住房一直是最大的民生話題之一。北京、上海的房價對于普通工薪階層“僅可遠(yuǎn)觀”，但在摩納哥36萬元人民幣每平方米的均價看來，京滬房價還嫌“太低”。國內(nèi)“房奴”抱怨房價負(fù)擔(dān)過重“傷不起”，但跟孟買人相比還算是幸福的，因?yàn)槊腺I一間房的售價是他們年收入的740多倍。

 

放眼世界，中國房價到底處于怎樣的水平？未來中國房價又將有怎樣的表現(xiàn)？

 

全球最高房價：摩納哥

 

2013年年初美國媒體一份關(guān)于全球最貴房產(chǎn)的報道引起人們關(guān)注，引來國內(nèi)網(wǎng)站紛紛轉(zhuǎn)載。實(shí)際上，這份報道中的數(shù)據(jù)早在去年四月份便出現(xiàn)在花旗私人銀行和倫敦房地產(chǎn)公司萊坊的統(tǒng)計(jì)報告中。

 

報告顯示，世界上房價最高的國家是摩納哥，一個袖珍卻極盡奢華的國度。該國平均房價高達(dá)5408美元每平方英尺，折合人民幣36.23萬元每平方米！摩納哥與法國南部接壤，國土面積僅1.95平方公里，人口約為3.28萬人。就是這樣的彈丸小國，憑借著發(fā)達(dá)的博彩業(yè)和旅游業(yè)，以及避稅天堂的美譽(yù)吸引著世界各地的富豪們前來消費(fèi)和置業(yè)，其中包括“F1之王”舒馬赫在內(nèi)的眾多賽車明星和名牌車制造商的老板們。正因如此，摩納哥成為世界上最富庶的國家之一，2012年房價也連續(xù)第三年全球最高。

 

法國費(fèi)拉角是世界房價第二高的地區(qū)，平均4800美元/平方英尺，約為32.16萬元人民幣每平方米。費(fèi)拉角是法國的一個海島城市，也是富豪和明星們度假豪宅的聚集地。早在2011年華爾街日報姐妹報《金融新聞》統(tǒng)計(jì)的“全世界最貴的10條街道”中，環(huán)繞費(fèi)拉角的Chemin de Saint-Hospice街道當(dāng)時排名第四，街上最高房價高達(dá)每平方米4.5萬歐元。

 

值得注意的是，全球房價榜單上除了法國、英國、瑞士這些歐洲傳統(tǒng)富國以外，香港別墅和公寓價格均入圍世界前十，其中香港別墅以均價29.52萬元人民幣排名第4，公寓均價17.59萬元排名第10。

 

自回歸中國后由于香港特別行政區(qū)政府施政方針多次轉(zhuǎn)變，香港房價歷遍暴跌和暴漲。1997年主權(quán)移交后，供地權(quán)限得以松綁的特區(qū)政府立刻大幅增加土地供應(yīng)。但供應(yīng)持續(xù)大增又恰逢世界金融危機(jī)爆發(fā)，造成香港房價其后6年內(nèi)暴跌近70%。吸取教訓(xùn)的港府隨后供地劇減，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后需求增加，再加上內(nèi)地炒房客蜂擁轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港房地產(chǎn)市場，最終使得香港房價被越來越高。

 

住房負(fù)擔(dān)：亞洲最重歐洲最輕

 

世界豪宅價格之高讓人驚訝，但較低的房價或許更難讓人接受。實(shí)際上，真正衡量一個地區(qū)的房價是否合理，需要看當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨剑磭H通用的房價收入比指標(biāo)。

 

美國在線房地產(chǎn)調(diào)查公司“Global Property Guide”最近公布了2012年間77個國家的房價收入比，是各國高檔住宅售價與當(dāng)?shù)厝司鵊DP的比值，可以考察個人購房所需的大致年限。其中房價數(shù)據(jù)選自該房地產(chǎn)調(diào)查公司統(tǒng)計(jì)的2012年2-3季度各國100平方米高檔住宅價格，而GDP數(shù)據(jù)則來自IMF公布的數(shù)據(jù)。

 

雖然統(tǒng)計(jì)的并非是平均房價，但這個“個人房價收入比”排名也足以觀察哪國房價真正讓人難以承受。

 

結(jié)果顯示，亞洲國家包攬了房價收入比最高的前四名，可見亞洲居民房價負(fù)擔(dān)之重。印度房價收入比全球最高，一間高檔住宅的價格竟是當(dāng)?shù)厝四昃杖氲?40多倍。孟買是拉高印度房價的罪魁禍?zhǔn)?。截?012年11月，孟買300平方米左右較好的房子售價可高達(dá)1.7萬美元每平方米（約10.71萬元人民幣），而小一點(diǎn)的公寓也要 1.16-1.4萬美元不等。孟買人口密度居世界前列，但土地供應(yīng)極其緊張，城內(nèi)公寓房稀少且昂貴，有報道甚至稱孟買60%人口在貧民窟安家。這樣的環(huán)境下，買房對于一般孟買居民而言幾乎是個奢望。

 

房價收入排名第二、三的柬埔寨和菲律賓都是東南亞國家，房價收入比分別為319.5倍和142.09倍。房價如此之高，與這些國家大力招商引資不無關(guān)系。其中柬埔寨更是全力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)開放，對外匯不設(shè)管制，吸引外資如潮水般涌入，把房價越炒越高；但柬埔寨國內(nèi)仍以加工制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，生產(chǎn)附加值不高，國人收入依然處于較低水平，正是這樣的落差使其房價收入比高居世界第二。

 

毫無意外，中國內(nèi)地也是名列前茅。數(shù)據(jù)顯示，以北京、上海為代表的中國“個人房價收入比”為133.72，位居77國第4位。也就是說，京滬地區(qū)個人大致需要133年才能購入一套100平米的高檔住宅。

 

 

 

相反，“個人房價收入比”最低的5國都是歐洲國家。事實(shí)上，這些國家實(shí)際房價并不低（盧森堡高檔住宅均價約為4.7萬元人民幣每平方米），但正因這些國家居民收入較高，加上社保福利更為完善，買房對于這些他們而言還算負(fù)擔(dān)得起。世界銀行數(shù)據(jù)顯示，2010年盧森堡人均年收入就達(dá)7.951萬美元。而從上面盧森堡6.11的房價收入比來看，100平方米的高檔住宅對一般的盧森堡人而言，只需要攢夠6年多一點(diǎn)的工資足矣。

 

中國：房價明顯脫離居民收入水平

 

雖然上述“個人房價收入比”指標(biāo)已能大致看出世界房價水平，但國際上的房價收入比更多是用家庭年收入計(jì)算得出。世界銀行認(rèn)為，合理的房價收入比應(yīng)該為3-6倍。從這個指標(biāo)看，中國房價依然處于過高的水平。

 

為提高合理性，21世紀(jì)網(wǎng)數(shù)據(jù)部選擇可支配收入數(shù)據(jù)計(jì)算房價收入比。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2012年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24565元/年，按城鎮(zhèn)戶均人口2.89人算，家庭可支配收入為7.61萬元/年。國家統(tǒng)計(jì)局公布2011年城鎮(zhèn)戶均住房面積約為95平方米，乘以新公布的2012年1月至11月商品住宅均價5498元/平方米，可得我國一套住房總價格約為52.23萬元。

 

最終計(jì)算得出，中國房價收入比為7.36倍，明顯超出國際合理房價標(biāo)準(zhǔn)上限。

 

如果在收入上也按照中國人“門當(dāng)戶對”的傳統(tǒng)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的五等份收入分組劃分，發(fā)現(xiàn)只有高收入組的房價收入比能夠在國際合理水平。這意味著，中國房價已經(jīng)明顯脫離普通居民收入水平。買房，或許更多是富人才能想的事情。

 

但中國的高收入者買房就容易了么？答案是否定的。眾所周知，高收入群體多聚集在北上廣等一線城市，但房價收入比之高在這些一線城市卻更為突出。

 

以上海為例，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年上海全年城市居民家庭人均可支配收入40188元，商品住宅平均價格為21412元/平米，那么一套95平米住宅總價約為203.41萬元。以上海市的戶均人口數(shù)2.49計(jì)算可得，房價收入比高達(dá)20.33倍，接近上述我國7.36平均值的3倍。

 

如果考慮一線地段，如上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，房價可達(dá)5.56萬元每平米，對比上海全市居民家庭人均收入，就算一對小夫妻不吃不喝，一年的收入也不夠在上海內(nèi)環(huán)購買2平方米房子；外環(huán)線以外住房均價為16541元/平方米，這對小夫妻即使在外環(huán)購買一套90平方米住房，也需要不吃不喝近19年。

 

2012第三季度：京滬房價漲幅世界第二

 

想要探討未來房價走向，可以先從房價增長率找出端倪。根據(jù)倫敦房地產(chǎn)公司萊坊住宅報告，2012年前三季度同比增長最快的是巴西，增長率達(dá)到15.2%。香港房價增長依然強(qiáng)勁，憑借14.2%排列世界第二。

 

單從2012年第三季度看，同比增長最快的是哥倫比亞，香港依然名列前茅，以4.5%的單季增長率居世界第三。

 

無論前三季度還是第三季度，以北京、上海為代表的中國房價同比增長率均居世界前列。第三季度比前三季度增長更為亮眼，4.6%的同比增幅為世界第二，僅低于榜首哥倫比亞0.3個百分點(diǎn)。

 

回顧2012年年末房價的報復(fù)性上漲，估計(jì)在即將公布的四季度及全年數(shù)據(jù)上，中國內(nèi)地房價增長表現(xiàn)可能會更加突出。