國(guó)務(wù)院總理溫家寶２０日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖升溫的大背景下，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次明確表明中央調(diào)控樓市的立場(chǎng)和決心，五條極具針對(duì)性的政策指向?yàn)槲磥?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定調(diào)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然這次出臺(tái)的五條政策沒(méi)有超出既有的調(diào)控框架，但中央明確釋放出的調(diào)控信號(hào)和堅(jiān)定不移的調(diào)控決心對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期將起到重要作用。

        樓市持續(xù)反彈引起調(diào)控發(fā)力

        國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性并出臺(tái)相應(yīng)政策并不出人意料。此前，隨著國(guó)內(nèi)樓市的不斷反彈與升溫，調(diào)控收緊的預(yù)期一直在不斷增強(qiáng)。

        從２０１２年下半年開(kāi)始，我國(guó)樓市就開(kāi)始呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從２０１２年６月至１２月，７０個(gè)大中城市，無(wú)論是新建商品住宅價(jià)格還是二手住宅價(jià)格，始終是“漲多跌少”，且上漲趨勢(shì)日益明顯。去年１２月，價(jià)格上漲的城市已遠(yuǎn)多于下跌城市，２０１２年樓市最終在暖冬中強(qiáng)勢(shì)收官。

        進(jìn)入２０１３年以來(lái)，樓市回暖行情進(jìn)一步延續(xù)，新建商品住宅和二手房交易量?jī)r(jià)齊升。今年１月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的２０個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積達(dá)１０５７萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)２６９．２％。另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年１月北京新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲近１０％，純商品住宅成交量環(huán)比上漲２．６％。

        在樓市的回暖大潮中，一線城市表現(xiàn)極為搶眼，數(shù)據(jù)顯示，今年１月，北京市二手房成交總量高達(dá)１９５６１套，創(chuàng)下了近２４個(gè)月以來(lái)的新高?？傮w成交均價(jià)也回到了北京樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)前的水平。

        “中央政府不會(huì)放任樓市、房?jī)r(jià)無(wú)節(jié)制的升溫，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)，調(diào)控就有可能再次發(fā)力。”早在一個(gè)月前，北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉就曾對(duì)記者這樣表示。

        “國(guó)五條”方向不改　亮點(diǎn)頻現(xiàn)

        “這次出臺(tái)的‘國(guó)五條’與２０１１年的調(diào)控重拳相比力度不能算大，但也不小，其中諸多亮點(diǎn)特別值得留意。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受新華社記者采訪時(shí)表示。

        在２０日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的政策措施中，再次提出“完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制”“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”“加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)”“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管”等五大調(diào)控方向。這些政策措施在２０１１年重拳調(diào)控房地產(chǎn)之后均被多次提及，整體并未超出既往的政策框架。不過(guò)，在具體的執(zhí)行措施上一些新的表述仍然值得留意。

        首先，“年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”“建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度”。時(shí)隔一年后再次被提及，這意味著２０１３年各省均要再次出臺(tái)價(jià)格調(diào)控目標(biāo)，這對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)將起到立竿見(jiàn)影的作用。

        其次，在限購(gòu)政策方面也出現(xiàn)了小范圍的升級(jí)，在既有的限購(gòu)城市基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提出“其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。”意味著２０１３年，限購(gòu)城市隨時(shí)都有進(jìn)一步擴(kuò)容的可能性。

        同時(shí)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯，雖然仍存在制度建設(shè)等多方面的問(wèn)題，但房產(chǎn)稅作為調(diào)控房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制之一已經(jīng)作為一項(xiàng)主要手段被確定下來(lái)。

        “‘嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策’的提法也給人留下了很大的想象空間。”楊紅旭表示，首套房貸優(yōu)惠利率是否會(huì)有變化，二套房貸首付比例以及發(fā)放方式會(huì)否發(fā)生變化？……隨著此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的召開(kāi)，未來(lái)幾天各職能部委出臺(tái)的政策細(xì)則值得期待。

        調(diào)控發(fā)力能否抑制樓市升溫

        盡管此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的五項(xiàng)措施并未出現(xiàn)更加具體而嚴(yán)格的新舉措，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其釋放出的信號(hào)依舊將會(huì)對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要的影響。

        張大偉分析認(rèn)為，“本次出臺(tái)的五項(xiàng)措施是繼２０１１年調(diào)控后，國(guó)務(wù)院再次出臺(tái)全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。對(duì)購(gòu)房者、市場(chǎng)的心理影響會(huì)比較大。雖然沒(méi)有明顯的新措施，但其中的部分條文在具體到地方政府的執(zhí)行層面后，肯定會(huì)抑制最近出現(xiàn)的非理性的市場(chǎng)漲幅。”

        事實(shí)上，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲原因來(lái)分析，２０１２年以來(lái)的市場(chǎng)反彈與２０１１年之前市場(chǎng)的上漲并不一樣，２０１２年的量?jī)r(jià)齊升在全國(guó)范圍內(nèi)并不一致，更多的市場(chǎng)反彈出現(xiàn)在一、二線城市。所以在本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策中，并未出現(xiàn)最近市場(chǎng)預(yù)期的全國(guó)性房屋信貸政策的調(diào)整，其對(duì)市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)在心理層面。

        目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖潮具有明顯的結(jié)構(gòu)性上漲的特征，在局部成交量和成交價(jià)格不斷走高的推動(dòng)下，剛性需求集中入市，其中恐慌性購(gòu)房和“盡早入市”的心態(tài)十分明顯。由于投資、投機(jī)性需求始終被壓制，恐慌入市的剛性需求成為推動(dòng)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)異動(dòng)的主要因素。在這樣的背景下，中央再次表明調(diào)控態(tài)度和調(diào)控決心，無(wú)疑將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，抑制非理性購(gòu)房起到重要作用。