28年來北京最冷的冬天寒意未消，土地市場率先回暖。
1月18日，建筑面積近33萬平的海淀區(qū)玉淵潭地塊塵埃落定。北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和北京京投置地房地產(chǎn)有限公司(京投銀泰，600683.SH)聯(lián)合體競標成功，成交金額為46.5億元，溢價22.4%。
由于位置優(yōu)越、體量巨大，玉淵潭地塊在還沒進入投標階段之前，就已被業(yè)內(nèi)人士預言將會成為“準地王”。事實上，該成交價確實創(chuàng)下了2012年至今北京單幅土地的最高成交價。
根據(jù)該宗地塊招標文件規(guī)定，玉淵潭地塊規(guī)模達到32.99萬平米，其中包含不少于2萬平米的公租房，7.57萬平米的居住用地，17.42萬平米的商業(yè)綜合面積。此外，北京市海淀區(qū)玉淵潭農(nóng)工商總公司以5150元/平米的價格回購5萬平米地上建筑面積，性質(zhì)為辦公樓。由此算來，該宗地經(jīng)營性用地面積為20萬平米。如果以經(jīng)營性用地面積20萬平米計算，該地塊樓面價2.33萬/平方米。若只計算住宅部分的土地成本，則樓面價已經(jīng)近4萬元/平方米。
按照正常的市場規(guī)律判斷，屆時該地塊的售價或突破6萬元/平方米。
在“準地王”頻現(xiàn)的同時，房地產(chǎn)調(diào)控的政策并未有太多松動。但房價每一輪大漲無不始于從土地市場的火爆，市場與政策之間出現(xiàn)了巨大的縫隙。
土地招標還是拍賣？
1月16日上午，玉淵潭地塊招標出讓的現(xiàn)場火爆，共吸引了北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和京投置地聯(lián)合體、龍湖[簡介 最新動態(tài)]、天恒、興茂置業(yè)和首開[簡介 最新動態(tài)]聯(lián)合體、興創(chuàng)五家企業(yè)和聯(lián)合體到場競標，招標現(xiàn)場公布的出讓底價為38億元。
其中，興茂和首開聯(lián)合體現(xiàn)場報價最高，為52億元；京投置地、北京基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司聯(lián)合體位居第二，達46.5億元；龍湖報價41億元；天恒報價38.38億元；興創(chuàng)報價37.66億元，低于出讓底價，報價無效。
從出讓方式看來，玉淵潭地塊采取了招標出讓。招標和拍賣最大的區(qū)別是后者是價高者得，而招標是請評標委員會對標書進行評審，決定中標者，參考價格、設(shè)計方案、企業(yè)資質(zhì)等綜合條件。
而土地招標似乎已經(jīng)成為目前土地出讓的主流。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年1月份北京土地儲備中心預計出讓的經(jīng)營性用地數(shù)量為16宗，而以招標方式出讓的地塊占比超過80%。
然而，針對玉淵潭地塊的招標，華遠地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事長任志強發(fā)了條微博，“為啥都從拍賣改招標了？便于暗箱操作？”
一個不爭的事實是，拍賣時代，地王動輒以300%甚至500%溢價率的姿態(tài)誕生；而在招標主導方式下，土地的溢價率要低得多，玉淵潭地塊的溢價率為22.4%。簡單比較，招標方式更易于控制地價飚升，但政府往往也會增加附帶條件，如競標保障房面積。
開發(fā)商們普遍認為，招標難以保證公平性，極易滋生任志強所說的“暗箱操作”。從去年下半年開始，北京熱點地塊的出讓，開發(fā)商大都是通過聯(lián)合體的形式拿地。萬科和首開的聯(lián)合體、保利和首開的聯(lián)合體、融創(chuàng)和保利的聯(lián)合體，均在去年下半年的土地市場上成功取地。
在開標之前，興茂和首開聯(lián)合體志在必得，并報出了全場最高價52億元，在政府要求配建的保障房面積基礎(chǔ)上，還主動承諾增加1萬平米的保障房建設(shè)，不過最終還是鎩羽而歸。
頗為吊詭的是，資本市場似乎提前得知了消息。1月17日，京投銀泰股價逆勢漲停，1月18日中午中標結(jié)果未正式宣布前，也一度接近漲停。但沒有證據(jù)證明，股價走勢與玉淵潭地塊招標結(jié)果的因果關(guān)系。
高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長陶紅兵在接受本報記者采訪時表示，民企和上市公司傾向于和國企合作拿地的原因是，地方政府會在資源上對本地國企有所傾斜，組成聯(lián)合體拿地勝算更大。另外，國企融資更加便利。再者，最近的地塊都加大了保障房比例。民企在核算成本時會有所顧慮，但考核國企的標準不同。國企領(lǐng)導人更注重社會責任的考核，利潤被放在第二位。兩者合作，各取所需。
另有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，本土國企勝算更大的原因是他們更易于被掌控，“更聽話”。
2013年供地小高峰
2012年北京市土地供應(yīng)未完成既定計劃。2012年9月，北京決定停止10宗地掛牌(招標)出讓活動，待調(diào)整出讓方案后再重新組織入市交易。北京市土地儲備中心稱，為貫徹落實國土部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求，穩(wěn)定市場預期，所以才暫停出讓。
11月27日，北京國土局新增掛牌出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號0304-622地塊屬住宅混合公建用地項目地塊，12月16日，農(nóng)展館地塊掛牌競價截止時間由原來的12月29日調(diào)整為12月31日。而僅3天后，北京國土局又發(fā)出公告暫停此地塊出讓。農(nóng)展館地塊也同樣是位置絕佳的地塊。
任志強對本報記者說，北京市已經(jīng)連續(xù)兩年未完成供地計劃，他擔心，地塊供應(yīng)量越少，供求關(guān)系會更加緊張，房價必漲無疑。
當恐慌心態(tài)卷土重來之時，北京市住建委不久前召開了座談會。北京市房協(xié)秘書長陳志表示，北京商品住房的總體供應(yīng)并無問題。“一方面新增市場供應(yīng)充足，全市已實現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項目大約1200萬平方米，預計能形成新增供應(yīng)10萬至12萬套；另一方面，海量的二手房也是滿足北京2013年合理需求的有力補充。”
為了增加供應(yīng)量，改變供求關(guān)系，北京市也加快了供地腳步。和2012年北京土地市場的先抑后揚相比，2013年一開年，北京土地市場就出現(xiàn)了一波小高峰。統(tǒng)計顯示，1月份北京將出讓的住宅用地約190萬平方米，這一數(shù)字超過了2012年上半年的總和。
與此同時，北京市土地整理儲備中心罕見地公布了過去5年成交總價及樓面價最高的地塊情況，中海豐臺區(qū)六圈地塊、中赫萬柳地塊、中信CB-DZ15地塊、崇文門菜市場地塊等多宗當年的熱門地塊赫然在列。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去5年來，北京住宅地塊總價地王為中海集團于2010年取得的豐臺區(qū)六圈A居住項目用地，總價為59.7億元；成交樓面價最高的地塊為中赫去年拿下的萬柳地塊，樓面價為33831元/平方米。商業(yè)地塊成交總價最高的是由中信集團取得的CBDZ15地塊，總價為63億元；成交樓面價最高的地塊為崇文門菜市場地塊，樓面價達43228元/平方米。
北京市國土局相關(guān)負責人表示，此次公布5年來土地成交情況，主要是按照中央關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控要求，力求準確反映土地市場運行狀況，穩(wěn)定市場預期，避免炒作和誤導市場。
呈現(xiàn)于北京二手房市場的則是掛牌價格紛紛上漲，業(yè)主惜售心態(tài)明顯。個別房源兩個月漲幅達30%。而且成交速度在加快。21世紀不動產(chǎn)向本報記者提供的消息顯示：從2013年1月份開始，門店二手房掛牌房源出現(xiàn)吃緊，而掛牌價格繼續(xù)上漲，成交量環(huán)比提高了15%左右。“因為預計未來樓市不會出臺大的調(diào)控政策，房價上漲預期越發(fā)明顯，本地剛需急于出手，帶動潛在需求人群加入購房。”21世紀不動產(chǎn)分析師張磊稱。
陳志在接受本報記者采訪時亦表示，政府并不會出臺對二手房的價格管制措施。
政府對于二手房的調(diào)控邏輯，是在交易秩序和稅收制度上做文章。新房則從土地供應(yīng)開始，就已遭到層層管控，在入市之前，政府還會直接進行價格干預(限價)。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，目前調(diào)控已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，除了有收緊的趨勢外，調(diào)控手段上也有所改變。
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