沒有等來(lái)傳說(shuō)中的“世界末日”，卻迎來(lái)了一個(gè)相對(duì)紅火的樓市。網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年南京共成交商品住宅超過(guò)7.5萬(wàn)套，同比2011年上漲78%，這一數(shù)據(jù)僅低于2009年南京商品房成交量，而目前全年銷售量已經(jīng)達(dá)到正常年份平均水平。

購(gòu)房者積極入市，開發(fā)商就拼命搶推，在1月10日網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的“2012年度南京房地產(chǎn)銷售龍虎榜”榜單中，全年銷售金額超過(guò)20億元的開發(fā)企業(yè)達(dá)8家，更是首次誕生年銷售額超40億元的房企

 

2012剛需主導(dǎo)改善跟進(jìn)多家房企提前完成任務(wù)

2012年新年過(guò)后，南京市民以一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的看房行動(dòng)揭開新一年的樓市。365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年2月份，365看房團(tuán)人數(shù)達(dá)7464人，創(chuàng)下全年數(shù)據(jù)之最。而在當(dāng)時(shí)，實(shí)施滿一年的限購(gòu)已顯疲態(tài)，購(gòu)房者需求壓抑許久，剛需井噴的苗頭已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

 

果不其然，從3月份開始，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，以年輕剛需為代表的購(gòu)買力得到集中釋放，在經(jīng)過(guò)“紅五月”和“火六月”后，7、8月的反季熱銷更是超出人們的預(yù)期，雖然“金九銀十”的表現(xiàn)不盡如人意，但是回暖的勢(shì)頭已經(jīng)形成，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商在這一年重獲新生，最終提前完成全年的銷售目標(biāo)。

 

2012年的南京樓市離不開“剛需”兩個(gè)詞，沉寂兩年的剛性需求在開發(fā)商“以價(jià)換量”后開始釋放。全年120以下房源成交占比達(dá)到75%，其中一季度銷售占比達(dá)到80%左右。

 

隨著市場(chǎng)的持續(xù)回暖，新推出的房源價(jià)格也有小幅上漲，樓市呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”格局，同時(shí)除前期主流的剛性需求外，改善型入市意愿也逐漸提高。自8月份以后，144以上房源銷售占比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，占比由8月份的7.6%，上漲到目前的9.0%。河西“豪宅”中海鳳凰熙岸項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)相冊(cè)樣板戶型視頻地圖，江寧別墅五礦九璽臺(tái)項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)相冊(cè)樣板戶型視頻地圖在下半年均取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

 

值得一提的是，2012全年的月銷量高值并非由“金三銀四”、“金九銀十”創(chuàng)造。網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二次降息所在的7月成交量達(dá)90萬(wàn)，創(chuàng)2010年以來(lái)新高。時(shí)至下半年，11月住宅交易量較全年月均值高出10萬(wàn)多平米，而往年已進(jìn)入“冬歇期”的12月表現(xiàn)更加突出，交易量接近80萬(wàn)平米，僅次于今年7月份，位列全年第二。年底交易量和價(jià)格的上漲，也讓購(gòu)房者看漲房?jī)r(jià)的預(yù)期增強(qiáng)，轉(zhuǎn)而積極入市。

 

南京首次誕生年銷售額超40億的房企剛需房吸金力增強(qiáng)

2012年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，開發(fā)企業(yè)榜單也水漲船高。2012年全市銷售金額十強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到39.4%，較2011年增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，在銷售面積上企業(yè)業(yè)績(jī)與規(guī)模穩(wěn)步上升，2012年面積排名前十企業(yè)市場(chǎng)份額同比增加了0.1個(gè)百分點(diǎn)，但較2010年增長(zhǎng)約7個(gè)百分點(diǎn)。

 

在“開發(fā)企業(yè)銷售金額十強(qiáng)”榜單中，中海、蘇寧環(huán)球(000718,股吧)、保利包攬前三甲，蘇寧環(huán)球、金地、弘陽(yáng)則憑借多盤聯(lián)動(dòng)，擠進(jìn)了“開發(fā)企業(yè)銷售面積十強(qiáng)”的前三名。開發(fā)企業(yè)銷售面積排行榜中，冠軍企業(yè)2012年的成交面積較去年冠軍增長(zhǎng)54%，銷售金額排行榜中的冠軍企業(yè)較去年冠軍高出19%。

 

而今年開發(fā)企業(yè)排行榜中的亮點(diǎn)是，房企多盤聯(lián)動(dòng)優(yōu)于單盤主導(dǎo)，在開發(fā)企業(yè)銷售金額十強(qiáng)中，4家房企銷售額由單盤主導(dǎo)，其余6家獲獎(jiǎng)企業(yè)則由多盤集體貢獻(xiàn)，如蘇寧環(huán)球，雖然單盤吸金份額較少，但企業(yè)的總成交金額位列排行榜第二。

 

值得一提的是，2012年南京首次誕生年銷售額超40億的房企，分別是中海地產(chǎn)和蘇寧環(huán)球。從陣營(yíng)分布來(lái)看，40-50億元為2012年新增陣營(yíng)，10-20億元陣營(yíng)變化最為明顯，由2011年的5個(gè)減少到目前的2個(gè)，可見目前企業(yè)區(qū)分度更加明顯。

 

威尼斯水城項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)相冊(cè)樣板戶型視頻地圖、金地自在城項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)相冊(cè)樣板戶型視頻地圖、旭日上城項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)相冊(cè)樣板戶型視頻地圖，2012年“響徹全城”的三大剛需盤榮膺南京樓市單個(gè)樓盤銷售面積的三強(qiáng)。在單個(gè)樓盤2012銷售面積的十強(qiáng)榜單中，兩江共上榜5個(gè)樓盤，較2011年增加2個(gè)，兩江板塊樓盤銷售面積占比達(dá)到52%，較去年同期增長(zhǎng)16個(gè)百分點(diǎn)。在2012全市單個(gè)樓盤銷售金額十強(qiáng)中，兩江共上榜4個(gè)樓盤，較2011年增加2個(gè)，兩江板塊樓盤銷售金額占比達(dá)到33%，較去年同期增長(zhǎng)17個(gè)百分點(diǎn)。

 

2012年上半年，不少剛需樓盤采取“以價(jià)換量”的營(yíng)銷策略，迅速走量。與2011年相比，上榜剛需樓盤成交均價(jià)普遍下降，如金地自在城項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)相冊(cè)樣板戶型視頻地圖和東郊小鎮(zhèn)，2012年成交價(jià)較2011年下降超10%。反觀改善盤，則更扛得住調(diào)控壓力，憑借地段稀缺性，河西豪宅中海鳳凰熙岸項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)相冊(cè)樣板戶型視頻地圖以近40億的銷售金額拔得全年單個(gè)樓盤銷售榜的頭籌，而該盤的售價(jià)從2012年初的25000元/一路飆升至近30000萬(wàn)/。>>>2013漲價(jià)第一聲!河西最貴樓盤或沖破3萬(wàn)元/天花板

 

2013年供應(yīng)量同比減少新一輪調(diào)控或在5-7月

最新數(shù)據(jù)資料顯示，在剛剛過(guò)去的2012年四季度，全國(guó)重點(diǎn)一、二、三線城市房?jī)r(jià)全面上漲，尤其是一、二線城市漲幅更為明顯。

 

網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，受2012年新開工量減少，以及近兩年開發(fā)企業(yè)拿地較少的影響，2013年上市規(guī)模較2012年略有下降。預(yù)計(jì)2013年度南京住宅上市量為613.3萬(wàn)，較2012年635.97萬(wàn)的實(shí)際上市規(guī)模有所減少。2013年南京樓市供應(yīng)量仍主要集中在江北、江寧，兩者占比達(dá)到6成，其中江北板塊貢獻(xiàn)度仍然最高。

 

2012年3月以來(lái)，南京住宅成交量約為69萬(wàn)平方米/月，且較為穩(wěn)定?？紤]到2013年上市量?jī)H有613萬(wàn)平方米的現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)全年成交將受制于供應(yīng)，成交規(guī)模將在600-700萬(wàn)平方米。2013年的南京住宅價(jià)格方面，李智認(rèn)為，整體將呈現(xiàn)穩(wěn)中略升格局，上半年存在漲價(jià)壓力，但全年漲幅有限。

 

他預(yù)測(cè)，2013年南京市場(chǎng)與全國(guó)一二線總體市場(chǎng)趨同：被調(diào)控、再加碼；慣性市，應(yīng)不壞。

 

李智分析認(rèn)為，房地產(chǎn)新一輪調(diào)控重點(diǎn)城市將是一、二線房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，而調(diào)控的核心內(nèi)容是“穩(wěn)價(jià)格、促上市”。

 

“房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)窗口期預(yù)計(jì)分別出現(xiàn)在2013年3月和2013年5-7月，其中新一輪調(diào)控窗口期有望出現(xiàn)在2013年5-7月”，李智預(yù)測(cè)，對(duì)于合理改善性需求的支持力度2013年上半年與下半年可能存在一定差異，或?qū)Ⅲw現(xiàn)為前高后低局面。

 

預(yù)期發(fā)生改變，價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)，李智認(rèn)為雖有調(diào)控預(yù)期，但市場(chǎng)仍有慣性動(dòng)能，所以南京樓市在2013年將會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)“活躍”的局面。