春節(jié)過后，北京出現(xiàn)了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：年前火熱的新房市場“靜悄悄”，但有關(guān)二手房坐地漲價(jià)的消息不斷，中介也“火上加油”，不分黑天白夜發(fā)送手機(jī)短信，催人賣房、買房，告知“稅費(fèi)要漲、房價(jià)要漲”。北京二手房市場果真一夜之間大火了么？
近日，記者以購房人的身份，探訪多家中介門店并跟著經(jīng)紀(jì)人看了多處房子后了解到，眼下，北京二手房市場業(yè)主開價(jià)確實(shí)在一漲再漲，但同地區(qū)、同品質(zhì)類型房屋實(shí)際成交價(jià)格卻并未出現(xiàn)明顯起伏?？梢钥隙ǖ氖?，目前，北京二手房市場處在“賣房人預(yù)期高漲、買房人試探房價(jià)”的膠著狀態(tài)。
看房人到了
房主當(dāng)面提價(jià)60萬
2月19日下午3點(diǎn)左右，還在節(jié)日中的北京在陽光下暖洋洋的一點(diǎn)兒都不冷，迎面而來的風(fēng)儼然有了春天的氣息。記者坐著鏈家地產(chǎn)新黃四店置業(yè)顧問大劉的電動車，按約來到了富仁名苑小區(qū)看房。
富仁名苑北靠北土城遺址公園，東鄰櫻花園西路。要看的這套房在鏈家地產(chǎn)網(wǎng)上標(biāo)價(jià)600萬元，坐落在小區(qū)中心?？斓綐情T口時(shí)，大劉接了個(gè)同事電話后說：“同事剛和我說房主把價(jià)格稍微提了一下。”
一進(jìn)門，房子的男主人就拍著大劉肩膀說：“網(wǎng)上標(biāo)的價(jià)太低了，快幫我改成660萬！”或許是看到記者一臉驚訝，女主人解釋說，房子是去年10月掛出去的，總價(jià)一直標(biāo)了600萬沒調(diào)過。她強(qiáng)調(diào)：“149平方米，單價(jià)4萬多一點(diǎn)兒，戶型很好，三間臥室都朝南。樓上的房子單價(jià)都到4.7萬/平方米，雖然一樓是要便宜一些，但以前的價(jià)實(shí)在低太多了。”
當(dāng)面漲價(jià)60萬讓記者驚訝無比。回中介門店的路上，大劉卻說：“最后成交價(jià)應(yīng)該可以降到630萬。”他接著又說：“賣家看節(jié)后行情漲了就坐地加價(jià)，不過如果付款方式好，我能幫你爭取到600萬成交。”
三天六撥人看房
高報(bào)價(jià)下買房人“只看不買”
隨后，記者又按約到了安定門鏈家房產(chǎn)西營房店。置業(yè)顧問小李早已經(jīng)在等著了。小李是個(gè)20多歲的小女孩，一路和記者走著去了目的地北二環(huán)邊上華府景園小區(qū)，10分鐘的路程中，她把房子的情況全部和記者講了一遍。
和周邊的小區(qū)相比，華府景園顯然要略“高檔一點(diǎn)”，但仍然顯得有點(diǎn)老舊。它的最大賣點(diǎn)是離安定門地鐵站步行不到10分鐘。目標(biāo)房源在小區(qū)中間一棟樓的二樓，單價(jià)5.1萬/平方米，總價(jià)530余萬元。一進(jìn)門，房主就抱怨，“初九掛出去到現(xiàn)在，看房的人就沒斷過，太受打擾了！”原來，三天內(nèi)，這套房子已經(jīng)有六撥人來看過了。
房主告訴記者已經(jīng)有人看中了這套房子，正在談價(jià)格：“他對戶型挺滿意的，但覺得價(jià)格貴。但現(xiàn)在行情就是這樣！”房主的語氣非常堅(jiān)決。小李偷偷告訴記者，如果要買的話，不用擔(dān)心價(jià)格太高，因?yàn)?ldquo;這幾天雖然看的人多，但因報(bào)價(jià)高，繼續(xù)深談的人幾乎沒有。”
記者與購房人劉彧(化名)、趙華(化名)等人交談也了解到，確實(shí)如小李所說，雖然不少買房人確實(shí)想盡早買房，但在高報(bào)價(jià)下，往往讓他們“望而卻步”。毋庸置疑的是，年后二手房市場進(jìn)入了買家大量看房、賣家大漲價(jià)、互相試探階段，再加上市場不時(shí)傳出各種不確定政策變動信息，使得目前二手房價(jià)格存在一定虛高，虛高的房價(jià)下，真正出手購房的人也不多。
小戶型成交活躍
70平方米以下小戶型確實(shí)漲了
調(diào)查顯示，一個(gè)比較突出的現(xiàn)象是：近期，70平方米以下的小戶型節(jié)后報(bào)價(jià)和成交價(jià)漲幅均明顯高于大戶型。
大劉告訴記者，“大戶型二手房的單價(jià)漲了兩三千，不算多，且大戶型最后的成交價(jià)一般會低于網(wǎng)上的報(bào)價(jià)。但小戶型均價(jià)和成交價(jià)漲得幅度卻要大很多。”他強(qiáng)調(diào)，“我經(jīng)手過的安華西里三區(qū)54平方米的二手房，同類型的房源，去年年初總價(jià)大概是150萬成交，到了去年年底漲到220萬到230萬，前天剛成交一套，成交價(jià)則到了270萬。”
位于北五環(huán)外的天居園小區(qū)59平方米的小戶型二手房，在節(jié)前的成交價(jià)為165萬，而現(xiàn)在報(bào)價(jià)已經(jīng)漲到190萬。“三環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)房的小戶型漲價(jià)更厲害，要是多位買家同時(shí)看中一套房子，就誰出的價(jià)高賣給誰，有的成交價(jià)能炒到每平方米6、7萬甚至8萬元。”交大西門附近一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者。
第一現(xiàn)場
“交易大廳”節(jié)后清閑
節(jié)前因?yàn)檗k理過戶登記業(yè)務(wù)爆滿的市朝陽區(qū)房屋權(quán)屬登記中心節(jié)后恢復(fù)了平靜，之前通宵排隊(duì)的人群消失了。記者昨日上午10點(diǎn)半來到該中心，看到取號的窗口并沒有很多人排隊(duì)，辦事大廳里等待辦理業(yè)務(wù)的人三三兩兩地坐在座位上。據(jù)了解，朝陽區(qū)房屋權(quán)屬登記工作量一直位居北京市第一，占全市房屋登記總量的30%左右。
據(jù)大廳一樓正門附近的咨詢臺工作人員介紹，每年從初七到十五這段時(shí)間辦理業(yè)務(wù)的人都不算多。“大廳每天大約發(fā)400個(gè)號，年前的那幾天上午10點(diǎn)半左右號就都沒了，而初七初八的號當(dāng)天都沒有發(fā)完，初九的號到下午三點(diǎn)半才發(fā)完，初十的號也是下午兩點(diǎn)多發(fā)完的。”鏈家中介小王表示，年后辦理過戶業(yè)務(wù)的人比年前少多了，“年前有一次我凌晨3點(diǎn)多就去取號窗口排隊(duì)，才拿到了一張下午的號。”
“年前過戶的人太多了，可能是大家都想趕在年前把房子的事兒辦好，踏踏實(shí)實(shí)地過年”。上述咨詢臺工作人員介紹，節(jié)后一般是年前已經(jīng)簽約但沒有來得及辦理過戶的客戶，而節(jié)后簽約成功的客戶目前還沒有進(jìn)行到辦理過戶手續(xù)這一步驟，“到十五以后過戶的人就會多了”。
財(cái)經(jīng)觀察
買房要多看自己的需求
過了一個(gè)春節(jié)，二手房突然又熱了，是經(jīng)濟(jì)再次騰飛？還是熱錢再次涌入？或是房產(chǎn)供給突然降低一半？……這些能夠直接影響購房的因素顯然都沒有改變。唯一發(fā)生改變的可能只有預(yù)期。無論是網(wǎng)上還是飯局中，一大話題就是房子又開始跳著上漲了。
于是，有房的人迅速盤算了一下自己名下的房產(chǎn)，算一算自己身價(jià)是否又躥升了，或是拿起電話通知中介，房子要再掛高50萬元；沒房的人終于又開始吐槽，問候任志強(qiáng)，咒罵龔愛愛等一股腦兒說出來，大致意思就是，房價(jià)搞得生活都錯亂了。
從最近的成交來看，市場并沒有出現(xiàn)大起大落。有人報(bào)高價(jià)，這是他的權(quán)利，但并不意味著一定會成交。購房人不要因?yàn)檫@些風(fēng)吹草動就坐立不安。當(dāng)然，也不是說都不要買房，或者等待房價(jià)下跌。問題的關(guān)鍵還是要看購房是何種需求。
至于漲跌判斷，只要咱們在市場之中，就很難判斷未來趨勢，經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠說房價(jià)會跌掉一半，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)說房價(jià)不能不漲……既然斷不了漲跌趨勢，那就研究咱們自己的需求和錢包，這樣，或許問題就簡化多了。
財(cái)經(jīng)關(guān)注 中介近期兩大熱門“忽悠”短信
“經(jīng)適房政策要變”？
“尊敬的業(yè)主，最近獲悉經(jīng)濟(jì)適用房交易政策要發(fā)生變動，如果您的經(jīng)濟(jì)適用房要脫手或者改商，請盡快辦理，據(jù)悉4月份就會有政策出臺，交易成本會大幅增加。××小區(qū)已經(jīng)開始集中辦理過戶了。”
因?yàn)榇汗?jié)期間，北京住建委曾再次明確“將逐步建立經(jīng)濟(jì)適用房封閉運(yùn)行機(jī)制，擬規(guī)定今后新購買的經(jīng)濟(jì)適用房將不得上市交易”，因此，不少此前購買經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主一看這些消息，著急忙慌便去經(jīng)轉(zhuǎn)商。
實(shí)際上，早在2008年的文件中，北京已經(jīng)對經(jīng)濟(jì)適用房交易做出了明確的規(guī)定，大原則是“老房老辦法，新房新辦法”。經(jīng)濟(jì)適用房以購買時(shí)間來分，大致分為2008年4月8日之前的、2008年4月8日之后至封閉政策公布前的，以及封閉政策之后的。
只要是封閉政策發(fā)布之前的經(jīng)適房，滿五年之后都可以上市交易。其中，2008年4月8日前買的，交易時(shí)需要按出售價(jià)格10%補(bǔ)土地收益款。2008年4月8日之后到封閉政策出臺前買的經(jīng)適房，需要按照購買價(jià)格和同地段商品房指導(dǎo)價(jià)差額的70%交土地收益款。
“過戶指導(dǎo)價(jià)要調(diào)整”？
“業(yè)主，您好。確切消息，3月份北京將上調(diào)二手房過戶指導(dǎo)價(jià)，這意味著節(jié)后二手房買賣稅費(fèi)將大幅提高。如果您想買房，請盡快做決定。”
二手房過戶指導(dǎo)價(jià)實(shí)際上是指二手房過戶最低計(jì)稅價(jià)格。北京市二手房最低計(jì)稅價(jià)格是二手房買賣中的計(jì)稅基數(shù)，目前北京采取的是一房一價(jià)模式。最新的一次調(diào)整發(fā)生在2011年12月10日。
從費(fèi)用的角度來看，調(diào)整指導(dǎo)價(jià)會增加交易成本。由于現(xiàn)在房價(jià)大多比指導(dǎo)價(jià)高1-3倍，如果正常情況下指導(dǎo)價(jià)上調(diào)一倍，交易房產(chǎn)是應(yīng)稅基礎(chǔ)理論上也上漲一倍。一套98平方米指導(dǎo)價(jià)是1.8萬的房產(chǎn)，稅費(fèi)將從14萬左右上漲至29萬左右。
不過從上次調(diào)整指導(dǎo)價(jià)的成交來看，房價(jià)并沒有因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)調(diào)整而出現(xiàn)明顯波動，交易量也相對平穩(wěn)。市民不要因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)調(diào)整預(yù)期打亂買房節(jié)奏，否則得不償失。畢竟是為了買房而交稅，而不是為了交稅而買房。
業(yè)內(nèi)聲音
苗樂如(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長)：市場回暖或是傳言出現(xiàn)的直接原因，而與2012年市場“寒冬”的不正常表現(xiàn)相比，目前成交量及房價(jià)的上漲仍屬合理區(qū)間。盡管一線城市以北京、上海為主的春節(jié)樓市出現(xiàn)成交量反彈、房價(jià)攀升態(tài)勢，但對整體樓市來說，并不具代表性。此外，“保護(hù)首套房剛性需求，支持合理的改善性需求”是政策調(diào)控的主基調(diào)，因此，從中央政策意圖上來分析，傳言也不可信。
左暉(鏈家董事長)：關(guān)于北京二手房價(jià)，鏈家從2006年開始系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，至今85個(gè)月。從過去37個(gè)月北京鏈家成交的130323宗平均值看，假定2010年12月成交單價(jià)為100，可看出同年1月為74，2011年12月89，2012年12月115，2013年1月為117。因此，結(jié)論是：價(jià)在漲，但沒那么夸張！
李文杰(中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理)：暴漲是個(gè)別的情況，據(jù)我們的監(jiān)測顯示，房價(jià)是略有上升但并無異動。管理部門在進(jìn)行對房地產(chǎn)市場調(diào)控的同時(shí)也應(yīng)該調(diào)控人們對市場的心理預(yù)期。此外，新政策的不確定性對二手房市場的影響也非常大。
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