中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年由上半年“地獄式”轉(zhuǎn)入下半年“天堂式”態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控幾乎進(jìn)入“死角”。筆者不禁反問(wèn)，為何歷年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控屢屢成為業(yè)界的“空調(diào)”笑柄，十年調(diào)控砸下來(lái)，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲、成交屢調(diào)屢反彈？為什么政府扔出號(hào)稱(chēng)最嚴(yán)厲的“三輪調(diào)控”，老百姓卻抱怨房?jī)r(jià)沒(méi)降？

 

其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控陷入“屢調(diào)屢敗”困境，不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制問(wèn)題，更不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律問(wèn)題，而是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控一直缺乏長(zhǎng)效機(jī)制。中國(guó)房?jī)r(jià)和樓市對(duì)于以限購(gòu)為核心的行政干預(yù)式調(diào)控，已經(jīng)顯現(xiàn)“抗藥性”。建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制勢(shì)在必行，目的就是讓行政干預(yù)之手逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

什么是“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”？所謂“長(zhǎng)效機(jī)制”，是針對(duì)現(xiàn)行的以限購(gòu)、限貸為核心的“行政干預(yù)”式樓市調(diào)控手段而言。

 

自1998年中國(guó)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)上升到政治問(wèn)題。2002年開(kāi)始，中央政府的行政手段多過(guò)于經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)及法律手段，尤以2011年出臺(tái)的限購(gòu)政策為代表，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“供求兩限”的局面。顯然，靠臨時(shí)性的短暫行政手段調(diào)控房地產(chǎn)，弊端已經(jīng)凸顯。我們必須構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)性機(jī)制，從根源上徹底解除中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的病毒。

 

目前，住建部已經(jīng)將“配合有關(guān)部門(mén)，加緊對(duì)建立金融、財(cái)稅等手段為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行研究”作為該部門(mén)2013年將要開(kāi)展的重點(diǎn)工作之一。實(shí)際上，住建部配合發(fā)改委進(jìn)行此項(xiàng)工作已經(jīng)半年有余，在此期間，雙方以及相關(guān)部委進(jìn)行了多次會(huì)商。而在此半年間，北京、上海、廣州、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)成交回暖、房?jī)r(jià)微漲的趨勢(shì)。筆者跟蹤統(tǒng)計(jì)2012年地方政府對(duì)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行情況，60個(gè)城市有一定程度微調(diào)，其中8項(xiàng)政策(6個(gè)限購(gòu)放松政策與2個(gè)稅費(fèi)與人才優(yōu)惠政策)叫停，地方到中央政府共計(jì)有15次為調(diào)控放松辟謠。在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的有關(guān)工作提速，并不意外。

 

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度反彈，最合理解釋是民眾對(duì)政策預(yù)期的改變，也就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康走向的信心不足，預(yù)期不樂(lè)觀。這是多種因素共同作用的結(jié)果。但前仆后繼的限購(gòu)放松、公積金貸款上限放寬等地方微調(diào)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，使建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制成當(dāng)務(wù)之急，對(duì)房地產(chǎn)以及與房地產(chǎn)相關(guān)的土地、金融、稅收政策以及住房制度本身等制度進(jìn)行系統(tǒng)全面的改革和調(diào)整。

 

如何建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制？2013年1月3日，由發(fā)改委、住建部以及其他相關(guān)部門(mén)參與聯(lián)合研究制定的“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”包括金融、信貸、財(cái)稅、土地、普通商品住房供給等多方面。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制必須從國(guó)家層面進(jìn)行全面深化改革，如果僅僅由幾個(gè)部委在房地產(chǎn)系統(tǒng)或與房地產(chǎn)相關(guān)的方面進(jìn)行調(diào)整，恐怕很難打破現(xiàn)有的利益格局。譬如目前央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土部和國(guó)家稅務(wù)總局沒(méi)有明確參與改革和調(diào)整，而發(fā)改委和住建部在金融、信貸、土地和稅收等方面根本就沒(méi)權(quán)過(guò)問(wèn)，除非由國(guó)務(wù)院作為國(guó)家層面來(lái)全面統(tǒng)一部署與協(xié)調(diào)，否則難以建成有助于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康發(fā)展的調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

 

筆者認(rèn)為，要構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，政府必須大刀闊斧砍向“八項(xiàng)”制度。調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)系統(tǒng)工程，牽一發(fā)動(dòng)全身，不從住房制度、土地制度、稅收分配制度、金融制度、財(cái)稅制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制度、商品房預(yù)售制度、土地儲(chǔ)備制度等根本制度的改革入手是不可能構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的，也不可能徹底解決中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期存在弊端。

 

一是住房制度改革。住房保障體系應(yīng)該調(diào)整，實(shí)行多元化的住房供應(yīng)制度，這比單一靠開(kāi)發(fā)商建商品房更管用。“由政府解決保障房、開(kāi)發(fā)商建商品房”這種二元的住房機(jī)制要更加適合中國(guó)的國(guó)情，形成商品房與保障房平行供應(yīng)體系，市場(chǎng)上由商品房與保障房“兩條腿”行走，商品房供市場(chǎng)，保障房歸政府。

 

二是完善土地制度。必須改變土地供應(yīng)方式，減少土地招拍掛，減少地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政。“地少錢(qián)多”的根本原因還在于土地、金融和稅收政策、制度。另外繼續(xù)推進(jìn)土地管理制度改革，加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管，才能從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)土地和開(kāi)發(fā)雙重壟斷的格局，從而在制度上形成合理的資源配置機(jī)制。

 

三是建立合理的房地產(chǎn)稅收制度。要結(jié)合房地產(chǎn)稅制的改革來(lái)推行房產(chǎn)稅的實(shí)施。房產(chǎn)稅既能增加投機(jī)、投資成本，打擊炒房，又能保護(hù)和引導(dǎo)普通商品房消費(fèi)，確保百姓的住房權(quán)，還能在一定程度上解決廣受詬病的土地財(cái)政問(wèn)題，但是未能解決法理與高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

 

四是調(diào)整中央和地方稅收分配制度。其中地方占的比例應(yīng)該提高到50%以上，改變地方政府長(zhǎng)期依賴(lài)土地財(cái)政的狀況。

 

五是完善住房金融制度。當(dāng)前，美、歐、日等經(jīng)濟(jì)體紛紛啟動(dòng)寬松貨幣政策，勢(shì)必影響2013年我國(guó)的金融政策。為了防止金融政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，應(yīng)該實(shí)行中性的住房金融制度，主要有兩種選擇：一是實(shí)行固定的首付和貸款利率政策；二是實(shí)行首付和利率反向調(diào)節(jié)的政策，使購(gòu)房人不因住房金融政策的變化而造成支付能力的變化。

 

六是房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制度的比例調(diào)整到25%或者30%。2009年5月27日，國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例最低降至20%，這意味著中國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻的下降和貨幣政策寬松化，果然，2009年-2010年全國(guó)地王爆發(fā)，爛尾樓紛紛“復(fù)活”，銀行放貸達(dá)到近10萬(wàn)億和7.95萬(wàn)億，土地財(cái)政2010年收入2.9萬(wàn)億。其實(shí)，這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金的下降惡果。

 

七是健全商品房預(yù)售制與商品房預(yù)售款監(jiān)督制度。由于商品房預(yù)售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等，導(dǎo)致土地和房屋價(jià)格上漲過(guò)快、購(gòu)房者利益受損等后果，影響社會(huì)穩(wěn)定。建議盡快修改城市房地產(chǎn)管理法，完善商品房預(yù)售制度。

 

八是土地儲(chǔ)備制度。土地儲(chǔ)備機(jī)制立法滯后，土地立法體系有待建立。有的城市出臺(tái)《土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》，規(guī)定對(duì)市區(qū)土地實(shí)施統(tǒng)一收購(gòu)，有人質(zhì)疑：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府憑什么去限制原有土地使用者轉(zhuǎn)讓土地？土地轉(zhuǎn)讓后政府照樣可以收取土地出讓金，為什么要限制企業(yè)自行盤(pán)活土地？有什么依據(jù)？這些問(wèn)題，從現(xiàn)有的法律法規(guī)中確實(shí)難以找到具體確切的依據(jù)。1999年月1月1日實(shí)施的《土地管理法》對(duì)政府如何建立土地儲(chǔ)備機(jī)制，行使土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)也沒(méi)有明確的依據(jù)。

 

雖然限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策很可能在2013年繼續(xù)，但邊際效用正在遞減。不可否認(rèn)，堅(jiān)持繼續(xù)實(shí)施這些老政策不動(dòng)搖，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期仍將發(fā)揮極為重要的作用，但這些政策并非長(zhǎng)久之計(jì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要想保持樓市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，還是要依靠市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，要讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮更大的作用，出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制必不可少。

 

從目前來(lái)看，呼聲較高的市場(chǎng)手段是開(kāi)征房產(chǎn)稅，增加房屋所有人持有房屋的成本，此舉或可抑制投機(jī)者囤積房屋的沖動(dòng)，改善供不應(yīng)求局面。此外，建立長(zhǎng)效機(jī)制，還需要進(jìn)一步完善保障房體系。作為解決中低收入家庭居住困難的有效途徑，保障房建設(shè)的提速將有助于“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制的建立。大量保障房上市還將最終改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，拉低整體房?jī)r(jià)。

 

長(zhǎng)效機(jī)制的建立有助于抑制更大風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是龍頭企業(yè)的業(yè)績(jī)已經(jīng)得到改善，但房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)飆升將帶來(lái)諸多負(fù)面影響，其中之一便是集聚金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)離不開(kāi)資金的支持，在目前信貸資金受限情況下，相當(dāng)一部分房企是通過(guò)“影子銀行”渠道獲取資金。由于房企本身潛在的償付風(fēng)險(xiǎn)很大，房地產(chǎn)價(jià)格下跌趨勢(shì)一旦形成，房企必然無(wú)法負(fù)擔(dān)“影子銀行”較高的融資成本。如果企業(yè)資金鏈斷裂，那么與“影子銀行”體系有千絲萬(wàn)縷關(guān)系的金融機(jī)構(gòu)也必將遭受損失。因此在長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的干預(yù)下，也有助于避免金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

 

謝逸楓(住建部政策咨詢(xún)專(zhuān)家、美國(guó)格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)