據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，相關(guān)外資銀行工作人員透露，近些年到外資銀行辦理按揭的購房者呈逐年上升趨勢(shì)，前來了解外資銀行貸款的購房人群也在逐年增長，尤其是一些收入較高的置業(yè)者，例如醫(yī)生、會(huì)計(jì)師、律師等。不過，從相對(duì)比例上看，大多數(shù)購房者還是選擇中資銀行辦理按揭貸款，據(jù)漢宇地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，5％的購房者會(huì)選擇去外資銀行。

新年伊始執(zhí)行新的房貸利率后，外資銀行也加入了“房貸大戰(zhàn)”。不僅以相對(duì)較低的首套房貸款利率吸引客戶，實(shí)際審批流程也會(huì)相對(duì)稍快。為此，不少中介開始向買房人推薦外資銀行辦理貸款。

外資銀行也可申請(qǐng)辦理人民幣房貸

正在楊浦看房的小袁正在為房貸的事犯愁，原本中介合作的幾家銀行都表示，很難給他八五折的優(yōu)惠，最低只能拿到九折。而且放款時(shí)間也會(huì)比較長，可能要兩個(gè)月。中介隨即給他推薦了一家知名的外資銀行，還一再表示，最近有很多成交的客戶，特別是大標(biāo)的的，都是找外資銀行辦房貸。“最近我們這里差不多有一半的客戶都是通過外資銀行辦貸款的。”浦東某知名中介分行的經(jīng)理表示，“除了境外人士，很多客戶都不知道外資銀行原來也能辦人民幣房貸，他們也很少會(huì)主動(dòng)提出要找外資銀行辦房貸，一般都是我們介紹的。”

根據(jù)漢宇地產(chǎn)浦東聯(lián)洋分行介紹，有一位買家李先生來滬已經(jīng)多年，由于從事金融行業(yè)，每月收入頗豐。隨著收入的不斷增加，李先生夫婦決定改善居住環(huán)境。左挑右選，挑中了國際社區(qū)聯(lián)洋板塊的品質(zhì)樓盤仁恒河濱城，就當(dāng)李先生簽完買賣合同松口氣的時(shí)候，貸款上的問題卻出現(xiàn)了，按理說李先生工作穩(wěn)定、收入頗豐，申請(qǐng)條件均為良好，但受到國內(nèi)銀行貸款額度的限制，所申請(qǐng)貸款的銀行遲遲不放貸。

這下可急壞了李先生，因?yàn)楹贤羞`約的日期越來越近了。李先生向身邊的朋友“求救”，最后根據(jù)朋友介紹，自己的貸款轉(zhuǎn)向了外資銀行，不到一個(gè)星期，貸款便審批了下來。

“優(yōu)質(zhì)客戶”才能享受八二折優(yōu)惠

記者從部分中資銀行了解到，近期首套房貸總體利率水平處于基準(zhǔn)八五折至基準(zhǔn)之間，各銀行對(duì)發(fā)放優(yōu)惠利率的要求不盡相同。外資銀行相比主流的中資銀行而言，首套房貸的利率要稍低一些。“首套房貸外資銀行最低可以打到八二折，而大的中資銀行最低還是八五折。”德佑地產(chǎn)西七區(qū)總監(jiān)孫成平告訴記者。

目前在滬可以接受按揭的外資銀行有花旗、渣打、東亞等。不過記者日前咨詢了幾家知名外資銀行，卻沒有一家明確告知可以享受八二折的優(yōu)惠。渣打銀行客服人員表示，目前該行執(zhí)行的首套房商貸利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮5％－15％，也就是說最低打八五折。而花旗銀行客服也回應(yīng)稱最低八五折。且貸款要求頗多，比如稅后月收入必須在5000元以上；年齡＋貸款期限不能超過65歲，換句話說60歲的客戶貸款最多只能貸5年；所購房產(chǎn)竣工到現(xiàn)在不能超過20年等等。

在花旗銀行中國官方網(wǎng)站上記者看到，住房貸款欄目被放在首頁醒目位置，貸款人可進(jìn)行在線申請(qǐng)，銀行方面承諾簡化及縮短房貸申請(qǐng)過程，2個(gè)工作日完成初審審批；貸款申請(qǐng)人“有機(jī)會(huì)享受特惠貸款條件”。

花旗銀行上海地區(qū)相關(guān)工作人員告訴記者，上海地區(qū)目前首套房執(zhí)行的仍然是最低8.5折利率，并沒有媒體報(bào)道的8.2折優(yōu)惠。“具體的優(yōu)惠幅度要根據(jù)申請(qǐng)人的資質(zhì)，以放貸審批部最后認(rèn)定的利率為準(zhǔn)。”記者又致電本市多家開設(shè)有個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的外資銀行，對(duì)于利率優(yōu)惠幅度，客服人員均未馬上給出明確的說法。

對(duì)此，孫成平解釋說，這只是對(duì)一般客戶的要求，現(xiàn)實(shí)操作中是有客戶能享受到八二折優(yōu)惠的，但是審批要求還要高，如要求職業(yè)必須是公務(wù)員或世界500強(qiáng)員工等“優(yōu)質(zhì)客戶”。“外資銀行一般不認(rèn)收入證明，而是認(rèn)實(shí)實(shí)在在的收入流水賬。”而且要享受最低八二折優(yōu)惠，往往對(duì)貸款額度也有較高的要求。“一般要求純商貸在150萬元以上。”

5％的人買房會(huì)選擇外資銀行進(jìn)行按揭貸款

新年伊始，不少有存量房貸的業(yè)主嘗到了房貸利率下降的甜頭，而一些剛簽訂購房合同的準(zhǔn)業(yè)主則開始抓緊尋覓更優(yōu)惠、更便捷的貸款渠道。不過根據(jù)漢宇地產(chǎn)全市各分行的反饋顯示，目前接受外資銀行按揭的置業(yè)者比例在5％左右。采訪中有購房者表示，到外資銀行按揭貸款還存在諸多實(shí)際操作上的問題。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則對(duì)外資銀行加入房貸市場爭奪叫好，但也普遍認(rèn)為離“叫座”還有很長一段路要走。

去年11月買房的曹先生告訴記者:“我之前關(guān)注過外資銀行房貸，感覺需要提交的證明材料和審核過程相對(duì)更嚴(yán)，而且房貸顧問也坦言，銀行更傾向于高端住宅置業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一般的剛需購房者在資質(zhì)審核后幾乎拿不到預(yù)期的利率優(yōu)惠折扣，甚至放貸額度也可能縮水。”此外，還有一些購房者表示，購房時(shí)業(yè)務(wù)人員會(huì)推薦申請(qǐng)貸款的銀行，由于存在一定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，一般而言在具體操作時(shí)遇到小問題，業(yè)務(wù)員也能“幫忙搞定”，可以省心不少。

對(duì)于外資銀行開始試圖與中資銀行爭奪個(gè)人房貸市場份額，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是有利于購房者和整個(gè)房地產(chǎn)市場的好事。“外資銀行在一些業(yè)務(wù)上的創(chuàng)新已獲得了細(xì)分市場的肯定，這也意味著購房者今后可能多一種貸款渠道、多一種還款方案選擇，間接促進(jìn)中資銀行提升服務(wù)質(zhì)量。”不過，該人士也坦言，由于風(fēng)險(xiǎn)控制體系、客戶對(duì)象、網(wǎng)點(diǎn)布局等方面與中資銀行存在較大差異，外資銀行房貸業(yè)務(wù)目前來看離“叫座”還有很長一段路要走。

流程可節(jié)約兩周交易時(shí)間

除了首套房利率優(yōu)惠以外，中介推薦外資銀行的另一個(gè)重要原因就是雖然審批嚴(yán)格，但是流程相對(duì)靈活。“很多外資銀行都可以預(yù)審，不需要簽買賣合同，只需要憑購房意向書就可以提交各種材料，幫客戶先預(yù)審是否能貸款。”孫成平說，等到買賣合同簽完了，差不多貸款也批下來了，相比很多中資銀行，憑買賣合同才能審批的情況，可以節(jié)約兩周的交易時(shí)間。

當(dāng)然，找外資銀行辦房貸也不是萬無一失的。有中介告訴記者，外資銀行房貸的退單率很高，也就是預(yù)審?fù)ㄟ^率低。只要信貸員發(fā)現(xiàn)一點(diǎn)問題就會(huì)不接。

此外，外資銀行畢竟網(wǎng)點(diǎn)比較少，不是每個(gè)區(qū)都有，還款有點(diǎn)較麻煩。

外資銀行辦理按揭步驟與中資銀行基本相同

第一步，貸款申請(qǐng)人提供身份證號(hào)碼和購置房屋的地址、樓層等信息，銀行的工作人員會(huì)對(duì)其進(jìn)行預(yù)審，主要在于看購房者是否符合購買條件、購房房屋的金額以及大致可以貸多少金額等。

第二步，貸款申請(qǐng)人向被申請(qǐng)的外資銀行簽訂貸款合同以及提交相關(guān)證明，例如申請(qǐng)人身份證、結(jié)婚證明、收入證明、完稅單、房屋買賣合同等。

第三步、被申請(qǐng)的外資銀行對(duì)貸款合同進(jìn)行審核。

第四步、貸款合同審批通過后，申請(qǐng)人協(xié)同房東進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。

第五步、貸款申請(qǐng)人提交他相證明給被申請(qǐng)的外資銀行，銀行收入他相證明后，3－7個(gè)工作日進(jìn)行放款。

外資銀行

不受中國央行政策的制約，例如調(diào)整存款準(zhǔn)備金、貸款總額度的限制等。

貸款銀行的資金總額較為雄厚。

銀行工作人員的服務(wù)質(zhì)量、效率相對(duì)較高。

PK

中資銀行

安全系數(shù)相對(duì)較高，貸款人相對(duì)較為信任、認(rèn)知度較高。

營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局面較廣、還款便利度較高。

貸款業(yè)務(wù)、流程相對(duì)較為熟悉、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)較低。

新年有了新月供

2012年央行兩次降息，按照慣例，絕大多數(shù)銀行將自2013年1月1日起執(zhí)行新的貸款利率。這也就意味著，有房貸、車貸的人利息支出將“減負(fù)”。

去年央行兩度降息，5年以上貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至6.55％，共計(jì)下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，那么，房貸月供會(huì)有什么變化？

以等額本息還款方式(每個(gè)月月供相同)為例，假如購房者向銀行借了100萬元30年期的房貸，按照降息前7.05％的年利率計(jì)算，借款人的月供為6686.64元；在2013年元旦之后，當(dāng)房貸年利率執(zhí)行6.55％的新標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，借款人的月供為6353.60元，月供要比以前少333元。即便按最低的7折利率來算，執(zhí)行新利率后，房貸月供也會(huì)減少211元。假定2013年央行基準(zhǔn)利率不再發(fā)生變化，仍以上述案例，那么一年將少還近4000元。

值得注意的是，等額本金還款法(每個(gè)月月供遞減)每個(gè)月所還利息都不同，金額也在變化，總體而言比等額本息還款法利息支出要小。

此外，目前銀行利息調(diào)整有三種形式:一是央行基準(zhǔn)利率調(diào)整后，貸款利率在次年的年初(通常是1月1日起)執(zhí)行新利率；二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年，調(diào)整執(zhí)行新的利率；三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新利率。大多數(shù)銀行遵循第一種方式，也有少數(shù)銀行采用后兩種方式，借款人一定要弄清楚自己的房貸調(diào)整方式，保證還款賬戶中有足額資金劃扣，以避免產(chǎn)生逾期。

去年二手房成交逼近7年內(nèi)高點(diǎn)

今年或現(xiàn)“前升后降”趨勢(shì)

隨著“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控政策常態(tài)化，剛需和改善型需求購房者開始紛紛入市。剛剛過去的2012年，申城二手房成交便呈現(xiàn)了“低開高走”的陽線走勢(shì)。雖然多家機(jī)構(gòu)最終發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)略有差異，但去年二手房總成交套數(shù)仍合計(jì)約達(dá)20萬套水平，同比2011年大幅度增長，在近7年間這一成交量僅次于2009年。相比新房市場，2012年12月商品住宅市場的交易量為9811套，二手住宅的交易量是其2.43倍。

值得注意的是，2012年二手樓市成交結(jié)構(gòu)較2011年有所變化。2011年全年成交的二手房源中，外省市買家成交占比始終維持在34％－40％區(qū)間，2012年各季度則在36％－41％。與之對(duì)應(yīng)，本地購房者的購房套數(shù)比例于2012年間呈現(xiàn)逐季提升的趨勢(shì)。除上述兩類主力購房群體外，其他如港澳臺(tái)、外籍、企業(yè)等購房類型在2012年全年成交占比中合計(jì)不足4％，且皆較2011年有所下降。

分析人士指出，二手房市場在2012年的全面復(fù)蘇由多方面原因造成。一方面，前些年成交的一手房，現(xiàn)已紛紛流入二手市場，近年來住宅市場的成交重心正逐漸向二手住宅轉(zhuǎn)移。2012年，全市一、二手住宅的成交面積比值為0.62，相比2011年的0.69進(jìn)一步減小。事實(shí)上，這一比值每年都在減少，目前已與2007年的2.16不可同日而語。

另一方面，雖然經(jīng)過近兩年的調(diào)控，房價(jià)快速上漲的趨勢(shì)得到遏制，但同樣也未出現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)，這樣的局面導(dǎo)致購房者觀望心態(tài)減弱，入市積極性增加。此外，降息、降低存準(zhǔn)率等金融寬松政策也對(duì)二手房市場起到了促進(jìn)作用。

而在購房者頗為關(guān)注的房價(jià)上，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年二手房成交均價(jià)為17033元/平方米，環(huán)比上漲3.6％。在2011年全市成交均價(jià)出現(xiàn)一定下滑后，2012年均價(jià)出現(xiàn)明顯回升，并創(chuàng)歷史新高。從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在全市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的21個(gè)板塊、40個(gè)標(biāo)桿樓盤中統(tǒng)計(jì)顯示，以12月末的時(shí)點(diǎn)觀察40個(gè)標(biāo)桿樓盤的二手房買賣交易價(jià)格同比增幅的中值分別為:大戶型2.8％、中戶型4.3％、小戶型2.8％。成交氛圍持續(xù)良好、性價(jià)比房源稀缺、業(yè)主心態(tài)進(jìn)一步增強(qiáng)等，也是構(gòu)成價(jià)漲的重要原因。不過，這樣的漲幅與調(diào)控前的漲幅相比仍有天壤之別，調(diào)控平抑房價(jià)的作用依然不可忽視。

此外，在主力成交戶型方面，與2011年樓市成交多以面積70平方米下、總價(jià)低于150萬元的剛需二手房不同，隨著市場成交的逐步回暖，2012年70平方米以上的大中戶型房源成交套數(shù)占比呈現(xiàn)逐季增長態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為:“目前總價(jià)200萬元以下二手房買家主要為剛需和改善需求，剛需買家仍以婚房需求居多，偏好戶型較小的次新房源。改善型則是分為學(xué)區(qū)房、居住條件改善和養(yǎng)老房三種類型，一般對(duì)地段和房源品質(zhì)有較高要求，但價(jià)格敏感性相對(duì)較低，因可用持有房源對(duì)沖目標(biāo)房源的支出，支付能力也相對(duì)較強(qiáng)。”

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，在限購政策主導(dǎo)下，2012年末樓市的集中成交一定程度上有透支2013年需求的嫌疑。未來一旦價(jià)格上漲出現(xiàn)提速，或年末需求釋放所導(dǎo)致性價(jià)比房源的稀缺，都將致使成交難以長期持續(xù)在年末高位。而從2012年的成交趨勢(shì)而言，樓市以往的傳統(tǒng)季節(jié)性因素已混淆，更多是淡季成為購房者抄底入市的窗口期。2013年有較大概率復(fù)制這一模式，總體成交走勢(shì)呈現(xiàn)階段性起伏，出現(xiàn)短周期性的波動(dòng)行情。

考慮到2012年年初受雙節(jié)及市場低迷氛圍影響，如拉長整年走勢(shì)來看，2013年樓市成交或以同比“前增后降”的態(tài)勢(shì)體現(xiàn)，即上半年成交同比提升，下半年則同比適度回落。

為防跳價(jià)買家定金付20萬元

一手樓市的紅火在二手市場蔓延，為了防止房東跳價(jià)給自己造成損失，越來越多的買房人干脆一次性砸下幾十萬元定金，一來表明自己的誠意，二來也讓賣家不敢輕易違約。

“前兩年我賣房，有意向的買家付定金，一般也就一萬兩萬元，最多五萬元，沒想到這次賣房一下子有人拿著20萬元的定金直接上門。”掛牌不久的楊小姐面對(duì)這筆足可以買輛車的定金居然還有點(diǎn)“嚇絲絲”。萬一我不賣了，豈不是也要賠個(gè)十萬二十萬元？思來想去，楊小姐居然不敢接這筆錢。來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部對(duì)旗下門店的抽樣調(diào)查顯示，今年1月首周看房者普遍多于去年同期，局部板塊同比回升幅度達(dá)兩三成左右，部分區(qū)域出現(xiàn)防跳價(jià)，二手房定金額度翻番的情況。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐地杰國際店分行經(jīng)理裴其江透露，板塊內(nèi)由去年年末至今持續(xù)火熱的行情更是延續(xù)至節(jié)假日。2013年1月首周分行上門帶看的客戶量較去年11－12月穩(wěn)中有升，同比門庭冷清的去年元旦大漲近5成左右。其中部分長期觀望的客戶都于節(jié)前向門店預(yù)約房源帶看。

在市場關(guān)注度及成交熱度不減的背景下，元旦期間分行成交較去年同期提升約2－3成左右。不過成交的持續(xù)釋放也促使板塊內(nèi)業(yè)主上調(diào)價(jià)格的情況略有增多，少部分剛需與長期觀望者在思索后仍會(huì)選擇追漲。

借助去年12月份剛需提前入市，使得部分剛性區(qū)域如莘莊、寶山、浦東外圍等成交火熱，一些房東在元旦期間的跳價(jià)開始增多。據(jù)上海中原都市分行房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小沈介紹，伴隨客戶的增多，房東的心態(tài)也好起來，掛牌價(jià)格也開始上漲，幅度在5％左右。比如250萬元的房子，漲價(jià)幅度大概在10萬－15萬元左右。

為防止房東跳價(jià)，一些購房者則想出用高額定金的方式來鎖定。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域研究部對(duì)于旗下多家門店的調(diào)研顯示，為規(guī)避業(yè)主跳價(jià)、買家支付的定金額度呈上升趨勢(shì)，個(gè)別樓盤甚至有同比翻番的情況出現(xiàn)。一般來說，房東跳價(jià)還是小幅的多。如果買家定金付得少，房東可能違約賠付也不心疼，但是如果付的多，漲價(jià)5萬，賠卻要賠個(gè)一二十萬，得不償失。因此，對(duì)于買家來說，多付定金也是保護(hù)自己的手段之一。