據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去4年里，一線城市北京、上海住宅用地累計(jì)成交量均不足6000萬平方米，廣州不足3000萬平方米，深圳不到1000萬平方米，均排在重點(diǎn)城市中相對(duì)靠后的位置。中指院報(bào)告認(rèn)為，一線城市供應(yīng)短缺，未來住宅價(jià)格上漲壓力較大。而部分三四線城市或?qū)⒚媾R供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，甚至可能出現(xiàn)下降。

 

無論是從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，還是從很多城市的實(shí)際情況來看，一線城市與三四線城市在土地供應(yīng)和需求端，確實(shí)呈現(xiàn)出冰火兩重天的局面。一線城市樓市土地供應(yīng)不足，但需求卻很旺盛；三四線城市土地供應(yīng)則是面臨過剩風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，土地供需出現(xiàn)的分化，最終將反映在房屋供需、房價(jià)變化等方面。我們必須警惕并防范樓市分化的這種風(fēng)險(xiǎn)。

 

比如，一線城市土地供應(yīng)不足，會(huì)造成未來房價(jià)上漲壓力增大，供需矛盾更加突出，不僅增加了購房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且還增加了宏觀調(diào)控難度和住房保障壓力。而三四線城市土地供應(yīng)過剩，不僅會(huì)造成土地資源浪費(fèi)（如土地閑置），而且土地供大于需，也會(huì)造成土地價(jià)格貶值，影響子孫后代利益。所以，必須通過調(diào)整不同城市樓市土地供應(yīng)指標(biāo)讓土地供需實(shí)現(xiàn)平衡。

 

首先我們要反思何以出現(xiàn)土地供需冰火兩重天的局面。筆者以為，不外乎三個(gè)原因：其一，從供應(yīng)端來看，一線城市可供出讓的土地資源總體偏少，像深圳，“一手”土地資源接近枯竭，自然制約著土地供應(yīng)量。而三四線城市土地資源相對(duì)充裕，自然放開供應(yīng)。其二，從需求端來看，一線城市人口總量多，對(duì)房屋和土地的消化、需求很多。而三四線城市人口總量少，對(duì)房屋和土地需求相對(duì)要少。其三，一線城市財(cái)政收入渠道多，對(duì)土地財(cái)政依賴相對(duì)少。而三四線城市財(cái)政收入渠道相對(duì)少，對(duì)土地財(cái)政依賴多。

 

要想防范土地供需分化風(fēng)險(xiǎn)，除了調(diào)整不同城市土地供應(yīng)指標(biāo)外，還需要從人口數(shù)量調(diào)控、土地財(cái)政改革等方面著手。也就是說，正在推進(jìn)的城鎮(zhèn)化，要積極引導(dǎo)農(nóng)村人口向三四線城市轉(zhuǎn)移，而不是向一線城市轉(zhuǎn)移。引導(dǎo)人口合理流動(dòng)最有效的辦法就是提高三四線城市的公共服務(wù)水平和社會(huì)保障水平，尤其是放松戶籍管理制度。至于久受詬病的土地財(cái)政，則需要通過頂層設(shè)計(jì)財(cái)稅改革來改革。

 

事實(shí)上，中國樓市的分化風(fēng)險(xiǎn)不僅存在于不同城市的土地供需方面，還存在于房企方面，比如說，少數(shù)大型開發(fā)商壟斷或聯(lián)合壟斷的苗頭越來越明顯。一個(gè)典型例子是，在很多土地拍賣現(xiàn)場，基本上是少數(shù)巨頭房企在表演，已經(jīng)很難看到中小房企的身影。再放眼全國，大型房企多在全國布局，項(xiàng)目四處開花，中小房企的生存空間越來越小。無疑，任何一個(gè)市場被少數(shù)企業(yè)壟斷都不是什么好事。

 

另外，在房屋需求端也呈現(xiàn)出分化局面，有錢人可以投資購買多套房產(chǎn)，而一些中低收入者甚至連獲得保障房的機(jī)會(huì)都沒有，這種局面也亟須改變。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，加大保障房建設(shè)供應(yīng)，才有希望防范這種風(fēng)險(xiǎn)?？傊粋€(gè)健康的樓市應(yīng)該是動(dòng)態(tài)平衡的，不僅土地供需要平衡，而且房屋供需要平衡；不僅大小房企都要存在，而且公民居住權(quán)益保障也要公平。

 

坦率地說，已經(jīng)存在多年的樓市種種分化局面，折射出樓市宏觀調(diào)控還有不少遺憾。如果不能從宏觀調(diào)控層面防范樓市種種分化風(fēng)險(xiǎn)，未來的中國樓市可能麻煩無數(shù)，深層問題越來越多，治理成本越來越大。