江蘇常州素有江南明珠、富庶繁華之美譽，近來卻因新城區(qū)樓盤集中，入住率卻不高，且大量商品房積壓，引發(fā)關(guān)注，被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”。甚至業(yè)界認(rèn)為，常州樓市庫存量如此之大，空置率如此之高，未來難有大發(fā)展。那么事實真相如何？

 

空置率高

 

春節(jié)假期，《國際金融報》記者走在常州大街上，隨處可見的巨幅房產(chǎn)廣告十分搶眼，用詞也極盡夸張和煽情。在位于常州鐘樓區(qū)五星路西側(cè)的龍湖[簡介 最新動態(tài)]龍譽城，一幢幢完工或未完工的住宅樓鱗次櫛比，而在該樓盤裝飾堂皇的售樓處門口，大幅促銷標(biāo)語十分醒目，煞是熱鬧。但是，與搶眼的樓盤廣告形成鮮明對比的是，看房者卻寥寥無幾，門可羅雀，售樓處多數(shù)是工作人員進進出出。而在該樓盤附近的大型超市門口和地下停車庫，龍湖龍譽城部分銷售人員拿著宣傳單追著消費者看樓盤，路上散發(fā)的廣告單也數(shù)不勝數(shù)。

 

與龍湖龍譽城相隔不遠(yuǎn)的新城香悅半島，銷售情況也不盡理想。“由于香悅半島與龍湖龍譽城近在咫尺，競爭不可避免，價格戰(zhàn)更是打得火熱。在龍湖龍譽城，其毛坯房最低價就得6800元/平方米至7000元/平方米，而在香悅半島，精裝修的樓房最低價只要6800元/平方米。”一位前往兩處樓盤看房的張阿姨告訴記者，6800元的價格在該地段屬于高價了，自己并不急于下手。

 

此外，記者對常州樓市調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，由于大量的大盤開發(fā)，常州當(dāng)?shù)氐墓?yīng)量面臨飽和。由于央視方面的調(diào)查，常州市武進區(qū)的武宜路備受矚目。作為一條連接著常州老城中心區(qū)和武進新城區(qū)的主干道，沿途的高層住宅樓盤是一個接著一個。

 

記者了解到，武宜路北連常州舊城中心的蘭陵北路，向南則延伸至武進新城區(qū)，堪稱常州新樓盤匯萃之地。在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡[最新消息 價格 戶型 點評]、星河國際、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城[簡介 最新動態(tài)]玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬平方米，其中不乏超級樓盤，如星河國際建筑面積達(dá)到180萬平方米，大部分樓盤正處于銷售期。

 

“去售樓處看一看吧，買不買無所謂，只要您去下就行，公司給我定了看房名額，去了就等于幫助我工作了。”在武宜路上，一家樓盤的銷售人員跟記者搭訕，在其再三請求下，記者答應(yīng)前往售樓處看房。而在記者前往看房的路上，多家樓盤的銷售人員將記者團團圍住，并表示只要去樓盤看看，就能免費拿到一個禮品。

 

武進區(qū)住建局此前對已交付住宅的居民用水情況進行的統(tǒng)計顯示，2012年新交付的小區(qū)空關(guān)率較高，個別小區(qū)超過90%。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，常州新北區(qū)飛龍居住區(qū)情況與武進區(qū)類似，新項目入住率也不高。

 

庫存難降

 

常州的“鬼城”之說并非空穴來風(fēng)。有媒體記者曾在夜晚“數(shù)黑燈”，發(fā)現(xiàn)武宜路大多數(shù)項目的亮燈率不到三成。“就亮燈率對比入住率來看，把常州稱之為"鬼城"一點都不為過，開發(fā)商的過度開發(fā)導(dǎo)致房子賣不出去，空置率很高。”一位業(yè)內(nèi)人士直言不諱。

 

不過，常州官方卻對此并不認(rèn)同。常州市房管局的相關(guān)人員表示，號稱“鬼城”的鄂爾多斯、溫州出現(xiàn)的房價腰斬、項目大面積停工、銷量大幅下降等市場風(fēng)險跡象，在常州均沒有出現(xiàn)，因此，拿常州與鄂爾多斯、溫州比較沒有太大的可比性。

 

常州市房管局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年，常州樓市全年賣出75771套房，銷售面積達(dá)795.75萬平方米，同比上升25.52%。常州市房管局對庫存也表示樂觀，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“常州市商品房有效庫存去化周期為9.43個月，全市商品住房有效庫存去化周期為8.31個月，處于6-12個月的合理區(qū)間之內(nèi)。”而市場人士卻認(rèn)為，常州需要長達(dá)20個月的時間來消化庫存。同策咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年底常州商品住宅的存量約為679萬平方米，去化周期約14個月，整體去化壓力較高。

 

“從數(shù)據(jù)看，2012年常州樓市總體成交量還可以，但是庫存量的提高確實拖累了常州整個樓市，如果加上未來新的供應(yīng)量，會導(dǎo)致房子越賣越多。”常州房地產(chǎn)行業(yè)一位從業(yè)人員告訴《國際金融報》記者，隨著此前高價拿地的高端項目進入開發(fā)高峰期，別墅、高價住宅等積壓最嚴(yán)重，眾多樓盤已形成現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，加上由于成本高企，開發(fā)商又降不起價，整體樓市去庫存化問題需要重視。

 

對于常州“鬼城”這一說法，常州房地產(chǎn)獨立評論員于岳認(rèn)為，樓市庫存壓力雖存在，但“鬼城”的說法有點過了。2012年，基本上是剛需群體的集中爆發(fā)，常州一些均價在五六千左右的樓盤十分受歡迎，也確實解決了一大批剛需群體的住房需求。但是，去掉剛需項目，還有很多的中高端項目銷售情況并不理想，售樓處冷冷清清，庫存積壓比較嚴(yán)重。

 

他指出，整體來看，房地產(chǎn)過度開發(fā)的情況也是客觀存在的，常州的人口只有400多萬，但是目前常州市場上的城市綜合體項目近30個，很多城市綜合體項目建于主干道節(jié)點上，大多為政府規(guī)劃出來的形象工程，并沒有考慮到實際可操作性，幾個新開發(fā)區(qū)都或多或少存在這樣的情況。

 

大量樓盤的背后，還反映了常州土地市場“爆發(fā)式”增長的現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，2006年，常州成交地塊僅37幅，2010年，就已達(dá)到204幅。2011雖然成交量有所下降，但也有195幅，且勢頭未見萎靡。同策咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，僅2012年12月，常州經(jīng)營性土地即成交20幅，另有8幅掛牌。而在前兩年興起的由一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的熱潮中，一眾知名地產(chǎn)商紛紛在常州果斷“拿地”。星河地產(chǎn)于2009年首次進入常州，便在武進中心區(qū)武宜路成功拍下近千畝土地，類似情況也發(fā)生于綠地集團[簡介 最新動態(tài)]、綠城集團、招商地產(chǎn)、華潤置業(yè)等眾多知名房企身上。

 

此外，一線城市的限購，也被認(rèn)為是地產(chǎn)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的重要原因。而常州提供的優(yōu)惠政策更是誘人，加快了地產(chǎn)商布局。比如，常州市政府對符合該地綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)商給予補貼。“在一線城市限購之前，地產(chǎn)商早已瞄準(zhǔn)時機開始布局二三線城市。因為一線城市的地價漲得很高，而二三線城市相對較低。”于岳表示。