春節(jié)長(zhǎng)假剛過(guò)，眾房企都在各自描繪新一年的發(fā)展藍(lán)圖，而奧園地產(chǎn)在春節(jié)前夕就已開(kāi)始了其土地大計(jì)。
2月7日，中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司于上個(gè)月以0.765億元向廣州康威集團(tuán)有限公司增資，原來(lái)的三位股東黎偉權(quán)、黎偉秋和黎小平(黎氏)同意進(jìn)一步出資462萬(wàn)元。
據(jù)悉，交易完成后，奧園占廣州康威集團(tuán)51%股權(quán)，黎氏由100%降至49%。
低價(jià)收購(gòu) 曲線(xiàn)拿地
根據(jù)公告可知，奧園是次收購(gòu)僅用0.765億元就將獲得位于廣州市增城新塘鎮(zhèn)四塊面積共為232864平方米的土地。
公告還披露，目前康威集團(tuán)已就項(xiàng)目用地申請(qǐng)變更土地使用權(quán)，由工業(yè)用途調(diào)整為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地和會(huì)展用地，包含商業(yè)、旅館、辦公、娛樂(lè)康體和會(huì)展等功能。
而奧園的此次收購(gòu)行為，多被業(yè)內(nèi)人士解讀為曲線(xiàn)拿地。實(shí)際上，目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要并購(gòu)類(lèi)型基本是以收購(gòu)一公司股權(quán)達(dá)到獲得土地或項(xiàng)目的目的。
廣州知名房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同就指出，奧園的主要目的肯定不是針對(duì)廣州康威，而是土地。“顯然，醉翁之意不在酒”。
對(duì)此，奧園集團(tuán)主席郭梓寧也表示，是次收購(gòu)有利于增強(qiáng)其在廣東地區(qū)的土地儲(chǔ)備，加強(qiáng)集團(tuán)在廣東地區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展策略。
同時(shí)，韓世同續(xù)稱(chēng)，奧園的此次收購(gòu)行為相當(dāng)于以較低代價(jià)收購(gòu)了大面積土地，實(shí)現(xiàn)了低成本擴(kuò)張。“待土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯逃玫刂?，具有很大的升值空間。”
另外，公告透露，奧園會(huì)進(jìn)一步向康威集團(tuán)提供股東貸款1.735億元，用作變更土地使用權(quán)，貸款年利率約為16%。部分貸款于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換申請(qǐng)獲批后發(fā)放，交易所需及貸款資金將由內(nèi)部資源支付。
土地“工轉(zhuǎn)商” 康威轉(zhuǎn)型
可以看出，奧園該次獲得大片土地，主要是得益于廣州康威集團(tuán)廠房土地的“工轉(zhuǎn)商”。
但值得注意的是，在上述公告發(fā)布后一周，奧園又發(fā)布了一條公告稱(chēng)，廣州康威集團(tuán)有限公司2011年凈虧損約663萬(wàn)元，收購(gòu)?fù)瓿珊?，該公司將成為奧園的附屬公司。
在不少人的認(rèn)知中，廣州康威集團(tuán)一向從事服裝制造業(yè)為主體，廠房土地的“工轉(zhuǎn)商”并入奧園后，其服裝制造業(yè)將何去何從？
公開(kāi)資料都是這樣介紹的：廣州康威集團(tuán)成立于1986年，是中國(guó)最早專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)，銷(xiāo)售體育用品的公司之一，下設(shè)康威集團(tuán)體育用品公司、零售公司、服裝公司、鞋業(yè)公司及器材公司等。
而且，在所有可查閱到的公開(kāi)資料中都顯示，廣州康威集團(tuán)是以從事服裝制造業(yè)為主體的一家公司。
可是，在奧園發(fā)布的公告中對(duì)于廣州康威集團(tuán)的資料介紹卻對(duì)此卻只字未提，不免有些蹊蹺。
再來(lái)看奧園公告中對(duì)于廣州康威集團(tuán)的業(yè)務(wù)描述，“廣州康威集團(tuán)有限公司主要從事場(chǎng)地出租、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及物業(yè)管理。”
對(duì)此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向奧園方面詢(xún)問(wèn)得知，廣州康威集團(tuán)已經(jīng)放棄服裝產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。
奧園方面人士稱(chēng)，在公告發(fā)布之前，廣州康威就已經(jīng)向政府申請(qǐng)轉(zhuǎn)變土地用途，在奧園收購(gòu)之前，土地用途就已經(jīng)由工業(yè)用途轉(zhuǎn)變?yōu)榱松虡I(yè)用途。
上述人士表示，廣州康威集團(tuán)之前的所有土地都已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用途，它的廠房都已經(jīng)不再使用，亦不再經(jīng)營(yíng)服裝方面的產(chǎn)業(yè)。“現(xiàn)在，廣州康威集團(tuán)已經(jīng)轉(zhuǎn)型成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而持有51%股權(quán)的奧園將對(duì)其未來(lái)發(fā)展起到主導(dǎo)性作用。”
可以說(shuō)，廣州康威集團(tuán)“工轉(zhuǎn)商”轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)，恰為奧園低價(jià)獲地提供了一條捷徑。
