昨日，廣州市地稅局用案例解釋二手房交易稅收規(guī)定時(shí)明確，購(gòu)買了5年以上的二手房，如果無(wú)法提供購(gòu)房發(fā)票，繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)需要全額征收。

案例

錢經(jīng)理2007年3月在廣州市區(qū)購(gòu)買了一套建筑面積為160平方米，套內(nèi)建筑面積為130平方米的商品房，支付房屋價(jià)款150萬(wàn)元。契稅完稅證日期為2007年3月29日，《商品房買賣合同》約定的交樓時(shí)間為2007年4月5日，房屋產(chǎn)權(quán)證日期為2009年1月4日。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為錢經(jīng)理本人，錢經(jīng)理還擁有另外一套住房。

2012年4月5日，錢經(jīng)理將此房賣給陳先生，申報(bào)價(jià)格為200萬(wàn)元。房管部門4月6日受理交易申請(qǐng)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)評(píng)估200萬(wàn)元的申報(bào)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由，核定其計(jì)稅價(jià)格為250萬(wàn)元。錢經(jīng)理無(wú)法提供2007年購(gòu)入房產(chǎn)的發(fā)票。

土地增值稅和印花稅：暫免繳納

市地稅介紹，賣方錢經(jīng)理應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅，暫免繳納土地增值稅和印花稅。買方陳先生應(yīng)繳納契稅，暫免繳納印花稅。

案例中交易的住房建筑面積超過144平方米，且套內(nèi)建筑面積超過120平方米，不符合普通住房的認(rèn)定條件，屬于非普通住房。個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。但由于錢經(jīng)理不能提供購(gòu)買房屋時(shí)取得的稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票，只能按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)應(yīng)以地稅機(jī)關(guān)核定的250萬(wàn)元為其計(jì)稅價(jià)格。

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加＝計(jì)稅價(jià)格×(5%+0.6%)＝2500000×(5%+0.6%)＝ 140000元

個(gè)稅：無(wú)發(fā)票需核定征收

市地稅進(jìn)一步介紹，由于該房產(chǎn)不是唯一的家庭生活用房，不能享受免征個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。同時(shí)，由于錢經(jīng)理遺失了購(gòu)房發(fā)票，即未能提供構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算房產(chǎn)原值，應(yīng)實(shí)行核定征收。對(duì)于非拍賣轉(zhuǎn)讓住房，適用5%應(yīng)稅所得率。由于稅率是20%，這相當(dāng)于按照轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入全額的1%征收。

應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%＝2500000×5%×20%＝25000元

市地稅強(qiáng)調(diào)，二手房交易中有多個(gè)稅種是采取扣除式的差額征稅方法，為保證征稅的真實(shí)性和公平性，納稅人務(wù)必妥善保管好購(gòu)房發(fā)票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過后才能在稅前據(jù)實(shí)扣除。當(dāng)納稅人無(wú)法提供合法、有效的售房合同；或合法、有效的購(gòu)房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證等的；或者納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，都要實(shí)行核定征收。

契稅：不能享受減半征收優(yōu)惠

根據(jù)財(cái)稅〔2010〕94號(hào)規(guī)定，對(duì)2010年10月1日以后個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，才能適用優(yōu)惠稅率。另根據(jù)穗國(guó)房字〔2005〕375號(hào)和粵府辦〔2005〕56號(hào)規(guī)定，本例中陳先生購(gòu)買的住房建筑面積超過144平方米，套內(nèi)建筑面積超過120平方米，不屬于普通住房，不能享受契稅優(yōu)惠政策，應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定成交價(jià)格的3%繳納契稅。

應(yīng)繳納契稅＝計(jì)稅價(jià)格×3%=2500000×3%＝75000元。