昆明國(guó)際溫州城，號(hào)稱(chēng)總投資60億元、占地上千畝、未來(lái)國(guó)內(nèi)最大的“溫州城”，同時(shí)被昆明乃至云南省列為城中村改造的重點(diǎn)項(xiàng)目。
去年12月,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道過(guò)昆明國(guó)際溫州城項(xiàng)目股東內(nèi)斗等情況。那么，有關(guān)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”一事舉報(bào)內(nèi)容是否屬實(shí)？股東糾紛背后是否另有隱情？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目不僅存在規(guī)劃未批、五證全無(wú)的嫌疑，而且在拆遷還沒(méi)開(kāi)始的情況下售樓部就已建起。
拆遷未動(dòng)售樓部先建
2012年年底，云南鑫潮融和置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑫潮融和置業(yè))第二大股東崔玉婷突然向昆明當(dāng)?shù)孛襟w舉報(bào)，公司擬開(kāi)發(fā)昆明·國(guó)際溫州城項(xiàng)目在未動(dòng)工的情況下就在商會(huì)內(nèi)部搞認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)價(jià)低至4000元~5000元/平方米，與周邊市場(chǎng)價(jià)相差2000元~3000元/平方米，已銷(xiāo)售房源達(dá)300套，初步估計(jì)有數(shù)百人卷入，涉及資金約2億元。
事實(shí)上，早在2010年，昆明就已出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)城中村改造項(xiàng)目商品房預(yù)售管理有關(guān)工作的通知》。文件規(guī)定，凡參與城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)定、簽排房號(hào)等方式和名目收取定金或預(yù)付款。
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研表示，在開(kāi)發(fā)商給出的超低團(tuán)購(gòu)價(jià)面前，購(gòu)房者會(huì)輕易上鉤。
記者曾聯(lián)系過(guò)負(fù)責(zé)出面的崔玉婷的助理李波，他表示項(xiàng)目所在地塊才剛剛拆遷，還未進(jìn)入“招拍掛”程序，此時(shí)就開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，明顯屬于違規(guī)行為。但接受記者采訪(fǎng)的昆明溫州總商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、鑫潮融和置業(yè)法定代表人吳文獻(xiàn)卻堅(jiān)決否認(rèn)有違規(guī)行為。
記者從一份署名為崔玉婷的內(nèi)部資料里了解到，鑫潮融和置業(yè)在2009年取得了上述項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)資格，投資額逾4億元，并明確指出大股東蘇忠明因資金情況頻頻出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目資金未在要求時(shí)間內(nèi)完全到位，政府?dāng)M將該公司清出項(xiàng)目。
內(nèi)部資料提到，吳文獻(xiàn)與蘇忠明為了解決資金缺口，隱瞞二股東崔玉婷，并以溫州商會(huì)的名義，先后在2012年11月20日與12月17日兩次進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”溫州城的活動(dòng)。
據(jù)后來(lái)接受記者當(dāng)面采訪(fǎng)的蘇忠明介紹，國(guó)際溫州城是昆明溫州商會(huì)發(fā)起的，在云南有12萬(wàn)溫州人，他們希望借助城中村改造項(xiàng)目，把老鄉(xiāng)聚集在一起。
1月5日上午，記者趕到了位于昆明市三環(huán)外的官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)子君村的國(guó)際溫州城項(xiàng)目所在地。
在公交站下車(chē)沒(méi)走多遠(yuǎn)，一名道路環(huán)衛(wèi)工人告訴記者，“那個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)影子呢。”行至村口，記者碰到回家的一對(duì)夫婦，他們表示，“補(bǔ)償沒(méi)給，誰(shuí)敢讓溫州老板拆？”還指著前方幾百畝菜地稱(chēng)，那是他們村子的農(nóng)田。
在農(nóng)田里，蒜苗、油菜等茁壯生長(zhǎng)。農(nóng)田盡頭，整齊劃一的五層樓房連成一片，房屋出租廣告隨處可見(jiàn)。
一名忙于干活的郭姓村民告訴記者，“兩年前就聽(tīng)說(shuō)拆遷了，但溫州老板沒(méi)錢(qián)，補(bǔ)償才2000多塊錢(qián)一平方米，現(xiàn)在沒(méi)誰(shuí)愿意拆遷，去年推土機(jī)來(lái)推過(guò)一次，后來(lái)也沒(méi)了動(dòng)靜，現(xiàn)在我們又種菜了”。一位不愿具名的子君村委會(huì)干部表示，這要看開(kāi)發(fā)商，如果他有錢(qián)，村民補(bǔ)償合理，拆遷也快，但到目前為止，拆遷補(bǔ)償也沒(méi)個(gè)說(shuō)法。
據(jù)悉，子君村占地約780畝，約有2400余幢房產(chǎn)，近4000名在籍村民。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w2012年報(bào)道顯示，子君村的拆遷改造要正常運(yùn)作起來(lái)，開(kāi)發(fā)商起碼要墊資近30億元。
農(nóng)田邊上，國(guó)際溫州城項(xiàng)目工程部簡(jiǎn)易板房已臨時(shí)搭建起來(lái)，與之相鄰的還有一家沒(méi)有招牌的拆遷公司，門(mén)上方僅懸掛著“拆遷公司”字樣的小牌子。當(dāng)問(wèn)到拆遷公司名字時(shí)，一名工作人員謹(jǐn)慎地說(shuō)，“不知道，不要問(wèn)我”。
國(guó)際溫州城樓盤(pán)雖還未見(jiàn)蹤影，但其售樓部尤為顯眼，且正對(duì)著通往呈貢新區(qū)的彩云北路及即將開(kāi)通的輕軌快線(xiàn)。
彼時(shí)，記者看到售樓部正在裝修，自稱(chēng)是開(kāi)發(fā)商派來(lái)的一名督工表示，再等一兩周售樓部就能用了。問(wèn)到銷(xiāo)售情況時(shí)，該督工神情一愣，停頓片刻后說(shuō)，他不知道，這要去問(wèn)公司。
坐在門(mén)前曬太陽(yáng)的幾名保安透露，前些時(shí)間已開(kāi)始賣(mài)了，地址就在不遠(yuǎn)處的世紀(jì)金源[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]商務(wù)大樓上。
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)還是入股？
當(dāng)天中午12點(diǎn)，記者便趕往世紀(jì)金源商務(wù)大樓，昆明溫州總商會(huì)也在此辦公。原本以為商會(huì)已下班，不過(guò)吳文獻(xiàn)還在辦公室，室內(nèi)還存放著國(guó)際溫州城的宣傳單。
他表示，溫州城全部不對(duì)外，目前不牽扯到賣(mài)房，這些屬于商會(huì)內(nèi)部按股份入股的正常投資活動(dòng)，項(xiàng)目規(guī)劃已獲批，正等待開(kāi)工。
以下是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）與吳文獻(xiàn)的對(duì)話(huà)：
NBD：我在網(wǎng)上看到國(guó)際溫州城有團(tuán)購(gòu)信息，想來(lái)咨詢(xún)一下。
吳文獻(xiàn)：你是哪個(gè)單位的？
NBD：我是報(bào)社的，去年剛畢業(yè)，也想認(rèn)購(gòu)一套。
吳文獻(xiàn)：沒(méi)有，我們都是投資型，全部不對(duì)外的。
NBD：全部不對(duì)外？
吳文獻(xiàn)：嗯，全部不對(duì)外，商會(huì)投資有好多樓，商會(huì)介紹給會(huì)員。在商會(huì)里面，我是會(huì)長(zhǎng)，投資呢，溫商在云南那么多，一些項(xiàng)目都是市委市政府支持的大項(xiàng)目，大家入股嘛。
NBD：這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在多少？
吳文獻(xiàn)：不知道，現(xiàn)在都不知道。我們商會(huì)里面全部把他變成股東，投資9個(gè)億、10個(gè)億，目前定名為溫州產(chǎn)業(yè)園，好多項(xiàng)目，你出兩千萬(wàn)元，他出三千萬(wàn)元，來(lái)做項(xiàng)目，昆明溫州國(guó)際城[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目是我們總商會(huì)下面的一個(gè)扶持對(duì)象。不牽扯到賣(mài)房，無(wú)中生有。
NBD：項(xiàng)目何時(shí)開(kāi)始建設(shè)？
吳文獻(xiàn)：我們馬上就要建了。
NBD：規(guī)劃審批了沒(méi)有？
吳文獻(xiàn)：規(guī)劃已經(jīng)過(guò)了，現(xiàn)在政府大力支持，今天上午我參加了市委擴(kuò)大會(huì)議……就是要推進(jìn)(這個(gè)項(xiàng)目)。
時(shí)隔7天后，記者見(jiàn)到了蘇忠明，以及自稱(chēng)是集團(tuán)法律顧問(wèn)的楊先生等兩名陪同者。記者請(qǐng)求后者亮出名片，但被婉拒。
“到目前為止，所有的公司管理對(duì)股東或其他都是按照正規(guī)管理來(lái)的，沒(méi)有侵害股東利益的說(shuō)法，公司從來(lái)沒(méi)有以任何方式向社會(huì)收取一分錢(qián)，商會(huì)也一樣。”蘇忠明表示，至于股東的任何問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)股東會(huì)或董事會(huì)，如果得不到解決，通過(guò)法律途徑解決。
股東內(nèi)斗一事經(jīng)媒體報(bào)道之后，有昆明當(dāng)?shù)孛襟w聯(lián)系上了自稱(chēng)參與過(guò)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”一事的兩名業(yè)主（陳女士和溫女士），但當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話(huà)采訪(fǎng)這兩位業(yè)主時(shí)，她們卻言辭含糊。
陳女士表示，自己與溫女士都是昆明溫州商會(huì)會(huì)員，彼此相識(shí)，這幾天總有人打電話(huà)問(wèn)這個(gè)，壓力很大。當(dāng)提到認(rèn)購(gòu)名額轉(zhuǎn)讓時(shí)，她未回應(yīng)。溫女士稱(chēng)，“這事你問(wèn)商會(huì)去，我不知道”。
據(jù)昆明當(dāng)?shù)孛襟w同行向記者透露，“他們股東之間已經(jīng)坐下來(lái)談了，但那些舉報(bào)材料不能給你。”1月24日，李波在電話(huà)中也告訴記者，目前吳文獻(xiàn)他們已停止了之前的行為，現(xiàn)在雙方正進(jìn)一步溝通。
記者從其他渠道拿到的部分舉報(bào)材料里看到，除宣傳單之外，還有一份落款是昆明溫州商會(huì)《選房確認(rèn)金繳款流程（2012年11月20日）》及一名業(yè)主向一銀行賬戶(hù)打了5萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金的交易憑條以及持卡人簽名，而銀行戶(hù)頭為“昆明市官渡區(qū)清洗機(jī)經(jīng)營(yíng)部”。
工商檔案顯示，上述經(jīng)營(yíng)部是一家成立于2002年、注冊(cè)資本5000萬(wàn)元且法人代表為張玉媚的個(gè)體工商戶(hù)。李波告訴記者，第一次認(rèn)購(gòu)款就是打進(jìn)了經(jīng)營(yíng)部，但吳文獻(xiàn)向他們解釋說(shuō)那是商會(huì)會(huì)員交的會(huì)費(fèi)。記者后來(lái)又聯(lián)系到吳文獻(xiàn)，他承認(rèn)之前的會(huì)費(fèi)說(shuō)辭。
“那個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)出問(wèn)題，涉嫌非法集資。”曾任昆明某地產(chǎn)集團(tuán)高層的一資深人士甘某透露，溫州城其實(shí)是股東間有沖突，現(xiàn)在這個(gè)事被壓下來(lái)了。
五證殘缺認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效
拆遷工作毫無(wú)進(jìn)展，昆明國(guó)際溫州城的規(guī)劃又能否獲批呢？
1月14日上午，記者來(lái)到位于呈貢新區(qū)的昆明市規(guī)劃局，咨詢(xún)上述項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等證件獲批情況。昆明市規(guī)劃局辦公室一李姓工作人員表示，這在官渡分局才能查到，“以我的經(jīng)驗(yàn)，房子還沒(méi)拆，不可能拿到這個(gè)證”。
不過(guò)，上述工作人員還是幫記者聯(lián)系了官渡分局，到下午4點(diǎn)的時(shí)候，該工作人員告訴記者，上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人僅僅是咨詢(xún)過(guò)一些規(guī)劃信息，至今還沒(méi)拿到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等幾個(gè)規(guī)劃證件。
記者了解到，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地之前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，也是建設(shè)單位用地的法律憑證。
“沒(méi)有此證的用地單位屬于非法用地，開(kāi)發(fā)商的售房行為也屬于非法集資，不能領(lǐng)取房產(chǎn)證。”昆明市規(guī)劃局一相關(guān)人士表示。
主管部門(mén)既然已表態(tài)，稱(chēng)“昆明國(guó)際溫州城”還未拿到規(guī)劃證件，那么，吳文獻(xiàn)之前所說(shuō)的“項(xiàng)目規(guī)劃已獲批”又是怎么回事呢？
隨后，記者又來(lái)到距離昆明市規(guī)劃局不遠(yuǎn)的國(guó)土局，詢(xún)問(wèn)昆明國(guó)際溫州城土地證的獲批情況。昆明市國(guó)土局負(fù)責(zé)媒體接待的綜合處一名馬姓工作人員表示，他問(wèn)過(guò)土地利用處，溫州城還沒(méi)拿到國(guó)有土地使用證。
根據(jù)常理，如果沒(méi)有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》及《國(guó)有土地使用證》，那么《商品房預(yù)售許可證》更無(wú)從談起。
云南冰鑒律師事務(wù)所主任律師陳維鏢表示，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的前提條件是開(kāi)發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建等(五證)審批手續(xù)，如果沒(méi)有辦妥以上審批手續(xù)，則屬于非法融資，認(rèn)購(gòu)書(shū)也是無(wú)效的。
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