2013年首月，房地產(chǎn)市場分化發(fā)展的態(tài)勢更加明顯，一線城市的成交延續(xù)了去年末的活躍態(tài)勢，從中房研協(xié)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)看，今年1月份，北京新建商品房周均成交32萬平方米，上海周成交22萬平方米，廣州則達(dá)到了30萬平方米，深圳也有15萬平方米左右。

 

如果與去年同期比，一線城市的成交量可以用巨幅上漲來形容。不僅是新房，二手房成交情況同樣火熱，有市場機(jī)構(gòu)預(yù)測北京1月份二手房成交將接近2萬套，上海也將達(dá)到1.4萬套左右，基本達(dá)到或超過限購前市場成交水平。

 

與一線樓市成交火熱相比，三四線城市的目前市場行情堪憂，部分三四線城市面臨房地產(chǎn)投資量大，在建規(guī)模大，商品房存量高企等難題。開發(fā)企業(yè)目前的投資策略更加傾向于深耕一二線大城市的市場，這與當(dāng)前一線城市剛需強勁，市場持續(xù)火熱，以及未來市場預(yù)期走高密切相關(guān)。

 

大型開發(fā)企業(yè)的近期融資動向也說明了樓市活躍的程度。據(jù)統(tǒng)計，1月以來，已分別有萬科[簡介 最新動態(tài)]、恒大[簡介 最新動態(tài)]、富力[簡介 最新動態(tài)]、龍湖地產(chǎn)(龍湖·時代天街[最新消息 價格 戶型 點評] 龍湖·香醍溪岸[最新消息 價格 戶型 點評](論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索))等十余家內(nèi)地房企宣布海外發(fā)債計劃。據(jù)不完全統(tǒng)計，進(jìn)入1月份以來，房企融資額已超過400億元。大型開發(fā)企業(yè)融資活躍，一方面說明目前樓市回暖的狀態(tài)下，企業(yè)融資難度在下降，開發(fā)企業(yè)占據(jù)一定的主動優(yōu)勢；另一方面，開發(fā)企業(yè)也在未來預(yù)期向好的態(tài)勢下，順勢進(jìn)軍土地市場，加大投資力度，搶占一二線城市的份額。

 

市場的活躍以及開發(fā)企業(yè)的投融資熱情，兩者疊加，很可能進(jìn)一步催熱回暖過快的一線城市樓市。

 

2013年樓市的整體態(tài)勢將如何發(fā)展？筆者認(rèn)為有三個動向值得關(guān)注。

 

首先，政策環(huán)境總體保持穩(wěn)定，特別是限購政策將在中期內(nèi)保持穩(wěn)定，但也不排除推進(jìn)稅收相關(guān)政策改革。社會最為關(guān)注的房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點工作，今年可能有一些突破，一般是選擇經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平較高、城市管理能力較強、房地產(chǎn)市場較為活躍、稅收征管基礎(chǔ)條件較好的城市進(jìn)行擴(kuò)大試點。另外，房地產(chǎn)稅改革將提速，預(yù)計一系列的房地產(chǎn)稅種調(diào)整將逐步出臺，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，清理和整合其他一些稅費，以房地產(chǎn)評估價值為基礎(chǔ)確定稅基等。

 

其次，市場層面須謹(jǐn)防一線城市和二線城市的劇烈分化。事實上，2012年房地產(chǎn)市場的分化發(fā)展就已經(jīng)很明顯。開發(fā)投資、銷售面積、銷售價格等在不同地區(qū)(東、中、西部)之間，在不同城市(一二線和三四線城市)之間，在不同企業(yè)(大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)和中小房地產(chǎn)企業(yè))之間，表現(xiàn)出了相當(dāng)大的差異性。房地產(chǎn)市場固然有區(qū)域性色彩，但如果發(fā)展程度不均衡加劇，分化明顯，那么不利于房地產(chǎn)市場整體的可持續(xù)發(fā)展，也容易造成局部或系統(tǒng)性的風(fēng)險。如果一線城市持續(xù)存在新開工下降，存貨下降，而成交量持續(xù)上升的態(tài)勢，就很可能再次引發(fā)局部資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，進(jìn)而引發(fā)更加嚴(yán)厲的政策調(diào)控措施，以及政策與市場的激烈摩擦。

 

最后，在企業(yè)層面，最近幾年開發(fā)企業(yè)整體發(fā)展呈現(xiàn)出“國進(jìn)民退”，市場集中度持續(xù)提升的態(tài)勢。市場集中度提升本身沒有問題，符合行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。但如果央企的市場份額特別突出，或者在推高市場集中度的過程中起到了關(guān)鍵作用，就會存在一些問題。特別是一線城市的土地競拍競爭中，民營企業(yè)很難與央企對抗，這不僅體現(xiàn)在資本實力上，更體現(xiàn)在土地一級開發(fā)的前期先入為主的優(yōu)勢上。這種不均衡的競爭帶來了開發(fā)企業(yè)的不平等發(fā)展機(jī)會和發(fā)展空間的歧視或區(qū)別對待。如果企業(yè)間的競爭核心不是產(chǎn)品、不是服務(wù)，而是某種身份的競爭，關(guān)系的競爭，那么產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展也將堪憂。