“樓市已經(jīng)迎來春天，2013年我們的任務(wù)就是"搶人、搶錢、搶地盤"，我們的目標是"人員翻一番，薪資翻兩番，地盤翻三番"。”日前，在上海某大型房產(chǎn)中介的年會上，公司一位負責(zé)人如此給員工打氣。
2012年下半年以來，樓市回暖的“超預(yù)期”讓樂觀情緒逐漸在整個中介行業(yè)蔓延，此前一度飽受調(diào)控之苦的各大中介，又開始了新一輪的擴張。
據(jù)上海網(wǎng)上二手住宅交易備案統(tǒng)計，2012年上海市二手房成交約20萬套，同比增長42.5%，其中住宅成交18.8萬套，同比增長45.4%；二手交易金額2569億元，同比增長達49%。成交價格方面，全市二手房住宅網(wǎng)簽均價16357元/平方米，同比漲幅為1.63%。
伴隨著樓市成交的回暖，去年滬房產(chǎn)中介的業(yè)績也出現(xiàn)大幅增長，員工的收入亦水漲船高。某中介公司內(nèi)部人士對《第一財經(jīng)日報》記者稱：“2012年公司收入最高的總監(jiān)全年收入達431萬元、經(jīng)理252萬元、門店經(jīng)紀人60萬元。”
業(yè)績大幅增長
按二手住宅交易備案統(tǒng)計，2012年上海房產(chǎn)中介公司標的交易金額超過100億元的有兩家，分別是中原地產(chǎn)與21世紀不動產(chǎn)，兩家企業(yè)的交易額分別為228億元及131億元，同比分別增長88.2%及32.6%。
年交易金額在50億~100億的企業(yè)有四家，分別為德佑地產(chǎn)、我愛我家、太平洋以及漢宇地產(chǎn)，四家企業(yè)增長率都在60%以上。此外，交易金額在10億~30億元的企業(yè)共計12家。
市場分析人士認為，市場好的時候，實際收取傭金的比例會更高一些，因此，相比交易金額的增長，中介業(yè)績提升的幅度會更大。“按照去年上海二手住宅2569億元的交易金額計算，理論上傭金總額在30億元以上。”
中原地產(chǎn)一位高層稱，上海中原2012年的傭金收入在8.25億左右。其中，一手代理傭金不到1個億，二手代理傭金超過7個億；德佑地產(chǎn)總經(jīng)理邵非透露，公司去年的傭金收入在3億~3.5億元。
上海信義房屋總經(jīng)理信泓浚對記者表示，公司去年業(yè)績增長的幅度在40%左右，2013年公司將會進行一定幅度的擴張。
其實，自去年下半年起，上海不少中介公司已經(jīng)重啟擴張步伐，不僅門店數(shù)量增加，人員底薪也不斷提高。
中原地產(chǎn)(華東及東北)總裁陸成此前曾對媒體稱，2012年中原門店的規(guī)模增加了20%左右，從270家增加到去年年底的320家。2013年計劃增加100家，也可能會是150家，并向500家的規(guī)模邁進。同時，德佑地產(chǎn)的門店從去年年初的約80家擴張到目前的100家。
值得一提的是，北京中介市場的“老大”鏈家地產(chǎn)也于去年進入上海，首批10家店已集中開出。
行業(yè)集中度仍較低
“上海的水有多深，要跳下去才知道，很多人跳下去了就很難再爬上來。”上海一家大型中介的負責(zé)人認為，相對于別的城市，上海的中介市場有自己的特點，盡管業(yè)績上升，但生意比較難做，一個具體表現(xiàn)就是行業(yè)集中率特別低。
數(shù)據(jù)顯示，2012年上海二手住宅交易額為2569億元，排名前4位中介的交易總額約為515億元，占比僅為20%。上海目前共有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(門店)11939家，而排名前幾的中介公司門店加起來也只有1000家左右。相比之下，在北京的中介市場，鏈家地產(chǎn)一家的市場占有率就在40%左右。
“在上海做中介沒人敢當(dāng)冒險家。”上述中介負責(zé)人表示，上海的開店成本、人力成本都比較高，但傭金比例卻只有2%，實際只能收到1.5%左右，這樣的環(huán)境并不是很適合大公司的發(fā)展。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，低傭金不僅造成行業(yè)利潤率比較低，消費者體驗到的服務(wù)也會大打折扣。“臺灣的傭金比例在5%，日本美國為6%，大陸平均就2%~3%，傭金比例較低對行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大局限。”
邵非認為，上海中介市場集中率低和當(dāng)?shù)氐奶厥馕幕嘘P(guān)，年輕人比較喜歡創(chuàng)業(yè)，一家公司發(fā)展到一定規(guī)模后，容易面臨一些瓶頸，特別是人才的流失。“但從長遠來看，如果能夠很好地解決人才流失和管理方面的問題，未來還是有可能產(chǎn)生市場占有率高的大公司。”
值得一提的是，2012年上海二手住宅交易金額的上漲幅度約為49%，而排名前三十位中介的增長率大多在60%以上，這意味著，整體的行業(yè)集中度在穩(wěn)步提升。
樂觀情緒蔓延
“目前的市場，正經(jīng)歷著三年來最好的開局。”漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉對記者表示，2011年一季度上海二手房月均成交量為1.3萬套，2012年為1萬套，根據(jù)當(dāng)前的市場狀況預(yù)計，2013年一季度月均成交量有望達到1.4萬套。
對于2013年上海二手房市場的整體走勢，多數(shù)中介持樂觀態(tài)度。
“2013年頭一個月的成交火爆，肯定是相對比較好的信號。但是，2013年整體的市場應(yīng)該還是屬于平穩(wěn)的一年，在雙限的大政策之下，成交量不可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈。”漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏?北硎荊?012年上海的成交量是一個高位，但是全年的價格上升也控制在個位數(shù)。成交量上去了，價格卻是平穩(wěn)的，2013年也會是同樣的結(jié)果。
邵非則稱，2013年市場會是一個先揚后抑的走勢，即上半年有望延續(xù)成交火爆的態(tài)勢，但下半年如果市場出現(xiàn)過熱，則有可能招致更嚴厲的調(diào)控。
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