廈門是樓市中的二線偏強(qiáng)城市；25年后，廈門的房價將達(dá)到三四十萬元/平方米；2013年，房價必漲無疑，只是幅度還需具體觀察……
昨天，建設(shè)部專家委員會委員、北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩來廈參加“2012廈門樓市年度TOP10”頒獎盛典。在主題演講之前，他接受了導(dǎo)報記者的專訪。
廈門樓市“二線偏強(qiáng)”
“如果從樓市的標(biāo)準(zhǔn)看，廈門屬二線城市當(dāng)之無愧。”董藩對廈門樓市表現(xiàn)出了看好的心態(tài)。他表示，從城市規(guī)模看，廈門還排不上二線，但樓市卻表現(xiàn)搶眼。
董藩坦言，廈門是最美、最開放且最具有活力的城市之一。在這樣一個宜居宜業(yè)城市，肯定是國內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)商和購房者高度關(guān)注的城市。“在二線中，廈門還算是偏強(qiáng)的城市。”董藩進(jìn)一步解釋說，廈門的開發(fā)規(guī)模雖然還小一些，但在品質(zhì)、價格、品牌等方面，已經(jīng)排在了二線城市前列。
“廈門經(jīng)濟(jì)總量小，但房價并不低，前景看好。”董藩表示這毫不奇怪，發(fā)展速度快的城市，房價上漲也就比較快。
廈門房價應(yīng)達(dá)京滬的一半
去年底，董藩拋出“25年后北京房價每平80萬、全國平均9萬”的論斷，引起眾多網(wǎng)友圍觀并紛紛吐槽。對此，董藩曾回應(yīng)稱“全國升至9萬年均漲11.4%，北京漲至80萬年均漲15.7%，此漲幅奇怪么？”昨天，董藩再次進(jìn)行了解讀。
“如果對官方數(shù)據(jù)進(jìn)行修正后，目前的實際房價就會比官方公布的高不少。”他認(rèn)為，目前官方公布的房價存在明顯偏低的狀況。被拉低的原因在于，陰陽合同的存在使得實際成交價會高于合同價、官方抽樣的對象偏低、統(tǒng)計數(shù)據(jù)的空間變化等。
“未來的推漲因素還會有很多，而且有些因素的強(qiáng)度并不會比過去差。”董藩表達(dá)著看漲的強(qiáng)烈心態(tài)。
而具體到廈門，董藩表示，廈門的房價肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過全國平均水平的。“達(dá)到北京、上海的一半水平也是很正常的，否則還真對不起廈門這樣的城市。”
這也就是說，按照董藩的推斷，25年后，廈門的房價將會達(dá)到三四十萬元/平方米的水準(zhǔn)。
漲是趨勢幅度不確定
“如果政策不變，2013年的房價肯定是上漲無疑。”董藩表示，從目前的形勢來判斷，除非中央和地方政府出臺極強(qiáng)的調(diào)控政策，國內(nèi)的房價還將處于長期上漲的趨勢。而至于今年政府會否繼續(xù)出重拳對樓市進(jìn)行調(diào)控，董藩認(rèn)為，可能性比較小。
他解釋稱，在外需不振的情況下，內(nèi)需和投資是另外兩個倚重的拉力。內(nèi)需中，房子仍會是主力，而投資雖然有很多渠道，但目前來看，還是離不開樓市。所以，政府對房產(chǎn)的拉動作用依然有很強(qiáng)的依賴性。
那么，這種漲幅是大是小呢？董藩此時卻表示出了謹(jǐn)慎的態(tài)度：不好說，還需觀察。
董藩解釋，具體的漲幅需要看土地的供給速度和需求量的變化。此外，各級政府對調(diào)控政策的執(zhí)行情況是緊還是松也是重要的影響因素。甚至各地各級領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度也會對此產(chǎn)生影響。比如，如果一個地方領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)對公積金貸款放松，顯然就會讓當(dāng)?shù)刭徺I量大幅提升。
官員房產(chǎn)拋售被“夸大”
近期，房產(chǎn)界最被人津津樂道的莫過于“官員集中拋售房產(chǎn)”的話題，其間充斥著真真假假的傳聞。
“應(yīng)該是媒體夸張了，中介又在一邊推波助瀾。”對此，董藩顯得有些不以為然。他認(rèn)為，在房叔、房嬸、房妹、房爺頻出的大背景下，公眾很容易產(chǎn)生這樣的聯(lián)想。
董藩認(rèn)為，即使真出現(xiàn)官員拋售，對樓市的影響也不會太大。因為，擁有十幾套、幾十套房的官員或公務(wù)員還是少數(shù)，大多數(shù)只是擁有兩三套而已。
董藩現(xiàn)場精彩觀點(diǎn)
不能永遠(yuǎn)打壓房地產(chǎn)。打壓將帶來一系列的經(jīng)濟(jì)和社會層面的問題。首當(dāng)其沖的就是需求。購房改善需求、養(yǎng)老需求、學(xué)區(qū)房需求等等，這些需求都會在限購限貸這種行政手段的打壓之下無法實現(xiàn)。同時，打壓導(dǎo)致供應(yīng)萎縮，蘊(yùn)含更大上漲風(fēng)險；打壓導(dǎo)致GDP下降、失業(yè)率上升；打壓導(dǎo)致地方財政收入急劇下降；打壓導(dǎo)致退房潮出現(xiàn)，影響穩(wěn)定，破壞社會秩序；打壓導(dǎo)致保障房建設(shè)壓力大大增加，甚至停滯。
限購限貸作為行政手段將可能長期存在。取消限購有正反四個條件，一是市場供求趨于均衡，取消“雙限”不會導(dǎo)致需求爆發(fā)、價格上漲；二是需求不均衡，但有替代性的政策；三是限購限貸導(dǎo)致交易量下降，經(jīng)濟(jì)下滑，失業(yè)率增加，GDP增速放緩；四是“雙限”導(dǎo)致價格大幅下降，退房潮大量出現(xiàn)，社會不穩(wěn)定性因素增加。上述四個條件除第三個成立外，其他三個均不成立或程度不夠，限購限貸繼續(xù)執(zhí)行。
十八大后，房地產(chǎn)發(fā)展面臨新機(jī)遇。城鎮(zhèn)化將在兩個方面增加規(guī)模，即市場和保障房，規(guī)模增大促進(jìn)房地產(chǎn)向前發(fā)展。
在政策的油門與剎車雙重作用下，未來樓市將繼續(xù)顛簸前行。
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