如何判斷當(dāng)前及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)成為市場(chǎng)各方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，就宏觀政策和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，長(zhǎng)期則分化加劇。

需求末端緩慢回升

從全國(guó)商品房銷售面積可以看出，年初的房地產(chǎn)銷售回升是不太確定的，很多機(jī)構(gòu)認(rèn)為2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是大跌的，但是，6、7、8月房地產(chǎn)市場(chǎng)回升卻非常明顯。

2011年內(nèi)國(guó)家為了穩(wěn)增長(zhǎng)，適度調(diào)整了貨幣政策，在不到一個(gè)月的時(shí)間里兩次降息，直接導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的改變，加之開發(fā)企業(yè)降價(jià)和對(duì)首套房貸款利率的優(yōu)惠綜合結(jié)果，導(dǎo)致此前一直觀望的購(gòu)房者不再觀望，成交量的上升帶動(dòng)了房?jī)r(jià)筑底甚至略升。

從經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)過(guò)去幾年貨幣供應(yīng)量增速的變化與商品房銷售面積增速的走勢(shì)是高度正相關(guān)。房?jī)r(jià)的變化與實(shí)際利率的變動(dòng)高度負(fù)相關(guān)，實(shí)際利率走高，房?jī)r(jià)下跌；實(shí)際利率走低房?jī)r(jià)上漲。從一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的高度敏感。

如果放眼世界，可以觀察到貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的緊密聯(lián)系是具有共性的。從這次美國(guó)次貨危機(jī)來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫的興起以及破滅的直接導(dǎo)火索就是貨幣政策大幅調(diào)整造成的。因此，對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，不僅要看限購(gòu)等房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控政策，還要關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控中的貨幣政策。

短期難反彈

總地來(lái)看，盡管末端市場(chǎng)有所回升，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅反彈的可能性不大。原因在于：

第一，2012年我國(guó)貨幣政策變化是比較溫和的，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng)。

第二，雖然6、7、8三個(gè)月的房地產(chǎn)銷售量和價(jià)格都有所回升，但從1-9月的月均銷售面積來(lái)看，2012年是2009年以來(lái)月均值最低的，所以不足以判斷市場(chǎng)會(huì)有大幅度上升。

第三，目前的商品房庫(kù)存量較大，仍處于高位，比2008年庫(kù)存最大的高峰值還要多，原因是一方面限購(gòu)限貸等政策的影響，另一方面是自2010年以來(lái)新開工面積上漲過(guò)大。從住房供給角度而言，不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。

從房地產(chǎn)政策調(diào)控來(lái)看，國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持落實(shí)調(diào)控不動(dòng)搖。政策的持續(xù)性會(huì)繼續(xù)得到加強(qiáng)，一方面堅(jiān)決抑制打壓投機(jī)與投資性需求，另一方面，最大限度滿足合理的住房自住需求。從不同住房需求的特征分析，投資與投機(jī)性需求量有多大是很難確定的，而住房的自住性需求在3-5年則是一個(gè)常數(shù)，因此調(diào)控政策不松動(dòng)則不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)大起的局面。

值得一提的是，第三套房不貸款政策會(huì)堅(jiān)持，其“去桿杠化”的調(diào)控效果會(huì)比較好。投資性需求的空間會(huì)非常有限。

綜上所述，房地產(chǎn)的末端市場(chǎng)會(huì)基本保持穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大起。

而從前端市場(chǎng)來(lái)看，即房地產(chǎn)的開發(fā)與投資，2012年一直呈現(xiàn)增速下降趨勢(shì)，但4季度會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定。主要有兩大因素在支撐：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金變向?qū)捲?。由于銷售速度加快，加上銀行2012年貨幣政策不太緊，除了外資，各項(xiàng)資金來(lái)源穩(wěn)定增長(zhǎng)。

第二，由于末端市場(chǎng)增速的回升使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流速度增加，從而支持了前端市場(chǎng)的資金需求，支撐了前端市場(chǎng)的走勢(shì)趨穩(wěn)。前端市場(chǎng)對(duì)末端市場(chǎng)的反應(yīng)大致是5-6個(gè)月，即在末端市場(chǎng)銷售額穩(wěn)定5-6個(gè)月之后前端市場(chǎng)才會(huì)發(fā)生變化。末端市場(chǎng)的回升對(duì)前端市場(chǎng)企業(yè)購(gòu)地、開發(fā)、新開工給予有力支撐。

但是，前端市場(chǎng)也不會(huì)有大幅的回升。原因在于：

第一，大部分企業(yè)對(duì)2013年的市場(chǎng)不是特別樂(lè)觀。

第二，雖然企業(yè)資金總體較好，從資金結(jié)構(gòu)上分析，企業(yè)之間的資金狀況冷暖不均，仍有部分企業(yè)的資金面比較緊張，所以，先行指標(biāo)的大幅回暖也不具備條件。

住宅市場(chǎng)仍存缺口

我國(guó)未來(lái)的住宅市場(chǎng)空間仍大與目前的發(fā)展階段有關(guān)，現(xiàn)在中國(guó)的新房交易占到總交易量的80%左右。我國(guó)住房的二手房交易量占比小，且集中于北京、上海這些一線城市，只有這些城市新房與二手房交易各自占比相當(dāng)。而美國(guó)、日本、歐洲這些發(fā)達(dá)國(guó)家主要是以舊房交易為主。比如，美國(guó)2009年有7%的家庭換房，其中90%的交易是舊房交易。

其原因在于發(fā)達(dá)國(guó)家的住房套數(shù)比家庭戶數(shù)還多。從目前家庭戶數(shù)與住房需求套數(shù)之比來(lái)看，法國(guó)是1∶1.21；日本是1∶1.13；美國(guó)是1∶1.11；英國(guó)是1∶1.03。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果，我國(guó)目前的住房還處在戶均不到一套水平，還存在住房需求的缺口。住宅市場(chǎng)的空間主要有4個(gè)方面：

第一是城市人口的增長(zhǎng)。農(nóng)民進(jìn)城所帶來(lái)的人口增長(zhǎng)不是關(guān)鍵因素，因?yàn)樗麄冇姓?，所以，其并不一定形成真正的住房需求；而中小城市向大城市的人口集聚則對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。對(duì)比第五次和第六次人口普查數(shù)據(jù)，從近10年的情況變化來(lái)看，10年前河南省是第一人口大省，現(xiàn)在是第三位，而廣東省現(xiàn)在是第一位。在百萬(wàn)人口大城市之中，北京、上海每年新增人口較多，住房需求增長(zhǎng)也較快，房?jī)r(jià)也較高，另外，在10年內(nèi)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)超過(guò)100萬(wàn)的城市，其住房需求也相對(duì)較大，可見(jiàn)，人口增長(zhǎng)對(duì)住房需求是比較客觀的，在總量上對(duì)人口流動(dòng)的關(guān)注實(shí)質(zhì)上就是對(duì)住房需求的關(guān)注。因此，對(duì)未來(lái)的住房需求預(yù)測(cè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注人口流動(dòng)的趨向。

第二是由于住房拆遷和住房的改善性需求。目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積31平方米，但人均住房面積低于20平方米的家庭還占32%，我國(guó)住房的改善性需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。

第三是家庭小型化。近10年家庭分化加劇，這就使得在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，住房需求也在增加。過(guò)去10年，僅僅因?yàn)榧彝バ⌒突蛩兀瑢?dǎo)致住房需求增加9.1%。

第四是投資性因素所導(dǎo)致。在貨幣較多、而居民投資渠道有限的情形下，部分投資性需求導(dǎo)致了實(shí)事上的住房無(wú)效供給。

因此，總地來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)空間還是比較大的。再進(jìn)一步看，未來(lái)勞動(dòng)力人口變化也是一個(gè)影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。預(yù)計(jì)2013年勞動(dòng)力人口將達(dá)到頂峰，并會(huì)延續(xù)一定的時(shí)間。其中，根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)顯示：2010年，購(gòu)房能力最強(qiáng)的20—49歲之間的人口占比是54.8%；對(duì)房地產(chǎn)影響最大的35—46歲之間的高儲(chǔ)蓄人口比重是42.6%；2010年的中國(guó)人口撫養(yǎng)比為34.2%，比日本的最低值43%還要低些，未來(lái)的10年人口因素對(duì)住房需求的增加仍將存在，購(gòu)房的支付能力也因收入的提高而增強(qiáng)。

未來(lái)增速將放緩

過(guò)去10年的商品房銷售面積年均增長(zhǎng)速度是16%，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房銷售面積和價(jià)格上漲將會(huì)放緩，主要原因有以下4點(diǎn)：

第一，政策層面發(fā)生了重大變化。過(guò)去是住房制度改革，釋放了住房市場(chǎng)需求，今后將進(jìn)一步加大保障性住房供給，政策性的住房供給會(huì)將部分市場(chǎng)性商品住房需求分離出去。保障房制度的逐步完善，將從制度方面，分流部分市場(chǎng)需求。

第二，房地產(chǎn)的調(diào)控政策會(huì)對(duì)住房需求中的投資與投機(jī)性需求進(jìn)行長(zhǎng)期性的抑制。除行政政策外，即使未來(lái)出臺(tái)的一系列經(jīng)濟(jì)手段仍會(huì)對(duì)不合理的需求產(chǎn)生抑制作用。

第三，從發(fā)展階段看，未來(lái)的城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量都會(huì)降低，也將減緩住房需求增速。過(guò)去10年的城鎮(zhèn)化速度為年均1.36，根據(jù)眾多相關(guān)研究資料判斷，未來(lái)的城鎮(zhèn)化速度由將由年均增長(zhǎng)1.36的速度降低為每年0.8—1.0的增長(zhǎng)速度。

第四，貨幣發(fā)行規(guī)模會(huì)得到控制，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也會(huì)逐步隨著形勢(shì)變化而由急劇擴(kuò)張轉(zhuǎn)為穩(wěn)健發(fā)展，未來(lái)企業(yè)住房投資將會(huì)更加穩(wěn)健。

市場(chǎng)細(xì)分加劇

在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，必然會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)層面的分化，一是在城市之間的分化加劇，二是在企業(yè)層面的分化加劇。

首先，從城市層面看，投資房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市選擇的判斷。在以往的房地產(chǎn)發(fā)展黃金(1658.60,-3.60,-0.22%)期，眾多的城市都充滿著發(fā)展機(jī)會(huì)；而在目前，不同的城市發(fā)展機(jī)會(huì)差異將逐步擴(kuò)大，因此選擇城市非常重要。

從中短期看，住房的供求壓力差異明顯。我們研究了2009-2012年上半年重點(diǎn)城市住宅用地的存量消化時(shí)間?？梢钥闯?，不僅僅是中小城市，部分大城市也存在供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題。

從長(zhǎng)期看，城市群當(dāng)中的核心城市、次中心城市，發(fā)展?jié)摿^大，應(yīng)當(dāng)作為選擇重點(diǎn)；對(duì)于被城市群發(fā)展邊緣化的城市，人力資本與資金外流使得發(fā)展前景不佳，住房供給的消化期較長(zhǎng)、可以容納的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目較少，要慎重選擇。

其次，從企業(yè)層面看，企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)是以精細(xì)化、專業(yè)化為主。

在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，企業(yè)要重點(diǎn)發(fā)展自身的專業(yè)化水平。從過(guò)去的住房需求特征來(lái)看，以往出現(xiàn)較大的非自住性需求，投資者往往不會(huì)十分關(guān)注住房的舒適度與實(shí)用性。而在不斷擠出投資與投機(jī)型需求之后，家庭的自住需求就上升為主導(dǎo)，在商品房自住時(shí)代的住房供求關(guān)系會(huì)更加緊密，即住房的設(shè)計(jì)與需求的匹配度極為重要。住房需求者會(huì)極為關(guān)注住房的結(jié)構(gòu)、品質(zhì)、功能、配套服務(wù)、設(shè)施等方面，因此，無(wú)論是做住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)還是基金項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)都必須專注于某個(gè)方面，才能獲得更大的市場(chǎng)占有率，取得長(zhǎng)足的發(fā)展。

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)主要面臨的是結(jié)構(gòu)性短缺，從趨勢(shì)判斷的角度看，尤其是對(duì)個(gè)別的城市而言，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成很大影響。比如：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，則會(huì)增加對(duì)寫字樓方面的需求。就第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口比重看，2000-2010年這10年間全國(guó)的增長(zhǎng)是7個(gè)百分點(diǎn)，北京是18個(gè)百分點(diǎn)，上海是14個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，對(duì)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整狀況，聚焦到具體城市做細(xì)化的研究差異較大，進(jìn)而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響也是不同的。