有人說，現(xiàn)行的招拍掛制度是高地價(jià)的主要推手，然而在浙江大學(xué)土地管理系教授楊遴杰看來，地價(jià)上漲的根本原因在于城市化進(jìn)程中不斷增加的需求，而非是土地招拍掛制度。
“現(xiàn)行的招拍掛制度是我國特有的土地管理方式下不得不采取的土地供應(yīng)方式，可以防止腐敗等，假如延續(xù)過去的協(xié)議出讓方式，防止官員腐敗的成本更難計(jì)量。”楊遴杰如是說。
楊遴杰進(jìn)一步指出，除了城市化帶來的新增真實(shí)需求以外，影響供需失衡的另一大原因就是貨幣超發(fā)，導(dǎo)致大量投資投機(jī)性需求入市，“從土地供應(yīng)端來看，土地供應(yīng)的彈性很小，但在貨幣超發(fā)的背景下，導(dǎo)致大規(guī)模的熱錢流動(dòng)，并持續(xù)不斷進(jìn)入樓市。”
調(diào)控變成了數(shù)字游戲
《21世紀(jì)》：“地王”和“溢價(jià)率”總被國土部督辦，你怎么看？
楊遴杰：地王和高溢價(jià)率會(huì)影響購房者預(yù)期，的確需要特別關(guān)注，但上述兩個(gè)指標(biāo)不能很完整地表現(xiàn)土地市場的熱度，也無需被督辦。
溢價(jià)率其實(shí)與起拍價(jià)設(shè)定的高低有更大關(guān)系，想要溢價(jià)率低一點(diǎn)，抬高起拍價(jià)就好了；至于地王，如果面積足夠大，總價(jià)地王意義也不大，單價(jià)地王更能表現(xiàn)市場對(duì)當(dāng)前地塊的認(rèn)可程度，但是它與宗地的區(qū)位也有很大的關(guān)系，用它反映市場整體涼熱還是顯得不足。
其實(shí)，真正市場是否過熱，只要觀察一下近期土地市場參與競爭的企業(yè)多少就能有比較直觀的感受。
《21世紀(jì)》：限制溢價(jià)率能否起到抑制地價(jià)的作用？
楊遴杰：地方政府本質(zhì)上是希望土地市場保持一定的熱度，不管是土地出讓金收入，還是地方融資平臺(tái)的抵押品估值都有賴于此。
現(xiàn)在管理部門有眾多的管理要求，尤其是在指標(biāo)上，那么通過各種手段來實(shí)現(xiàn)指標(biāo)數(shù)值，從來都是我國地方政府擅長的，但是這樣的操作，對(duì)于實(shí)質(zhì)性的降低房地產(chǎn)市場熱度基本沒有意義。
就以達(dá)到限定地價(jià)后競配建保障房面積為例，從數(shù)值上看，地王是不會(huì)出現(xiàn)了，但是由于可建商品房的土地面積減少，要在更少的面積內(nèi)平衡成本，未來房屋建好上市的時(shí)候房價(jià)一點(diǎn)都不會(huì)低，甚至由于建設(shè)過程變得更加復(fù)雜，交易成本增加，房價(jià)只會(huì)更高。這等于是地方政府把自己需要建設(shè)的保障房任務(wù)通過控制土地供應(yīng)的壟斷地位轉(zhuǎn)嫁出去，所有增加的中間成本都追加到最重要銷售的地塊上，到底是降火還是升溫，一目了然。
《21世紀(jì)》：那溢價(jià)率還有必要嚴(yán)控嗎？
楊遴杰：既然溢價(jià)率僅僅是土地市場供求關(guān)系的一個(gè)表象，控它本身意義不大，最后變成了在數(shù)字上做游戲，大可不必。
現(xiàn)在弄得地方需要設(shè)定一個(gè)所謂“合理底價(jià)”，實(shí)質(zhì)是在部門管理的要求和市場的供求關(guān)系之間做一個(gè)權(quán)衡。高了，怕市場不承認(rèn)流拍，影響供地率，又要受懲罰；低了，又擔(dān)心溢價(jià)率過高，也要受懲罰。
這種本身已經(jīng)與調(diào)控?zé)o關(guān)，與市場無關(guān)，而是在于高層管理部門博弈。歸根結(jié)底，影響土地供求關(guān)系的主要因素并不由地方政府掌握，而其表現(xiàn)結(jié)果又要由地方政府來承擔(dān)責(zé)任，最終就變成了地方政府通過數(shù)字上下功夫來完成本不屬于自己的任務(wù)。
“新招兒”不能降地價(jià)
《21世紀(jì)》：你如何看待現(xiàn)行的土地出讓招拍掛制度？
楊遴杰：招拍掛制度是在我國特有的土地管理方式下不得不采取的土地供應(yīng)方式。
國外私人供應(yīng)土地，自己對(duì)土地收益有無限責(zé)任，不需要通過外界力量來約束。在我國地方政府是土地的供應(yīng)者，但是具體管控的官員并不是土地的直接權(quán)利人，這就帶來一個(gè)代理人的道德風(fēng)險(xiǎn)問題，如果不通過公開的程序來盡可能約束一些私下交易和利益輸送行為，官員們會(huì)通過土地供應(yīng)過程來獲取私利。
如果不能從產(chǎn)權(quán)制度和市場規(guī)則上建立起土地權(quán)利人來供應(yīng)土地的制度，還是政府作為一級(jí)市場壟斷供應(yīng)者來招拍掛供應(yīng)，那么只能依靠嚴(yán)格的監(jiān)督程序來盡量減少違規(guī)行為。
《21世紀(jì)》：北京推行的“限房價(jià)、競地價(jià)”，“限地價(jià)、競保障房”等招拍掛的改革方式，能否真正起到降地價(jià)的效果？
楊遴杰： 這樣的變形招數(shù)不能降低地價(jià)，上火的原因不解決，光是削平一個(gè)個(gè)的包，不管用，還會(huì)在其他地方長出包來。
而且這種操作的后果很復(fù)雜，比如“限房價(jià)，競地價(jià)”或者“競地價(jià)，限房價(jià)”造成未來的房屋供應(yīng)價(jià)格往往會(huì)低于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格，這時(shí)候政府又要 面臨新的問題，遠(yuǎn)低于市場價(jià)格的房子究竟賣給誰合理呢？
到時(shí)候又要考慮如何防止官員的侵占，要防止二級(jí)市場上的暴利。一個(gè)扭曲操作，往往需要一系列的扭曲來給它做后續(xù)處理。而每一個(gè)扭曲又可能會(huì)帶來更多的負(fù)面效果。
《21世紀(jì)》：近幾年，地價(jià)上漲了幾十倍，你覺得是什么原因?qū)е碌貎r(jià)上漲？
楊遴杰：本質(zhì)上還是由供求關(guān)系引起的，土地供應(yīng)受其自然供給彈性以及規(guī)劃的約束，本身的供給彈性就很小，加上一些地方政府主觀上縮小土地供應(yīng)或者管理上由于土地指標(biāo)下達(dá)較晚，很多地方實(shí)質(zhì)上供應(yīng)數(shù)量不夠，這只是一部分原因，而且不是主要原因。
上漲多年，只能說是需求上漲過快。需求上漲除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的需求增加外，我國過去這些年對(duì)土地需求的上漲還來源于房價(jià)快速的攀升，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)土地需求的增加。任何時(shí)候房價(jià)停漲或者下跌，土地價(jià)格就無法上行。
《21世紀(jì)》：應(yīng)該如何解決高地價(jià)難題？
楊遴杰：要調(diào)控地價(jià)，先要看地價(jià)是由什么因素引起的波動(dòng)，答案很簡單，歸根到底，是由土地的供求關(guān)系引起的，尤其是在供應(yīng)的彈性較小的土地市場，更多是由需求的波動(dòng)引起。供求關(guān)系體現(xiàn)在價(jià)格上用來衡量的話，就引申出地王和溢價(jià)率的概念來。
如果不針對(duì)供求關(guān)系做調(diào)節(jié)，而去調(diào)控指數(shù)，就像人上火了，不去調(diào)節(jié)身體內(nèi)部的平衡，而是去削那個(gè)上火長起來的包一樣，土地市場的熱度不會(huì)變，還會(huì)扭曲更多的關(guān)系。
《21世紀(jì)》：你覺得，怎樣才能做到國土部部長徐紹史要求的防止地價(jià)房價(jià)互助式上漲？
楊遴杰：這件事不是單一的一個(gè)土地或者房屋管理部門能管理好的，不控制貨幣供應(yīng)量，不減少流動(dòng)性，同時(shí)不給出更廣的投資空間，房地產(chǎn)市場是無法平靜下來的。
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