放寬房產(chǎn)稅起征點(diǎn)將改變市場預(yù)期
分析人士認(rèn)為，重慶連續(xù)上調(diào)房產(chǎn)稅起征點(diǎn)可能是為了避免房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大
2月25日，樓市傳出重慶提升房產(chǎn)稅起征點(diǎn)的消息。隨后，房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)是否擴(kuò)容，是否能夠抑制房價(jià)上漲的討論引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注。
25日當(dāng)天，記者在重慶市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，2012年12月31日，重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)布《2012年主城區(qū)新建商品住房價(jià)格及2013年高檔應(yīng)稅住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，具體內(nèi)容涉及“重慶市主城九區(qū)2012年新建商品住房成交建筑面積均價(jià)為6389元/平方米，主城九區(qū)2011年與2012年新建商品住房建筑面積均價(jià)的2倍為12779元/平方米”， 比去年提高了627元/平方米。
對(duì)此，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，重慶此舉可能是在樓市連續(xù)回暖，房價(jià)有所上漲后，為了避免房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大而調(diào)整房產(chǎn)稅起征點(diǎn)。不過，上述舉措對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械恼w市場預(yù)期影響不大，但對(duì)獨(dú)棟別墅和高端住宅市場交易將有一定程度的影響。
兩年內(nèi)上調(diào)2838元/平方米
記者在重慶市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，2011年12月31日，重慶同樣發(fā)布了《2011年主城九區(qū)新建商品住房均價(jià)及2012年高檔住房應(yīng)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，涉及內(nèi)容為“重慶市主城九區(qū)2011年新建商品住房成交建筑面積均價(jià)為6390元/平方米，主城九區(qū)2010年與2011年新建商品住房建筑面積均價(jià)的2倍為12152元/平方米”。
重慶市于2011年1月28日和上海一起率先啟動(dòng)個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作，試點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū)。房產(chǎn)稅征收主要對(duì)象為主城區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅和高檔商品住宅。據(jù)了解，重慶市2011年房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)是9941元/平方米。
由此來看，重慶成為房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的兩年內(nèi)，征稅起點(diǎn)上調(diào)了2838元/平方米。而根據(jù)其公布的新建商品住房成交建筑面積均價(jià)則顯示，2011年為6390元/平方米，2012年則為6389元/平方米，其一手房交易均價(jià)幾乎沒有變動(dòng)。
對(duì)此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康向媒體表示，重慶再次提高個(gè)人住房房產(chǎn)稅起征點(diǎn)實(shí)際上對(duì)納稅人來說，是放寬了條件，按照上次的起征點(diǎn)已經(jīng)納入征稅范圍的，按照新抬高的起征點(diǎn)有可能不再納入征稅范圍，這樣的處理可能是順應(yīng)市場，總體來說房價(jià)還是往上走。
不過，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心則向本報(bào)記者表示，今年重慶再次提高房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，與近期的市場“量價(jià)齊升”的行情密切相關(guān)。
“此次重慶上調(diào)房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，主要是由于房價(jià)上漲，屬于基礎(chǔ)性的調(diào)整”，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭向本報(bào)記者表示，征收范圍基本固化，并未影響到需求強(qiáng)烈的低總價(jià)中小戶型住宅市場。
高端市場或遭利空
無獨(dú)有偶，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心也向記者表示，在重慶，房產(chǎn)稅增收主要是針對(duì)高人均住房面積及高價(jià)房源，以現(xiàn)在12799元/平方米為起征點(diǎn)來計(jì)稅的話，預(yù)計(jì)對(duì)房企未來銷售不會(huì)有很大影響。
“近期市場回暖的主要?jiǎng)恿€在于剛需市場得到大規(guī)模釋放，以萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]和保利[簡介 最新動(dòng)態(tài)]兩大標(biāo)桿房企2012年銷售情況為例，144平方米以下的中小戶型占到了總量的90%，占據(jù)了絕對(duì)的市場優(yōu)勢”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心向記者如是表示。
值得一提的是，重慶房產(chǎn)稅征收主要集中于一手盤。而據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)今年3月份重慶新開盤和加推項(xiàng)目在30個(gè)左右，只有玖璽臺(tái)、約克郡、復(fù)地[簡介 最新動(dòng)態(tài)]山與城等少數(shù)幾個(gè)樓盤的銷售均價(jià)達(dá)到房產(chǎn)稅的起征水平。
據(jù)此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，如果市場預(yù)期不斷向好，房產(chǎn)投資所帶來的價(jià)值會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房產(chǎn)稅所引發(fā)的購置成本，所以預(yù)計(jì)此次改變對(duì)市場難以有“立竿見影”的效果。而房產(chǎn)稅主要的影響點(diǎn)會(huì)在對(duì)市場預(yù)期上，即對(duì)高端住宅的交易是利空。
除此之外，隨著市場成交進(jìn)一步回暖，成交價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，政策加碼被認(rèn)為是大概率事件，而房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容也被業(yè)內(nèi)認(rèn)定為加碼政策中的一環(huán)。
對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心向記者表示，房產(chǎn)稅加大試點(diǎn)推廣是大勢所趨，但短期內(nèi)增加試點(diǎn)依舊“任重道遠(yuǎn)”，主要原因在于房產(chǎn)稅牽涉利益面廣，涉及層面多，實(shí)施難度較大，且上海、重慶實(shí)施房產(chǎn)稅兩年以來，房價(jià)上漲勢頭仍未得到明顯遏制，因此更科學(xué)合理的實(shí)施細(xì)則仍有待考究。
陳志表示，如果要擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，那么要理清房產(chǎn)稅改革的頂層設(shè)計(jì)和指導(dǎo)思想，拿出一個(gè)方案，以公開透明的方式進(jìn)行意見征詢，解決一些不合理的問題之后才能確定是否要開征房產(chǎn)稅以及征收房產(chǎn)稅的方式。
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