài)]難，對此，陳厚橋分析稱，廣州整體消費(fèi)水平逐年增長，居民消費(fèi)實力日益增強(qiáng)，從長期看，是不會存在購物中心“租不滿”的問題的，現(xiàn)在大多數(shù)項目招商難，主要還是因為定位不科學(xué)，規(guī)劃不到位所致。大家都要做高端，要差異化，最后卻失去了市場。對業(yè)界擔(dān)憂網(wǎng)購的發(fā)展將打擊實體商店市場的問題，陳厚橋表示，2013年，網(wǎng)購的發(fā)展肯定會越來越旺，但網(wǎng)購所面對的基本是中低端消費(fèi)層面，對更注重體驗式消費(fèi)的中高端消費(fèi)層面影響不大；更重要的是，對實體商店來說，餐飲、娛樂，還有兒童活動中心等需要現(xiàn)場參與、體驗的消費(fèi)，是網(wǎng)購無法替代的，這正是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基石所在。

 

行情寫字樓售價漲幅有望超一成

 

展望2013年市場，相韡指出，因為今年廣州將有很多只租不售的高端寫字樓集中推出，加上通脹等因素令租金日益上升，目前已有自用型企業(yè)選擇購買物業(yè)自持為主，無論從經(jīng)營成本還是從企業(yè)的固定資產(chǎn)經(jīng)營來分析，購買已成為它們的首選，所以，預(yù)計今年寫字樓的買賣市場整體表現(xiàn)將會比2012年更加活躍，也因此將帶動寫字樓租金的上漲。陳厚橋估計，2013年廣州寫字樓價格至少有10%的漲幅。

 

商鋪

 

租金結(jié)構(gòu)性下調(diào)，售價仍漲

 

商鋪市場方面，陳厚橋指出，大型購物中心郊區(qū)化、多元化發(fā)展大趨勢，將一定程度上令廣州商鋪市場的整體租金出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降；但從各區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢看，不管是市中心還是郊區(qū)，其商鋪租價仍將會是持續(xù)向上的，這主要是因為，受城鎮(zhèn)化和工資收入倍增政策影響，居民消費(fèi)實力大增，社會零售需求也將日益增加，進(jìn)一步促進(jìn)商鋪市場需求，加上投[簡介 最新動態(tài)]資需求的進(jìn)一步增加，有望拉動商鋪價格繼續(xù)向上，預(yù)計漲幅也可能達(dá)10%左右。