面對(duì)城鎮(zhèn)化引發(fā)的房?jī)r(jià)再次暴漲風(fēng)險(xiǎn)，高層要隨時(shí)準(zhǔn)備出臺(tái)預(yù)防性的政策。

 

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

 

2012年的樓市，在政策的高壓下走出了近年來最為靚麗的行情，一線城市的成交量和房?jī)r(jià)從6月份開始明顯回升，在年底，更是出現(xiàn)井噴式的一輪行情。以北京為例，從11月開始，無論是新房還是二手房市場(chǎng)，簽約量環(huán)比均出現(xiàn)三成左右的上漲，廣州更是出現(xiàn)好幾個(gè)樓盤排隊(duì)哄搶的場(chǎng)面。

 

城鎮(zhèn)化噱頭

 

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2012年11月全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市超過75%，達(dá)53個(gè)，房地產(chǎn)在2012年年底超預(yù)期回暖已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

 

就開發(fā)商情況來看，2012年也是中國地產(chǎn)銷售相當(dāng)好的一年。萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、招商地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等全國知名的開發(fā)商幾乎都提前完成銷售任務(wù)。房地產(chǎn)龍頭萬科在三季度就超過1000億元的銷售大關(guān)，中海地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)也離此目標(biāo)不遠(yuǎn)。而一線城市的成交，更是創(chuàng)下近年來的新高。在北京，2012年前10個(gè)月完成的商品房銷售面積就已經(jīng)超過2011年全年完成量?？梢哉f，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，開發(fā)商通過讓利、打折等促銷方式，以價(jià)換量，度過了銷售的寒冬。

 

這樣，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就出現(xiàn)政策從未松動(dòng)，但整個(gè)市場(chǎng)全面回暖的狀況，特別是在2012年年底，一線城市又出現(xiàn)了恐慌性的購買，排隊(duì)買房的場(chǎng)面不再是個(gè)別現(xiàn)象。在這種不正常的景氣行情的背后，最大的推手就是開發(fā)商等利用“城鎮(zhèn)化”的概念做噱頭，制造恐慌性的購買。在很多開發(fā)商的邏輯中，城鎮(zhèn)化必然推動(dòng)住房需求大增，而住房需求大增又必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的暴漲，在一些開發(fā)商“2013年3月房?jī)r(jià)暴漲”的蠱惑下，觀望者開始倉皇入市。

 

高房?jī)r(jià)重?fù)舫擎?zhèn)化

 

然而，事實(shí)上，無論是城鎮(zhèn)化的加快，還是房地產(chǎn)政策，本身都并沒有助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的暴漲，這是簡(jiǎn)單的常識(shí)。城鎮(zhèn)化是要讓農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，進(jìn)入城市的農(nóng)民當(dāng)然需要房子，但就目前的房?jī)r(jià)而言，不僅進(jìn)入城市的農(nóng)民根本無力購買房子，即便城市的中、高收入階層也無力購買。無論是先前召開的中央政治局會(huì)議，還是在剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，政策層面都一直強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，這也體現(xiàn)出高層擔(dān)心開發(fā)商利用“城鎮(zhèn)化”進(jìn)行炒作的先見之明。不出意外，2013年限購政策將繼續(xù)，這將大大抑制房地產(chǎn)的真實(shí)投資需求。在這種情況下，僅靠自主需求，要想撬動(dòng)房?jī)r(jià)上漲無疑是癡人說夢(mèng)。

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國城鎮(zhèn)住房擁有率即將達(dá)到90%，而在2000年前后已達(dá)到80%以上，10年時(shí)間，不過提高了10個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，在中國擁有多套住宅的家庭比例不是一個(gè)小數(shù)目。在房?jī)r(jià)和大多數(shù)人口的收入距離太遠(yuǎn)的情況下，單靠無房一族支撐中國房?jī)r(jià)，不過是個(gè)笑話。政策如果不出現(xiàn)大的波動(dòng)，中國房?jī)r(jià)這場(chǎng)拔河游戲?qū)⒉辉偈且贿叺沟慕Y(jié)局，僵持大格局下的溫和上漲也許會(huì)是各方都能接受的。

 

筆者一直強(qiáng)調(diào)，在城鎮(zhèn)化還沒有完成的情況下，房地產(chǎn)的黃金期雖然已經(jīng)過去，但即將走向白銀時(shí)代，而這并不意味著房?jī)r(jià)還有暴漲的可能。未來10年，中國要加快城鎮(zhèn)化的步伐，必須確保房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，否則，任由地產(chǎn)商借由這一概念炒高房?jī)r(jià)，很多進(jìn)入城市的農(nóng)民將沒有任何可能買得起住房，城鎮(zhèn)化將會(huì)受到沉重的打擊。在政府無法提供大量保障房的情況下，無房人口將成為社會(huì)不穩(wěn)定的最大隱患。

 

面對(duì)城鎮(zhèn)化引發(fā)的房?jī)r(jià)可能再次暴漲的風(fēng)險(xiǎn)，高層一直強(qiáng)調(diào)要確保城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，并且明確指出，城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的造城，這極為明智。對(duì)于2012年年底地產(chǎn)的異?；馃嵝星?，高層要隨時(shí)準(zhǔn)備出臺(tái)預(yù)防性的政策，防止開發(fā)商利用城鎮(zhèn)化進(jìn)行炒作，推高房?jī)r(jià)，避免使加快城鎮(zhèn)化發(fā)展的戰(zhàn)略敗于再次暴漲的房?jī)r(jià)。