陳志，現(xiàn)任北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長。1988年起，陳志進入房地產(chǎn)行業(yè)，曾在原建設(shè)部房地產(chǎn)司、北京市建委從事房地產(chǎn)行政管理工作，也在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事過一線經(jīng)營管理工作。至今25年的從業(yè)歷程中，陳志對北京房地產(chǎn)市場行情和相關(guān)政策一直保持關(guān)注和研究，被北京市住建委聘為專家咨詢組成員。

 

2013年仍將是“政策市”

 

新京報：你覺得2013年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形勢會比2012年好嗎？

 

陳志：2012年的北京樓市呈明顯的兩個波段。上半年市場形勢不好，整個行業(yè)壓力很大，但是到下半年市場出現(xiàn)了拐點，市場交易量增長很大，價格也有回升。我認為，這與2012年整個經(jīng)濟形勢面臨“下行壓力大”，政策出現(xiàn)一定松動有關(guān)。2012年七八月份，一些地方出現(xiàn)了微調(diào)政策，引起市場預(yù)期的波動，中央派出八個檢查組到地方督察，一些微調(diào)政策被廢止，但是督察之后，并沒有再出現(xiàn)嚴控政策，使得政策預(yù)期得以保持穩(wěn)定，導(dǎo)致交易量出現(xiàn)上漲、房價也有了上漲態(tài)勢。另外，2012年央行兩次降息、降準備金率及央行的逆回購操作，也對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重要影響。再有，年底的土地市場的成交業(yè)績，也加劇了房價的上漲預(yù)期。

 

從銷售量上來說，2012年北京新房市場完成了9.4萬套的交易量，這是調(diào)控三年來的最高量。

 

對于2013年的北京樓市，我保持謹慎樂觀的態(tài)度。房地產(chǎn)市場依然是行政手段下的“政策市”。

 

上半年企業(yè)繼續(xù)“跑量”

 

新京報：2012年6月份北京房價止跌后，下半年一直在上漲，您覺得2013年北京的房價趨勢會怎樣？

 

陳志：個人感覺明年上半年恐怕還是相對平穩(wěn)的過程，不會出現(xiàn)大起大落。下半年的市場，不好判斷，要看政策。

 

從供應(yīng)上看，2013年全市可供量大體可以保證，只要企業(yè)有推盤意愿，新建商品住房的供應(yīng)可在12萬套以上。從企業(yè)銷售任務(wù)方面看，現(xiàn)在多數(shù)房企根據(jù)2012年的銷售業(yè)績普遍調(diào)高了2013年的銷售任務(wù)，無論是成交量還是成交總價都提升了。我想，企業(yè)是不會把全年的銷售任務(wù)拖到三四季度的。由此預(yù)測，2013年上半年企業(yè)還將以“跑量”為前提，價格上漲不會太大。

 

我覺得現(xiàn)在多數(shù)的市場參與者們對房價上行趨勢的認識是一致的。因為中國的經(jīng)濟依舊處在于上行期，中央提出的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方向也將為房地產(chǎn)的發(fā)展提供一定的空間。

 

上半年調(diào)控政策不會大變

 

新京報：您認為2013年針對房地產(chǎn)業(yè)會不會出現(xiàn)比較大的調(diào)控政策？

 

陳志：目前可以預(yù)見的是，2013年上半年的政策不會出現(xiàn)大的變化，但是下半年未必不會有變化。中央調(diào)控不會放松的前提不會變。從房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容上看，我們現(xiàn)在僅僅是控制住了房價快速上漲的趨勢，我們需要改變的還有許多內(nèi)容。

 

新京報：房地產(chǎn)商瘋狂賺錢的時代是否已經(jīng)過去？

 

陳志：過去了?，F(xiàn)在一些大型的房企在作項目測算時，普通商品住宅平均的毛利率基本上也就定是在10%—15%之間。

 

新京報：2013年是買房的好時機嗎？

 

陳志：現(xiàn)在房價的變化趨勢是一條有一定斜度的向上曲線。從這個角度說，買房越早越合適。十年內(nèi)，很難看到房價下跌趨勢。但不意味著這期間房價不出現(xiàn)起伏和波動。

 

推升房價構(gòu)成中的成本上漲因素有很多，土地要素、人工成本、各類資源價格、信貸與貨幣貶值因素，還有就是一線大城市的經(jīng)濟聚集能力帶來的人口增長壓力，及由此產(chǎn)生的需求增長等等。