“2012年北京新建商品住房成交均價比去年下降7.6%。”這一數(shù)據(jù)一經(jīng)公布，就引起了業(yè)內(nèi)外的熱議。對于普通購房者來說，從2012年11月份開始的一輪暖冬行情中，不少新入市樓盤的價格比蓄客時向購房者宣稱的價格上漲了1000元—2000元/平方米不等，當然難以感受到房價的下跌。中房集團前董事長孟曉蘇[微博]等業(yè)內(nèi)人士認為，是成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了均價。
而北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年12月北京商品房成交均價為20627元/平方米，這個數(shù)字比其統(tǒng)計的2012年1月份的17845元/平方米的均價漲了15%，而對比2011年12月20773元/平方米的均價，去年12月份的價格略有下降。
成交結(jié)構(gòu)拉低均價
日前，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布了2012年全年的住房市場情況，據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2012年全年北京住房成交均價為2.07萬元/平方米，比2011年下降7.6%。二手住房成交均價1.87萬元/平方米，同比上漲5.1%。
“成交均價下降7.6%”這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)引起了業(yè)內(nèi)外的激烈討論，原因是很多人并未感受到房價的下跌。
而對于統(tǒng)計數(shù)據(jù)與公眾感受的差異，北京房協(xié)秘書長陳志則表示，購房者的感覺還與之購買住房的類型和區(qū)域有關(guān)。五環(huán)外的新房成交均價下降了2.1%，五環(huán)外的樓盤占了八成以上，因此房價總體來說還是平穩(wěn)的。
北京房協(xié)數(shù)據(jù)顯示，五環(huán)外成交量占86.5%，成交均價1.76萬元/平方米，同比下降2.1%；140平方米以下戶型成交量占80.1%，成交均價1.73萬元/平方米，同比下降3.2%。
事實上，多年來，各個機構(gòu)在年底都會發(fā)布全年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此次房協(xié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的發(fā)布顯然先于大多數(shù)機構(gòu)。然而，房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)一貫出處繁多，且統(tǒng)計口徑并不十分明確，因此得出的結(jié)論也并不一致。
就此次北京房協(xié)發(fā)布數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑，陳志向記者表示：“北京新建商品住房為扣除保障房后的新建純商品住宅。”
亞豪機構(gòu)在其近期公布的一份報告中稱，2012年北京商品住宅成交均價為20654元/平方米，同比跌幅為4.8%。不過，此份報告并未明確標明其統(tǒng)計口徑。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強向記者表示：“不同機構(gòu)數(shù)據(jù)有出入，是由于統(tǒng)計口徑不同，以及不同的統(tǒng)計方法。有的統(tǒng)計并未將保障房剔除，有的則僅是將所有成交金額除以成交面積得出的數(shù)據(jù)。不過，現(xiàn)在各個機構(gòu)的統(tǒng)計口徑并不十分明確。”
房價實際在上漲
正如陳國強向記者所言：“房價的變化反映的是成交結(jié)構(gòu)的變化。”記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，2012年北京樓市的成交集中在五環(huán)外，因此得出成交均價下跌的結(jié)論是可以理解的。亞豪機構(gòu)在其報告中也指出，2012年占比最大的成交單價區(qū)間位于10000-20000元/平方米之間，而位于這一價格區(qū)間的則多是近郊以及遠郊區(qū)域的軌道樓盤。
不過，如果從北京市2012年1月份成交均價與當年12月份的成交均價對比來看，就不難理解為什么購房者沒有感受到房價的下跌。
事實上，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2012年北京樓市的成交均價在1月份處于最低點，隨后便開始一路緩慢上漲。6月份，在一些“以價換量”的樓盤率先變身為“漲價先鋒”的帶動下，包括龍湖時代天街、K2百合灣等一些熱銷樓盤均價上漲超過兩成。而11月份，在讓業(yè)內(nèi)人士都始料未及的北京市場年底的暖冬中，一些新入市的樓盤開盤均價雖然比蓄客價格每平方米高出2000元，但仍然基本銷售一空。
而今年元旦假期期間，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京商品住宅成交均價為21054元/平方米，相比去年同期上漲19.1%。中糧萬科長陽半島[微博]與橡樹灣目前成交均價相比去年1月份，出現(xiàn)1000元/平方米的上漲，而龍湖時代天街今年元旦期間成交均價為15716元/平方米，該項目去年1月份均價僅為11233元/平方米，漲幅高達40%。
“2012年北京市場先抑后揚，不過隨著對未來供應(yīng)量的擔憂，購房者集中入市，由此帶來的年底的一波上漲給人們的感受比較深刻。實際上，年初的時候，北京樓市確實經(jīng)歷了一輪下跌。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟向記者表示。
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