海外置業(yè)高潮下的暗礁

主要采訪對象：

海外房產(chǎn)個人投資者，盛明昌

海外房產(chǎn)個人投資者，徐輝

海外房產(chǎn)個人投資者，朱偉軍

海外房產(chǎn)個人投資者，耿娜

美澳加顧問公司總經(jīng)理，李春濤

澳諾不動產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理，霍剛

綠地集團董事長、總裁，張玉良

同策咨詢研究中心總監(jiān)，張宏偉

復(fù)地(集團)股份有限公司董事長，張華

海外置業(yè)高潮再起

在2011年以前，海外置業(yè)的主力是高凈值人群和子女有留學意向的普通家庭，而2012年下半年之后，大量普通家庭加入這個行列，他們的家庭資產(chǎn)大多在幾百萬到一千萬元之間，對移民和留學的愿望不是很迫切，但對投資回報率更加看重

《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 | 上海報道

“很多人以為，只有買不起房子的年輕人才會反對來自中國的買家，大部分有房子的本地人會抱著無所謂的態(tài)度，因為他們的資產(chǎn)也在增值。所以當?shù)貓蠹埡驼偷谋г共粫惺裁匆饬x。”走過全球很多城市，并且擁有了諸多海外資產(chǎn)的盛明昌告訴《瞭望東方周刊》，這樣的想法是不了解真實情況所致。

中國人海外置業(yè)在2012年迎來了一波新的高潮，但也遭遇到了普通民眾少有的“抵制”。

“連出租車司機聽到你來自中國，也會變得敏感而警惕，哪怕你根本沒有開口問當?shù)氐姆績r。”盛明昌說。

中國人海外置業(yè)的第一波高潮發(fā)端于2008年國際金融危機之后。當時，歐美多國房價在危機中出現(xiàn)大跌，一些中國人在“海外抄底”的美好前景鼓動下出海。2012年，一系列統(tǒng)計數(shù)據(jù)、報告的出臺，鼓勵了國內(nèi)投資者掀起新一輪的海外置業(yè)浪潮。

新高潮

房地產(chǎn)咨詢公司高力國際2012年初公布的報告顯示：多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業(yè)熱門地區(qū)里，境外買家的20%-40%來自中國；中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%，在這里，華人移民已經(jīng)占城市總?cè)丝诘募s30%；而在英國倫敦著名的金融區(qū)金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋賣給了中國人，受熱賣的影響，2012年倫敦市中心核心地段及傳統(tǒng)高端居住區(qū)域的房價增長5%到10%。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會調(diào)查了2011年國際購房者的活動，發(fā)現(xiàn)中國買家在美國的購房投資額超過70億美元，所占比例已經(jīng)在海外購房者中排名第一位，而且偏愛數(shù)百萬美元的高端豪宅，多傾向現(xiàn)金支付。

根據(jù)新加坡市區(qū)重建局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年上半年，中國內(nèi)地購房者首次超過印度尼西亞，成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。

“2012年下半年以來，中國人的海外置業(yè)步伐又一次加快。不少大眾人群加入了這個隊伍。”在海外注冊了一家美澳加顧問公司，專門為浙江投資者提供美國、澳洲、加拿大置業(yè)咨詢服務(wù)的李春濤告訴《瞭望東方周刊》。

李春濤分析說，在2011年以前，海外置業(yè)的主力是高凈值人群和子女有留學意向的普通家庭，而2012年下半年之后，大量普通家庭加入這個行列，他們的家庭資產(chǎn)大多在幾百萬到1000萬元之間，對移民和留學的愿望不是很迫切，但對投資回報率更加看重。

“高回報”吸引力

“高回報”是支撐著國內(nèi)一波又一波海外置業(yè)高潮的最核心要素。

在諸多海外置業(yè)中介的介紹中，海外置業(yè)帶來的增值收益非?？捎^。

例如，2009年到2011年，倫敦市中心房價增幅達到14.7%；加拿大溫哥華的普通住宅價格十年來已經(jīng)上漲了3到4倍，多倫多的住宅價格在過去6年中平均年漲幅為7%；在澳大利亞，租金回報率約為6%到8%，而房價大約每7年翻一番。

中國買家在其中起到了較大的作用。一些國家的房地產(chǎn)項目也把銷售對象寄望于中國買家。

“細心觀察就能發(fā)現(xiàn)，只要是中國買家偏愛的區(qū)域，房價走勢就與其他地區(qū)不同甚至是相反的。”李春濤告訴本刊記者。

紐約的唐人街、皇后區(qū)的法拉盛；舊金山和洛杉磯的唐人街；加拿大溫哥華、多倫多；澳大利亞的悉尼、墨爾本，都是典型的例子。

但大部分首次出國置業(yè)的人并不太在意房價是不是高了，他們更在乎房子增值了多少。

除了物業(yè)升值的收益外，置業(yè)顧問還會格外突出金融杠桿的作用。

“外國人在澳洲購房，可以貸款的比例是公寓7成、別墅8成。在美國可以申請5到6成的貸款，貸款利率約為4%。在加拿大則可以獲得最高65%的貸款，貸款利率在2.2%到2.5%之間?？紤]到金融杠桿、高額租金回報和物業(yè)升值的要素，海外買房的收益肯定會很高。”這是李春濤慣用的一套說辭。

但李春濤也不得不承認，這樣的算法“忽略了”很多影響投資收益的要素，例如買入和賣出時高昂的稅費；持有環(huán)節(jié)不菲的支出；每趟來回的交通、住宿成本；通過地下錢莊將錢轉(zhuǎn)出國外的傭金和風險。

剛開始，李春濤也會把真實的成本算給一些普通家庭的投資者，并告知他們，在國內(nèi)買一些信托產(chǎn)品也能有10%左右的年收益。但大部分投資者并沒有因此退縮，而是覺得海外樓市說不定也會迎來像北京、上海那樣猛漲的黃金十年。而且對投資者來說，購置了房產(chǎn)之后，今后移民或者子女留學也更方便。

2012年下半年這一輪海外置業(yè)潮，與國內(nèi)相關(guān)政策的出臺也不無關(guān)系。

2012年3月，國務(wù)院常務(wù)會議批準實施《浙江省溫州市金融綜合改革試驗區(qū)總體方案》，其中提及“開展個人境外直接投資試點”。

2012年4月14日，央行發(fā)布公告，自4月16日起，銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之五擴大至百分之一，外匯指定銀行為客戶提供當日美元最高現(xiàn)匯賣出價與最低現(xiàn)匯買入價之差不得超過當日匯率中間價的幅度由1%擴大至2%。

澳諾不動產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理霍剛告訴本刊記者，這一政策出臺之后，許多國內(nèi)的投資者都覺得隨著人民幣對外幣的匯率浮動變大，人民幣對外升值、對內(nèi)貶值的情況長遠來看仍會加劇。雖然這對海外置業(yè)來說利弊參半，即海外購房門檻降低的同時，海外資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為人民幣時也會縮水，但還是有更多投資者的熱情被激發(fā)了。歐美國家經(jīng)濟低迷導(dǎo)致的資產(chǎn)價值洼地、國外投資市場政策穩(wěn)定性及歐美市場資產(chǎn)的長期保值效果，觸動了眾多中國買家的神經(jīng)。

“以前很多人還堅持，中國人海外置業(yè)就是奔著移民去的。但美國的數(shù)據(jù)證明，40%的在美中國買家就是單純的投資，他們出現(xiàn)在房屋止贖情況比較嚴重的州，一次就買下好幾套。這顯然超出了投資移民的要求。”霍剛說，進入2013年，這波熱潮還在繼續(xù)。

一個例證是：2009年應(yīng)景出爐的“上海海外置業(yè)投資移民展”，到2012年已吸引了17個國家128家房地產(chǎn)領(lǐng)航企業(yè)帶來超過200個置業(yè)項目，參觀者達到了4.2萬人次，意向成交金額7000萬元左右。據(jù)主辦單位公布的消息，將于3月15日舉行的2013年海外置業(yè)投資移民展，預(yù)計展會面積要同比增長43%，參展項目更多，吸引的觀眾可能突破13萬人次。

從事海外置業(yè)咨詢的李春濤的感受也很直觀，“2012年下半年開始，公司的咨詢量一路走高，比2011年增加了約一半，其中普通民眾的比例大約占到了6成以上，在2011年他們還不是海外置業(yè)的主流。”