2013年房地產(chǎn)市場的發(fā)展將會(huì)在一個(gè)穩(wěn)定的軌道里發(fā)展，整體呈上漲的態(tài)勢，但大漲的可能性不大。
正如國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲所說，2012年的商品住宅市場運(yùn)行趨勢經(jīng)歷了前低、中升、后翹3個(gè)階段。
回顧2012，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由“冷”到“熱”的轉(zhuǎn)變。受央行下調(diào)存貸利率、公積金調(diào)整、房產(chǎn)稅等政策的影響，房地產(chǎn)市場過完了其動(dòng)蕩起伏的一年。
2013年作為一個(gè)換屆之年，而且國際、國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化尚存在變數(shù)，加之2012年房地產(chǎn)市場余熱的延續(xù)到今年，2013年的房地產(chǎn)將會(huì)面臨怎樣的走勢？相對于2012年是否會(huì)有大的漲落？這些未知數(shù)引起了業(yè)界的廣泛猜測。
多位專家向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，“穩(wěn)中有微漲”是2013年房地產(chǎn)市場發(fā)展的大勢所趨。
調(diào)控政策維穩(wěn)房地產(chǎn)市場
從十八大以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議信號可以明確，未來將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，這有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期。
首先，限購政策將延續(xù)。“雖然有人說限購是非市場化的手段，單純靠經(jīng)濟(jì)杠桿作用無法阻擋人們購房的欲望。”北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，行政的調(diào)控不能撤銷，撤銷將無法抑制購房的沖動(dòng)，會(huì)使房價(jià)快速反彈，因此還是要繼續(xù)限購。
限購政策作為國家發(fā)揮行政手段的重要方式，在房地產(chǎn)泡沫化比較嚴(yán)重的時(shí)期，對于房地產(chǎn)市場的維穩(wěn)起到了非常關(guān)鍵的作用。
2012年12月25日，住建部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求。住建部的“定調(diào)”，也明確了樓市限購將繼續(xù)的形勢。
這對進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資和投機(jī)等炒作行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展是非常重要的。
其次，貨幣政策走向繼續(xù)保持穩(wěn)健。2012年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)議指出，今年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，在宏觀貨幣政策上強(qiáng)調(diào)“要適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資規(guī)模，保持貸款的適度增加，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的融資成本”。由此我們大致可以判斷2013年貨幣政策基本保持穩(wěn)定，既不會(huì)偏緊，也不會(huì)過于偏松。
對此，周畢文向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，由于貨幣政策對經(jīng)濟(jì)的刺激作用，2013年還是要以適度寬松的貨幣政策為大的前提，如若將貨幣政策的閘門一下子關(guān)死，對經(jīng)濟(jì)則會(huì)有很大的影響。
據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，在一些中資機(jī)構(gòu)看來，央行在2013年尚有放松空間。交行預(yù)計(jì)，2013年初可能適度下調(diào)準(zhǔn)備金率1～2次，每次0.5個(gè)百分點(diǎn)；而2013年利率政策保持基本穩(wěn)定的可能性較大。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，2012年，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)緩中趨穩(wěn)的態(tài)勢，預(yù)計(jì)后市貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健，對剛需的支持將依然持續(xù)。2013年，信貸政策對房地產(chǎn)收緊的可能性很小。
通過國家各方面的調(diào)控政策來看，2013年的房地產(chǎn)還是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
同時(shí)，通過對現(xiàn)有政策與房地產(chǎn)市場的分析，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
首先，以增加購房的有效供給為基礎(chǔ)。
其次，淡化通過控制房價(jià)、抑制房價(jià)上漲作為主要的調(diào)控目標(biāo)的調(diào)控政策。牛鳳瑞表示，房子作為一種產(chǎn)品，價(jià)格高說明其市場需求旺盛，因此應(yīng)該增加供給，而不是限制房價(jià)。
再次，房地產(chǎn)政策要增加它的彈性和差異化。“中國是一個(gè)大國，各個(gè)地方面臨的房地產(chǎn)市場矛盾、問題不一樣，或者其發(fā)展的約束條件有很大的不同。房地產(chǎn)本身是一個(gè)區(qū)域性市場，因此地方政府對該地區(qū)的信息比中央政府把握得更充分，中央可通過貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)實(shí)行調(diào)控，地方負(fù)責(zé)具體執(zhí)行。”
最后，構(gòu)建多樣化的、符合市場體制的住房政策，堅(jiān)持住房市場化改革的方向。我國住房改革的方向是正確的，保障房建設(shè)作為市場化改革的重要組成部分，在其體系的建設(shè)上要解決兩個(gè)傾向，即把保障房概念的泛化以及超越發(fā)展階段標(biāo)準(zhǔn)的制定問題。如果標(biāo)準(zhǔn)過高，我們需要保障的面就過大，公共財(cái)力的支撐能力跟我們的社會(huì)發(fā)展階段不相適應(yīng)。
未來通過這幾方面的調(diào)整，從一定程度上更是加大了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的預(yù)期。
宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長有望延續(xù)
國土部之前表示，2013年，全球經(jīng)濟(jì)仍處于危機(jī)后的調(diào)整期，我國經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)“增長放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整加快”的新型發(fā)展特征，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“穩(wěn)增長、轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”的宏觀調(diào)控政策基調(diào)，隨著需求結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，未來宏觀經(jīng)濟(jì)增長將更為均衡。
2012年中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢第三季度觸底，第四季度回升，由于其發(fā)展的慣性，上半年的穩(wěn)增長是概率較大的事件。
住建部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)增長恢復(fù)在慣性下會(huì)延續(xù)。秦虹表示，去年經(jīng)濟(jì)走勢是第四季度開始回升，經(jīng)濟(jì)增長回升有一定慣性，所以對房地產(chǎn)而言，今年上半年經(jīng)濟(jì)增長可能是一個(gè)確定的因素，所以這對房地產(chǎn)預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生一些正面影響。
而且從世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢來看，1月23日發(fā)布的《全球投資趨勢監(jiān)測報(bào)告》預(yù)計(jì)，今后兩年，全球經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將維持緩慢的、不平衡的增長。通過多重分析，貿(mào)發(fā)會(huì)議投資與企業(yè)司司長詹曉寧認(rèn)為，今年，全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)計(jì)將好于去年，中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步回升。
因此，我國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長有望持續(xù)延續(xù)的良好勢頭為我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展注入正能量。
供求關(guān)系導(dǎo)致市場微漲
據(jù)了解，2012年全國房屋新開工面積減速明顯，1~11月份累計(jì)同比下降7.2%。其中，住宅新開工面積119905萬平方米，下降11.1%。
在新開工以及施工和竣工面積出現(xiàn)下滑的同時(shí)，2012年年末，部分城市特別是一些中心城市去庫存加快，在種種因素的影響下，或?qū)?dǎo)致供求關(guān)系出現(xiàn)新的挑戰(zhàn)，會(huì)使房價(jià)有一定程度的上漲。
“從北京等一線城市來看，2013年的房價(jià)還是會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)健的上漲。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，2012年劃定的住宅用地的量很少，購房需求在2012年得到一個(gè)復(fù)蘇和反彈，這種年末成交的翹尾已經(jīng)延續(xù)到2013年。在供應(yīng)量減少，購房需求依然強(qiáng)勁的大背景下，供求關(guān)系還是會(huì)決定整個(gè)市場的價(jià)格水平會(huì)往上走。
但郭毅同時(shí)指出，制約房價(jià)的因素主要還是在調(diào)控政策，由于限購政策依然在執(zhí)行，2013年的房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲，因此預(yù)計(jì)房價(jià)漲幅應(yīng)該在10%左右。
對此，周畢文也向記者表示，在限購政策的積極作用下，房地產(chǎn)市場沒有大的沖突，所以2013年的樓市屬于正常的平穩(wěn)狀態(tài)，局部的熱門地區(qū)會(huì)有一個(gè)小幅的上漲，對于大多數(shù)地區(qū)還是一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。
因此通過分析認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)市場的發(fā)展將會(huì)在一個(gè)穩(wěn)定的軌道里發(fā)展，整體呈上漲的態(tài)勢，但大漲的可能性不大。
正如牛鳳瑞向記者所說，中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮是幾十年的春天，或許會(huì)有倒春寒，但不會(huì)有嚴(yán)冬。長期來看，中國的房價(jià)是呈上漲的趨勢，但漲漲落落是其常態(tài)，不會(huì)有大漲、大落的可能。
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