武漢最貴的房子賣(mài)多少錢(qián)？一家在漢開(kāi)發(fā)商，將湯遜湖湖邊一幢別墅項(xiàng)目售價(jià)定為1億元，折算單價(jià)達(dá)到7萬(wàn)元/平方米，刷新本地樓市最高記錄。

盡管別墅用地是“不可再生資源”，但占地5.5畝的獨(dú)棟別墅，居然標(biāo)出1億元，它究竟有什么特別？是物有所值還是玩噱頭？在天價(jià)別墅背后，這一連串的問(wèn)號(hào)更值得關(guān)注。近日記者對(duì)此進(jìn)行探訪(fǎng)。

想看房？

先交200萬(wàn)誠(chéng)意金

這套天價(jià)別墅位于江夏湯遜湖畔某別墅區(qū)，從別墅區(qū)大門(mén)到進(jìn)入這套別墅，要過(guò)3道由安保把守的大門(mén)。前2道門(mén)，記者以看房者的名義通過(guò)，但最后一道門(mén)，也就是這套別墅的大門(mén)，卻是大門(mén)緊閉，不對(duì)外開(kāi)放。

該別墅小區(qū)占地整體猶如一個(gè)大象，而這套別墅正好位于“象鼻”頂端。由于3面環(huán)湯遜湖，要進(jìn)入別墅，只能從這個(gè)門(mén)通過(guò)。

“這套別墅平時(shí)都不對(duì)外開(kāi)放，如果客戶(hù)有意看房，需繳納誠(chéng)意金。”銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者。

那么誠(chéng)意金需要多少呢？“200萬(wàn)。”銷(xiāo)售經(jīng)理介紹，“當(dāng)然，如果客戶(hù)沒(méi)有看中，誠(chéng)意金會(huì)全額退還給客戶(hù)。”他對(duì)記者解釋?zhuān)匆?guī)定，這套房源必須由開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)老總親自帶客戶(hù)看房，為了鎖定真正的目標(biāo)客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商才出了這么個(gè)規(guī)定。

長(zhǎng)啥樣？

二十多間房配停機(jī)坪、碼頭

一進(jìn)入這套天價(jià)別墅，就是一個(gè)大型庭院，目測(cè)至少有2000平方米，停泊7、8輛轎車(chē)沒(méi)有問(wèn)題。庭院正中央是一個(gè)圓形噴泉，庭院一面則是一塊墻體水景。

“別墅占地5.5畝，房子2層，建筑面積1400多平方米。”銷(xiāo)售經(jīng)理對(duì)記者介紹，不談設(shè)計(jì)和建造，光土地成本就是2000萬(wàn)元。

進(jìn)入別墅內(nèi)部，看到的就是中空客廳，目測(cè)估計(jì)有100多平方米，客廳的落地玻璃足足有7米多高，1樓、2樓加起來(lái)總共超過(guò)20間房，最頂上還有一個(gè)觀景屋頂。這套2層高的房屋，還預(yù)留了電梯井。

從別墅后門(mén)出來(lái)，又是一個(gè)大型庭院，后面則是一排2層多功能房。該庭院的正前方和左右兩邊都是湯遜湖，除了一個(gè)泳池，臨湖的岸邊還有一個(gè)直升機(jī)停機(jī)坪，一個(gè)游艇碼頭。

誰(shuí)想買(mǎi)？

曬了7個(gè)月仍未成交

這套天價(jià)別墅的價(jià)格和居住成本高得驚人，武漢到底有多少人有意購(gòu)買(mǎi)呢？據(jù)悉，去年5月拿到預(yù)售證后，盡管有不少潛在買(mǎi)家打探，但這一天價(jià)別墅始終沒(méi)有成交。“這套房差點(diǎn)就賣(mài)掉了，后來(lái)客戶(hù)最終選擇移民。”銷(xiāo)售經(jīng)理似乎不愿透露太多潛在客戶(hù)的信息。

據(jù)記者從其他渠道獲悉，近半年以來(lái)就有4批客戶(hù)表達(dá)了購(gòu)買(mǎi)意愿。和一般房產(chǎn)用于居住不同，有2個(gè)客戶(hù)，都希望將該別墅買(mǎi)下后，改裝成私人會(huì)所甚至私人博物館。

是否噱頭？

天價(jià)別墅位于別墅小區(qū)群

有市民質(zhì)疑天價(jià)別墅存在炒作嫌疑，本身作為吸引客戶(hù)的“活廣告”。

記者了解，與一般樓盤(pán)通過(guò)廣告吸引客戶(hù)不同，由于上述天價(jià)別墅位于在售別墅小區(qū)，開(kāi)發(fā)商也將這套別墅設(shè)計(jì)進(jìn)小區(qū)沙盤(pán)。“因?yàn)槲恢帽容^突出，很多客戶(hù)看到沙盤(pán)，都會(huì)問(wèn)起這套別墅。”銷(xiāo)售經(jīng)理介紹，別墅的潛在客戶(hù)本身就比較高端，他們了解信息后，自然會(huì)向自己身邊、有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)的朋友介紹，“典型的人際營(yíng)銷(xiāo)吧”。

“過(guò)去，別墅是房地產(chǎn)高端物業(yè)的代表。”湖北房地產(chǎn)學(xué)會(huì)專(zhuān)家委員殷躍建告訴記者，但隨著國(guó)家對(duì)純別墅、低密度房產(chǎn)的限制，目前這類(lèi)別墅越來(lái)越少，已不能作為高端地產(chǎn)的標(biāo)桿。

但正是由于稀缺性，讓這類(lèi)房源的價(jià)格近幾年出現(xiàn)較快幅度的上漲。但在殷躍建看來(lái)，每年武漢別墅的成交量預(yù)計(jì)也就在千套左右，千萬(wàn)級(jí)的別墅更是“鳳毛麟角”，全年整體10多套的房產(chǎn)成交量，這只是武漢一個(gè)極其小眾化的市場(chǎng)。“對(duì)于這部分小眾市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)論價(jià)格如何變化，都是很自然的市場(chǎng)供需規(guī)律決定的。”

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金銀湖別墅賣(mài)出千萬(wàn)

2003年，為節(jié)約有限的土地資源，國(guó)家停批別墅用地。幾年來(lái)，一些標(biāo)價(jià)過(guò)千萬(wàn)元的獨(dú)棟別墅不時(shí)出現(xiàn)。“目前別墅產(chǎn)品也有層次細(xì)分。”武漢一代理多個(gè)別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售公司人士介紹，現(xiàn)在聯(lián)排、雙拼等大量“準(zhǔn)別墅”產(chǎn)品出現(xiàn)，意味著新建別墅也在打“擦邊球”。“比如盤(pán)龍城、沌口，就有不少類(lèi)似產(chǎn)品，最低200萬(wàn)左右，這個(gè)價(jià)格基本與市中心房產(chǎn)類(lèi)似。”

中聯(lián)地產(chǎn)是武漢二手別墅的主要中介商，2012年以來(lái)，成交二手別墅40多套，主要集中在金銀湖和沙湖兩大配套較好片區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，成交別墅平均價(jià)格13000元/平方米左右，總價(jià)以200—300萬(wàn)元居多。

去年金銀湖一棟臨湖別墅最近以1000萬(wàn)高價(jià)成交，買(mǎi)家為武漢本地人，中間涉及的交易稅費(fèi)高達(dá)140萬(wàn)元左右，由買(mǎi)方一次付清全款。

據(jù)了解，現(xiàn)在武漢市場(chǎng)的千萬(wàn)別墅不多，黃陂木蘭湖畔有獨(dú)棟別墅喊出4000萬(wàn)元的天價(jià)，盤(pán)龍城一別墅項(xiàng)目的“樓王”也曾報(bào)價(jià)3600萬(wàn)元，但都是“有價(jià)無(wú)市”。