兩極分化的中國(guó)樓市
英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》近日刊文，房地產(chǎn)“雙軌”市場(chǎng)在中國(guó)，這種差別的極端程度達(dá)到一個(gè)新的高位。不僅一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)與較小城市不同，二者之間的住房開(kāi)發(fā)量也有明顯的差異。
“中國(guó)三四線城市房地產(chǎn)存在巨大泡沫。住房銷(xiāo)售大大放緩，以至于供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求。”
對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的警示已經(jīng)司空見(jiàn)慣，但這個(gè)評(píng)論更讓人吃驚的地方，在于說(shuō)出這個(gè)警示的人。他不是長(zhǎng)期唱衰中國(guó)的一位預(yù)言家，而是中國(guó)中央電視臺(tái)黃金時(shí)檔財(cái)經(jīng)欄目主持人、經(jīng)常發(fā)表愛(ài)國(guó)言論的芮成鋼。
文雅的芮成鋼理應(yīng)是一名終極的看好中國(guó)者，而不是一個(gè)唱衰中國(guó)的人。
但上周芮成鋼在央視主持的一檔節(jié)目，就是關(guān)于唐山（中國(guó)北方一座著名的鋼鐵城市）房地產(chǎn)困境的。按照目前的住房銷(xiāo)售速度，2009年以來(lái)唐山建造的住房將需要10年才能銷(xiāo)售完。展示廳門(mén)可羅雀，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始降低價(jià)格。
北京到唐山高鐵只需一小時(shí)，但首都的房地產(chǎn)情況卻大大不同。上周，政府報(bào)告顯示，1月份北京新住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.1%，這是三年前刺激政策引發(fā)購(gòu)房熱以來(lái)最大的單月漲幅。
房地產(chǎn)網(wǎng)站搜房網(wǎng)(Soufun)數(shù)據(jù)顯示，北京住房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平米25075元人民幣（合4000美元），是唐山每平米6024元人民幣均價(jià)的四倍多。
房地產(chǎn)“雙軌”市場(chǎng)絕不是中國(guó)特有的現(xiàn)象。在英國(guó)，倫敦房?jī)r(jià)飆升，把該國(guó)其他地方的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。同樣，全球金融危機(jī)期間，紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)持穩(wěn)，而美國(guó)幾個(gè)“沙州”(sand states)的房?jī)r(jià)大幅下跌。
但在中國(guó)，這種差別的極端程度達(dá)到一個(gè)新的高位。不僅一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)與較小城市不同，二者之間的住房開(kāi)發(fā)量也有明顯的差異。
人口超過(guò)1000萬(wàn)的主要大都市北京、上海、深圳的中低收入居民長(zhǎng)期缺乏住房。與此形成反差的是，人口不到300萬(wàn)的數(shù)十個(gè)較小城市面臨著越來(lái)越嚴(yán)重的供應(yīng)過(guò)剩。
因此，如果僅僅用“泡沫”來(lái)描述中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就有點(diǎn)偏了。“泡沫”是不是指只有富人才買(mǎi)得起住房的一線城市房?jī)r(jià)飆升？抑或是指較小城市一排排空置的住宅樓？
在政策制定上，中國(guó)優(yōu)先考慮大城市，而往往讓較弱的市場(chǎng)付出代價(jià)。一個(gè)新的重大構(gòu)想是，拿出更多土地用于開(kāi)發(fā)，以遏制房?jī)r(jià)上漲。這個(gè)措施如果實(shí)施，只會(huì)加重小城市的困境。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一個(gè)明顯的策略就是投資房?jī)r(jià)正在上漲的地方，避免開(kāi)發(fā)有大量空置住房的地方。
然而，說(shuō)到容易做到難。首先，供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題的波及面很廣。數(shù)據(jù)提供商中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(China Real Estate Information Corporation)最近編制中國(guó)50個(gè)風(fēng)險(xiǎn)最高的房地產(chǎn)市場(chǎng)列表，從與俄羅斯接壤的東北小鎮(zhèn)黑河，到中國(guó)的另一個(gè)端——西南省份云南的普洱，都被列入該表。
第二，大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)陷入了很多困境之地。曾經(jīng)有一段時(shí)間，某些看好中國(guó)的人士經(jīng)常掛在嘴邊的高見(jiàn)就是避開(kāi)深圳和上海，轉(zhuǎn)而深入“三線城市”：這些較小的城市將成為中國(guó)未來(lái)10年增長(zhǎng)的動(dòng)力，房地產(chǎn)公司不能錯(cuò)過(guò)它們。關(guān)于唐山的央視報(bào)道就提到中國(guó)銷(xiāo)量最大開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科(Vanke)，以及華潤(rùn)集團(tuán)和中國(guó)水電(601669,股吧)等國(guó)有企業(yè)建造的住房。
最后，只在大城市開(kāi)發(fā)的成本太高?？捎糜陂_(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，地塊拍賣(mài)價(jià)格越來(lái)越高。最近在北京的一次拍賣(mài)上，土地的售出價(jià)格幾乎是開(kāi)叫價(jià)格的六倍。
難怪一些公司在尋求完全不同的策略。本月，萬(wàn)科對(duì)舊金山的一個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行了投資，這是萬(wàn)科首次在美國(guó)出手。據(jù)悉，該公司還在考慮其他海外交易，包括在巴西。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新領(lǐng)地在哪里？肯定不在中國(guó)。
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