中江地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]（600053，SH）開(kāi)發(fā)的22萬(wàn)平方米的紫金城商鋪中，有7萬(wàn)多平方米已經(jīng)被銷售。在江西江中制藥集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱江中集團(tuán)）的擔(dān)保下，業(yè)主將商鋪返租給江中集團(tuán)全資子公司江西時(shí)商旅游運(yùn)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱江中時(shí)商）。由于招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]失敗，江中集團(tuán)未來(lái)需要支付巨額的租金，因此，江中集團(tuán)單方面提出解除委托經(jīng)營(yíng)合同，回購(gòu)業(yè)主的商鋪。

 

紫金城項(xiàng)目不僅拖累了江中集團(tuán)，還擠壓了中江地產(chǎn)的業(yè)績(jī)。8年多的時(shí)間，中江地產(chǎn)僅開(kāi)發(fā)了“紫金城”這一個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)收益逐年下降。

 

江中集團(tuán)董事會(huì)辦公室主任吳伯帆向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中江地產(chǎn)欠江中集團(tuán)5億元，江中集團(tuán)回購(gòu)紫金城的商鋪后，將把中江地產(chǎn)打包出售，江中集團(tuán)將徹底剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

 

5年負(fù)收益

 

南昌市沿江大道上，坐落著一排歐氏風(fēng)情的商業(yè)街鋪，街道由青磚鋪砌而成，兩旁有盆景和路燈，燈桿上懸掛著廣告牌，上面寫著“紫金城購(gòu)物公園全球招商”。但整個(gè)商鋪店面都是大門緊閉，看不見(jiàn)人影。

 

這就是曾經(jīng)力求打造南昌商業(yè)航母的“紫金城商鋪”，號(hào)稱有30萬(wàn)平方米的商業(yè)體，但自2007年建成后，至今一直未能完成招商。

 

紫金城商鋪建成后，中江地產(chǎn)采取的是“產(chǎn)權(quán)式分割”銷售模式，并進(jìn)行售后返租。中江地產(chǎn)委托其控股股東江中集團(tuán)全資子公司江中時(shí)商進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，江中集團(tuán)作為擔(dān)保人，共銷售了7.2萬(wàn)平方米。

 

5年多的時(shí)間，江中時(shí)商招商失敗，導(dǎo)致紫金城商鋪成為“空城”一座，且拖累了江中集團(tuán)未來(lái)數(shù)年要為其支付巨額的租金。江中集團(tuán)不得不提前解除委托經(jīng)營(yíng)合同，多方籌集資金回購(gòu)商鋪。江中集團(tuán)一位負(fù)責(zé)回購(gòu)商鋪的人士將其形容為“斷臂止血”。

 

江中時(shí)商與業(yè)主簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同期限為10年，從第4年開(kāi)始，江中時(shí)商向業(yè)主支付租金，因此，委托江中時(shí)商運(yùn)營(yíng)的3000多戶業(yè)主，大部分都已經(jīng)領(lǐng)取了兩年左右的租金，約占本金的20%。

 

據(jù)江中集團(tuán)董事會(huì)辦公室一位負(fù)責(zé)人介紹，中江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的紫金城商鋪面積大約在22萬(wàn)平方米左右，已銷售三分之一，中江地產(chǎn)自有的占三分之二，全部由江中時(shí)商負(fù)責(zé)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。“購(gòu)鋪的業(yè)主可以獲得租金，但是中江地產(chǎn)自有的商鋪，江中時(shí)商不付租金，中江地產(chǎn)還要向后者支付一定的物業(yè)管理費(fèi)。”

 

但中江地產(chǎn)將其持有的商鋪委托江中時(shí)商運(yùn)營(yíng)，記者并未查閱到相關(guān)公告。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中江地產(chǎn)2007年年報(bào)上看到，中江地產(chǎn)當(dāng)年向江中時(shí)商支付了700萬(wàn)元管理費(fèi)用。

 

中銀證券一位分析師認(rèn)為，中江地產(chǎn)近15萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)，交由江中時(shí)商運(yùn)營(yíng)，5年來(lái)沒(méi)有任何收益，反而還支付了管理費(fèi)用，大股東涉嫌侵犯上市公司的利益。

 

“嫁妝”紫金城

 

紫金城商鋪的失敗，擠點(diǎn)了中江地產(chǎn)大量的資金。中江地產(chǎn)2011年三季報(bào)顯示，公司目前的存貨量高達(dá)26.5億元，這也直接影響了其拿地?cái)U(kuò)張的能力。自2004年江中集團(tuán)承債式兼并江西紙業(yè)，將原江西紙業(yè)500多畝工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地用于開(kāi)發(fā)算起，迄今8年多的時(shí)間，中江地產(chǎn)旗下僅開(kāi)發(fā)了紫金城一個(gè)項(xiàng)目。

 

2006年，以造紙為主業(yè)的S*ST江紙走到了退市的邊緣，早在2004年就進(jìn)入S*ST江紙的江中集團(tuán)眼見(jiàn)常規(guī)手段已經(jīng)無(wú)法挽救上市公司，決定采取借殼重組的方式來(lái)一次徹底換血。

 

“江紙20多億元的債務(wù)，只有500多畝土地，分?jǐn)傁聛?lái)每畝土地的成本達(dá)400萬(wàn)元，就是在這樣的情況下，我們接手了江紙。”上述江中集團(tuán)董事會(huì)辦公室負(fù)責(zé)人表示。

 

2006年年底，江中集團(tuán)以 “股改+重組+增發(fā)+資產(chǎn)置換”的形式借殼S*ST江紙的方案獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)的通過(guò)，江中集團(tuán)因此成為上市公司的絕對(duì)控股股東，并置入了江西江中置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)。

 

巧合的是，江中集團(tuán)所注入的江中置業(yè)的主要資產(chǎn)南昌紫金城項(xiàng)目，就是S*ST江紙?jiān)旒垙S的575畝土地。在2004年江中集團(tuán)進(jìn)入S*ST江紙時(shí)，南昌市政府就以這575畝工業(yè)土地作為“嫁妝”，并改變用地性質(zhì)為商住地塊以實(shí)現(xiàn)對(duì)江中集團(tuán)的補(bǔ)償。隨后，S*ST江紙更名為中江地產(chǎn)。

 

“實(shí)際上拿到土地證的只有408畝，能開(kāi)發(fā)的商住面積在100萬(wàn)平方米左右。”上述江中集團(tuán)董事會(huì)辦公室負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

 

自2006年推出紫金城商鋪第一期開(kāi)始，中江地產(chǎn)先后分三期推出20多萬(wàn)平方米的商鋪，分兩期推出了12棟住宅，持續(xù)開(kāi)發(fā)銷售到現(xiàn)在。

 

不過(guò)，自2011年3月始，江中集團(tuán)存續(xù)式分立為江西江中制藥 （集團(tuán)）有限責(zé)任公司和江西中江地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中江集團(tuán)），江中集團(tuán)將其持有的中江地產(chǎn)股份全部劃給中江集團(tuán)。

 

江中擬剝離地產(chǎn)

 

8年來(lái)只有一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，中江地產(chǎn)可謂A股上市房地產(chǎn)公司中的一個(gè)異類，中江地產(chǎn)和紫金城項(xiàng)目前途令人堪憂。

 

江中集團(tuán)為中江地產(chǎn)作出的業(yè)績(jī)承諾限于2007年和2008年兩年，然而在2006年和2007年實(shí)現(xiàn)盈利后，2008年卻頗為不順。為了保證上市公司業(yè)績(jī)，江中集團(tuán)不得不和中江地產(chǎn)實(shí)施了一系列關(guān)聯(lián)交易，包括接手中江地產(chǎn)部分尾盤商鋪，甚至以接收地下車位使用權(quán)來(lái)沖抵負(fù)債等，才避免了觸發(fā)業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)將向股東追送股份的條款。

 

但到了2009年，沒(méi)有業(yè)績(jī)承諾保障的中江地產(chǎn)業(yè)績(jī)開(kāi)始窘態(tài)畢露，營(yíng)業(yè)收入同比下降94%。到了2010年，如果扣除非經(jīng)常性損益，中江地產(chǎn)僅實(shí)現(xiàn)了49萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，2007~2010年，中江地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率不斷下滑，依次為36.59%、29.16%、1.7%和0.85%。

 

在上一年低基數(shù)的背景下，中江地產(chǎn)2011年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)同比大幅上升。但隨后，業(yè)績(jī)又大幅縮水，2012年三季報(bào)顯示，中江地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率僅有0.069%。

 

究其原因，上市公司的業(yè)績(jī)只能單一倚靠城市綜合體項(xiàng)目“紫金城”。由于這座號(hào)稱“南昌第一城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]”的歐式風(fēng)情綜合體項(xiàng)目過(guò)于漫長(zhǎng)的建設(shè)期，且中江地產(chǎn)的全部家當(dāng)都押在了紫金城項(xiàng)目中，使得中江地產(chǎn)只能堅(jiān)守紫金城。

 

不過(guò)，規(guī)劃為100萬(wàn)平方米的紫金城項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，能開(kāi)發(fā)的住宅也只有三四十萬(wàn)平方米。江中集團(tuán)董事會(huì)辦公室上述負(fù)責(zé)人表示，江中集團(tuán)未分立之前，中江地產(chǎn)欠江中集團(tuán)的資金就達(dá)10億元。“此次，江中集團(tuán)回購(gòu)紫金城商鋪，收購(gòu)?fù)瓿芍?，肯定?huì)將公司旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)及中江集團(tuán)打包出售，江中集團(tuán)徹底剝離地產(chǎn)板塊，專心做藥。”