近幾年，北京以商業(yè)性質(zhì)立項(xiàng)，卻以住宅、LOFT、商住公寓形式出現(xiàn)的“商改住”項(xiàng)目層出不窮。

 

近日，有知情人士向人民網(wǎng)記者反映稱，位于豐臺(tái)區(qū)的萬(wàn)年生態(tài)城園博府項(xiàng)目已將一棟商業(yè)辦公樓變更為可售住宅，共計(jì)454套。據(jù)了解，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是北京萬(wàn)年基業(yè)建設(shè)投資有限公司。

 

資料顯示，萬(wàn)年生態(tài)城園博府坐落于西五環(huán)永定河畔園版塊，該項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模為252802平方米，共分四期開(kāi)發(fā)建設(shè)。作為萬(wàn)年生態(tài)城的首個(gè)項(xiàng)目，目前四期均已取得預(yù)售許可證。

 

記者在住建委官網(wǎng)上該項(xiàng)目備案中發(fā)現(xiàn)，園博府四期原為SOHO商業(yè)，主要包括B54地塊1#-3#商業(yè)及辦公樓，其中商業(yè)建筑面積達(dá)5553.3平方米，辦公建筑面積有26066.42平方米，就是一棟純商務(wù)辦公樓項(xiàng)目。

 

負(fù)責(zé)住宅項(xiàng)目的工作人員表示，目前SOHO商業(yè)已經(jīng)開(kāi)盤，主力戶型是50-90平米，只是純商業(yè)寫字樓項(xiàng)目。

 

但記者從負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的售樓人員那里得到的卻是另一番說(shuō)法。“該樓盤目前售價(jià)19500元/平，是50年辦公立項(xiàng)的這種投資產(chǎn)品。”當(dāng)記者詢問(wèn)是否有商務(wù)公寓時(shí)，該名負(fù)責(zé)人給出的答案是肯定的，他解釋稱由于項(xiàng)目不是寫字樓立項(xiàng)而是辦公立項(xiàng)，所以可以轉(zhuǎn)成住宅。

 

如此前后不一，自相矛盾的說(shuō)法也另記者十分困惑。

 

事實(shí)上，在“商改住”之后，項(xiàng)目每平米報(bào)價(jià)比今年年中開(kāi)盤的住宅樓成交均價(jià)要高出近2300元；而在10月1日后開(kāi)盤的項(xiàng)目成交均價(jià)甚至每平米均價(jià)上漲了逾6000元。

 

有業(yè)內(nèi)人士分析，相比普通民宅，商住項(xiàng)目存在諸多弊端。其產(chǎn)權(quán)四五十年，而《物權(quán)法》規(guī)定，住宅70年產(chǎn)權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期；而商住項(xiàng)目如何續(xù)期尚不明確。此外，商業(yè)項(xiàng)目的房主無(wú)法落戶口，子女就近入學(xué)將受影響且商住混雜問(wèn)題比民宅尤為嚴(yán)重。

 

高通律師事務(wù)所主任、首席合伙人敬云川在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，從建委的角度去看，擅自更改規(guī)劃肯定是不可以的。必須要通過(guò)規(guī)劃部門或者有關(guān)房管部門的審批，當(dāng)然這個(gè)事非常難的。

 

“除了房屋的使用年限，它還有其他的問(wèn)題。比如配套的問(wèn)題，商業(yè)的時(shí)候你的用電、用水、用氣，它跟住宅都不是一樣的。使用成本也會(huì)提高很多。”敬云川說(shuō)。

 

敬云川提醒廣大業(yè)主，“商改住”中的消防、衛(wèi)生等都不能達(dá)到居住的條件，這會(huì)造成將來(lái)業(yè)主在實(shí)際使用中，會(huì)發(fā)生很多的問(wèn)題。“畢竟開(kāi)發(fā)商是不關(guān)心這些的，只有作為消費(fèi)者或投資人可能才會(huì)關(guān)注這些問(wèn)題。

 

除了居住成本過(guò)高令人憂心之外，商改住項(xiàng)目游走于政策邊緣，違規(guī)私改規(guī)劃、交房質(zhì)量問(wèn)題等現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。

 

比如，位于回龍觀的東亞上北鑫座建筑綜合體項(xiàng)目，雖然項(xiàng)目是50年產(chǎn)權(quán)，屬于精裝修商業(yè)項(xiàng)目，但為了順利將項(xiàng)目變成住宅，開(kāi)發(fā)商第一次交房采取毛坯方式，不設(shè)立廚房、衛(wèi)生間，但預(yù)留了上下水，以便通過(guò)審核。在審核后，開(kāi)發(fā)商再與購(gòu)房者簽訂免費(fèi)贈(zèng)送的裝修合同，把廚房和衛(wèi)生間做出來(lái)，這樣就相當(dāng)于業(yè)主自發(fā)地更改房屋規(guī)劃，而與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。

 

而位于大興西紅門附近的寫字樓項(xiàng)目“嘉悅廣場(chǎng)”，商業(yè)立項(xiàng)，但售樓人員卻向購(gòu)房人暗示可以進(jìn)行“商改住”。

 

此外，商住樓盤“中弘北京像素”因項(xiàng)目頂層、地下車庫(kù)漏水嚴(yán)重、交房質(zhì)量問(wèn)題較多，也頻遭業(yè)主投訴。有業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)樓盤房屋并不都適合居住，因?yàn)樗前凑丈套捎玫臉?biāo)準(zhǔn)建造的。

 

那么，園博府究竟為何將商業(yè)項(xiàng)目以住宅形式出售？面對(duì)違規(guī)的質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商又會(huì)如何回應(yīng)？是否會(huì)引發(fā)更多的問(wèn)題？背后是否有更深層次原因？記者將繼續(xù)關(guān)注報(bào)道。