溫州、海南、貴陽(yáng)等地房?jī)r(jià)近期出現(xiàn)幅度不等的跳水情況引起業(yè)內(nèi)對(duì)三四線樓市“泡沫”的關(guān)注?？藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]統(tǒng)計(jì)顯示三四線樓市的消化速度明顯自去年以來(lái)明顯落后，2011年三四線城市商品住宅銷(xiāo)量同比增30%，遠(yuǎn)高過(guò)一二線的- 19%，而去年，三四線城市商品住宅銷(xiāo)量同比增速僅15%，落后于一二線的32%。

 

南都記者從中原地產(chǎn)、同策咨詢等業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)以及海南地區(qū)開(kāi)發(fā)商處了解到，城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)的市場(chǎng)背景下，不少三四線城市熱衷于新區(qū)新城的報(bào)批，拉高了樓市庫(kù)存。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長(zhǎng)陳寶存向南都記者分析稱，三四線樓市泡沫成分值得警惕，但因由風(fēng)險(xiǎn)各異，而總體上來(lái)看城鎮(zhèn)化政策的受益者仍以三四線為主。

 

海南潛在供應(yīng)需10年消化

 

鄂爾多斯、溫州、貴陽(yáng)，越來(lái)越多的三四線城市成為房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的主角。有媒體曝光，上個(gè)月溫州平陽(yáng)縣一項(xiàng)目老板跑路，業(yè)主只能堵在溫州建行平陽(yáng)支行門(mén)口“等個(gè)說(shuō)法”。

 

專注旅游地產(chǎn)的海南也已吹動(dòng)“泡沫”?？藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)統(tǒng)計(jì)顯示，未來(lái)3至5年，海南包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到驚人的1 .079億平方米，至少需要10年才能消化。

 

貴陽(yáng)的“泡沫”之憂則緣起超大盤(pán)的放量。當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)規(guī)劃用地5000余畝，總建面1830萬(wàn)平方米的超大樓盤(pán)，規(guī)劃居住人口高達(dá)35萬(wàn)人，基本相當(dāng)于一個(gè)小鎮(zhèn)，令人咋舌，而銷(xiāo)售和均價(jià)滯足不前。貴陽(yáng)房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示去年成交相比前年增長(zhǎng)約一倍，但均價(jià)已回到兩年前。

 

“三線城市還將保持供大于求的狀態(tài)，”上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，三線城市在11月新增供應(yīng)量略小于成交量后，12月繼續(xù)維持供大于求的狀態(tài)。12月份，10個(gè)三線樣本城市的新增供應(yīng)量為247萬(wàn)平方米，成交量為180萬(wàn)平方米。“此次供大于求，一是三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張這一總趨勢(shì)，二也是暖冬行情下房企積極推盤(pán)。”

 

三四線樓市的消化速度自去年以來(lái)明顯落后?？藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)樣本統(tǒng)計(jì)顯示，2011年，三四線城市商品住宅銷(xiāo)量同比增30%，遠(yuǎn)高過(guò)一二線的- 19%，而去年，三四線城市商品住宅銷(xiāo)量同比增速僅15%，還要落后于一二線的32%。

 

“不少三四線城市出現(xiàn)泡沫，但情況各異，”全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長(zhǎng)陳寶存接受南都記者采訪時(shí)表示，貴州在2007年開(kāi)發(fā)大量的毛地，現(xiàn)在基本上建設(shè)完成，從而出現(xiàn)大量供應(yīng)。在陳寶存看來(lái)，這是經(jīng)過(guò)研究后制定的開(kāi)發(fā)策略，是房地產(chǎn)的發(fā)展周期問(wèn)題，“不能只看一時(shí)的數(shù)據(jù)，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)分析。”

 

三四線樓市蒙上陰影

 

庫(kù)存方面，一二線城市的去化速度明顯加快，但三四線城市則消化乏力，出現(xiàn)了明顯分化。“這一趨勢(shì)造成一線城市總體上存在上漲壓力，而二線和三線城市漲跌不一，但下跌城市個(gè)數(shù)有增多趨勢(shì)。”第一創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)分析師王皓寧表示。

 

“三四線城市方面顯然受困于風(fēng)險(xiǎn)因素，這部分城市的風(fēng)險(xiǎn)在于未來(lái)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的不確定性，過(guò)去兩三年整個(gè)行業(yè)范圍內(nèi)出現(xiàn)進(jìn)軍三四線城市的浪潮，”克爾瑞信息集團(tuán)分析師楊晨青告訴南都記者，而從今年市場(chǎng)的反饋來(lái)看，相當(dāng)一部分前期熱點(diǎn)的三四線城市市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了交易低谷，而這必然已經(jīng)引起企業(yè)的警惕。

 

同策咨詢總監(jiān)張宏偉表示，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有大規(guī)模新城涌現(xiàn)，大量樓市供應(yīng)隨之來(lái)臨，尤其是三四線城市，在缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與支撐的前提下，不少城市出臺(tái)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)新城。但是，實(shí)際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)“造城”，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)有辦法順利去化。

 

“‘被城鎮(zhèn)化’與‘空城’導(dǎo)致三四線城市面臨比較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套勢(shì)必也會(huì)助推這些城市面臨崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。”張宏偉向南都記者建議稱，如何控制風(fēng)險(xiǎn)，就需要調(diào)整與改革地方政府業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期避免炒房的市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)境。

 

三四線仍為城鎮(zhèn)化重點(diǎn)

 

盡管風(fēng)險(xiǎn)存在，但毋庸置疑的是，城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)仍是城鎮(zhèn)化率低的區(qū)域和城市。雖然各地房地產(chǎn)發(fā)展的持續(xù)性存在明顯差異，但未來(lái)受益城鎮(zhèn)化的地區(qū)仍被廣泛認(rèn)為集中在中西部二三線城市和一線城市周邊的三線城市。

 

在南都記者日前親臨的一處陽(yáng)春市樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，彭姓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示，中央多次表態(tài)城鎮(zhèn)化是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需最大潛力，各地?zé)嶂杂谛聟^(qū)新城的報(bào)批，一些新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大批量出臺(tái)，“這就意味著大量的機(jī)會(huì)，作為開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)緊隨政策腳步”。

 

第一創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)分析師王皓宇分析認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的實(shí)施依賴于頂層制度設(shè)計(jì)和優(yōu)化，戶籍制度、土地交易制度、稅費(fèi)制度等。這些因素的變化會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生深刻變革。雖然發(fā)展速度已放緩，但目前房地產(chǎn)行業(yè)依然處于高速發(fā)展期，市場(chǎng)分化的格局下，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)多過(guò)趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。

 

已有不少房企伺機(jī)而動(dòng)，提早布局了預(yù)期受益城鎮(zhèn)化進(jìn)程驅(qū)動(dòng)的區(qū)域項(xiàng)目。如金科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]股份大部分項(xiàng)目?jī)?chǔ)備即位于當(dāng)前城鎮(zhèn)化率較低的中西部城市。華夏幸福專注產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，預(yù)期或?qū)?huì)受益于發(fā)達(dá)城市周邊的城鎮(zhèn)化。中南建設(shè)也已大范圍布局三四線，施工與地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)。