盡管旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)巨大，一些地產(chǎn)商仍然熱衷于此，整個(gè)行業(yè)已開(kāi)始顯現(xiàn)高熱跡象。究其原因，最根本的動(dòng)力還是圈地圈錢(qián)，尤其是圈地。

 

在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)金融政策一直從緊，開(kāi)發(fā)商尤其中小開(kāi)發(fā)商獲得融資的難度普遍較大。再加上由于多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，大量的住房需求被提前釋放甚至被提前透支，商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)基本飽和，甚至在一些地區(qū)已經(jīng)供大于求，使得未來(lái)的發(fā)展空間被壓縮。于是，原本專(zhuān)注于住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，紛紛謀求轉(zhuǎn)型，其中，旅游地產(chǎn)正成為眾多開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型所向。

 

最新消息表明，萬(wàn)達(dá)、保利、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、中弘、中鐵、恒大、富力、龍湖、雅居樂(lè)、金融街、中坤等眾多企業(yè)，均已將觸角伸向旅游地產(chǎn)，甚至在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地。

 

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在長(zhǎng)白山、大連、武漢、西雙版納、瑯岐、武夷山都有相關(guān)投資，預(yù)計(jì)投資規(guī)模接近1900億元。其中長(zhǎng)白山項(xiàng)目計(jì)劃投資200億元，占地面積18.34平方公里；瑯岐島計(jì)劃投資300億元；武漢東湖中央旅游文化區(qū)的總投資約500億元，瑯岐島總投資約300億，武夷山項(xiàng)目總投資約30億元。

 

2010年10月，保利地產(chǎn)(600048,股吧)與德陽(yáng)正式簽約保利國(guó)際城項(xiàng)目，總投資150億元，建設(shè)用地2150畝；在成都東村打造涉及舞臺(tái)藝術(shù)、現(xiàn)代藝術(shù)品創(chuàng)作與交易、文博旅游等多個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目，投資126億元，面積約41平方公里。2011年6月，保利地產(chǎn)首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目位于廣東海陵島的保利銀灘開(kāi)盤(pán)，總占地約3000畝，總投資約60億元。此外，2011年在東莞開(kāi)發(fā)建設(shè)26.6平方公里的東莞保利生態(tài)城項(xiàng)目，投資100億元。

 

早在2007年，萬(wàn)科地產(chǎn)曾投資10.05億元強(qiáng)勢(shì)入駐海南浪琴灣項(xiàng)目。2009年12月，競(jìng)得煙臺(tái)市區(qū)北部的海面芝罘島31.2萬(wàn)平方米地塊。海南三亞萬(wàn)科森林度假公園項(xiàng)目，占地2000多畝。廣東惠州雙月灣項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積130萬(wàn)平方米。今年4月，分別拿下了包括青島、唐山以及南充等5個(gè)項(xiàng)目，基本用于開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。

 

碧桂園堪稱(chēng)中國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的先驅(qū)之一，曾自稱(chēng)有約20年的旅游度假項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。2005年，碧桂園開(kāi)始發(fā)力于旅游地產(chǎn)。當(dāng)年，碧桂園首次推出旅游度假項(xiàng)目清遠(yuǎn)假日半島，并由此開(kāi)始布局全國(guó)。2011年7月30日，碧桂園在惠東開(kāi)發(fā)的超級(jí)旅游大盤(pán)十里銀灘開(kāi)盤(pán)。在廣東清遠(yuǎn)市的清泉城項(xiàng)目，2011年5月份推出首期。2012年，在海南文昌，碧桂園打造的首個(gè)旅游度假城邦碧桂園椰城，10月10日開(kāi)盤(pán)。目前，還有張家界(000430,股吧)碧桂園超級(jí)大盤(pán)等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。

 

恒大地產(chǎn)在2008-2011年間，就成功打造了多個(gè)世紀(jì)旅游城系列精品。據(jù)恒大地產(chǎn)發(fā)布的2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，旅游度假產(chǎn)品占比已達(dá)到15%。

 

2006年，富力地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入海南。短短幾年間，富力在海南攻城略地，拿下2萬(wàn)余畝土地，建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)了海南富力灣、富力紅樹(shù)灣、富力盈溪谷等大型旅游度假項(xiàng)目。其中，富力在香水灣打造的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目富力灣，總投資從最初的15億元變更為40億-50億元，并吸引了13家大公司進(jìn)駐。

 

2010年8月，此前一直沒(méi)有土地入賬的龍湖地產(chǎn)，在煙臺(tái)養(yǎng)馬島圈下33宗地塊，總占地2048畝，斥資15.2億元。龍湖地產(chǎn)在2010年的短短約三個(gè)月內(nèi)就斥資54億元，共拿下8000多畝土地，方向全部是指向旅游地產(chǎn)。

 

2011年4月份，雅居樂(lè)將海南定安縣三幅相鄰地塊以1.4億元收入旗下，用作大型休閑養(yǎng)生度假項(xiàng)目。不久前，佳兆業(yè)高調(diào)宣布，未來(lái)6-8年，將在遼寧葫蘆島綏中縣東戴河新區(qū)斥資500億元，圈地11平方公里，建造建筑總量為1000萬(wàn)平方米的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

事實(shí)上，近些年，將觸角伸向旅游地產(chǎn)的還有更多房企。

 

在不久前舉行的2012年國(guó)際旅游財(cái)富峰會(huì)上，國(guó)家旅游局綜合協(xié)調(diào)司司長(zhǎng)張堅(jiān)鐘稱(chēng)，今年旅游全行業(yè)投資有望繼續(xù)超1萬(wàn)億元（2011年已過(guò)1萬(wàn)億元）。包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，成為服務(wù)業(yè)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，旅游地產(chǎn)也正在成為從其他行業(yè)撤出的游資的新出路。旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)包括城市建設(shè)在內(nèi)的投資，而發(fā)展旅游地產(chǎn)契合了很多地方政府的施政思路。目前，云南、貴州、海南等地成為各路資金投資旅游地產(chǎn)的集中區(qū)。

 

據(jù)悉，從山西煤炭行業(yè)撤出的3000億元資金正在尋找新出路，旅游地產(chǎn)成了這些游資的共同選擇。旅游地產(chǎn)事實(shí)上正成為眾多資本的淘金地，也是眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的目的地。有資料顯示，在房企百?gòu)?qiáng)中，有近1/3已擁有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

顯而易見(jiàn)的是，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶薪休假越來(lái)越被重視，老百姓收入不斷提高，對(duì)旅游的需求日益增長(zhǎng)。旅游業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?，也預(yù)示著旅游地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿薮螅熬皹?lè)觀。

 

眾所周知，由于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量大，對(duì)資金的實(shí)力和企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的要求高。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果企業(yè)沒(méi)有資金優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，盲目投入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，很容易拖垮企業(yè)。事實(shí)上，旅游地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期取決于銷(xiāo)售速度。如果市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，銷(xiāo)售速度緩慢，一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，將會(huì)形成新一輪地產(chǎn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

 

而且，由于目前傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的土地往往賣(mài)不動(dòng)，而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不但能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)卣顿Y，又能夠增加GDP和就業(yè)，因此地方政府對(duì)旅游景區(qū)和旅游地產(chǎn)的招商引資力度很大，給出的優(yōu)惠力度也很大。

 

地方政府對(duì)旅游地產(chǎn)的土地不但是大宗地塊推出，而且旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往大多離市區(qū)較遠(yuǎn)，地方政府開(kāi)出的土地價(jià)格比傳統(tǒng)的住宅及商業(yè)地塊要低很多，這就吸引了眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)投身于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以大大低于住宅項(xiàng)目用地的拿地成本拿地。而開(kāi)發(fā)商一旦獲得廉價(jià)土地，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可實(shí)施分期開(kāi)發(fā)策略，分批做項(xiàng)目，同時(shí)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的包裝和宣傳，提升區(qū)域地塊品牌知名度，可享受土地增值帶來(lái)的利益，獲取多方面的滾動(dòng)收益。于是，部分房企由此借道旅游地產(chǎn)，低價(jià)圈地獲取土地等資源，利用市場(chǎng)調(diào)整期獲取低價(jià)土地，然后“合理”地囤積起來(lái)。

 

事實(shí)表明，很多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，僅僅是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)拿地成本相對(duì)較低，其實(shí)并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做，顯得很盲目。旅游地產(chǎn)不僅僅是做一些可售性物業(yè)，還包括商業(yè)、酒店，旅游度假等元素，這些都需要開(kāi)發(fā)商具備很強(qiáng)的資源整合能力。如果缺乏資源整合能力，即便造出來(lái)也很難銷(xiāo)售出去。

 

已有人擔(dān)心，房地產(chǎn)市場(chǎng)新的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，可能已經(jīng)就此形成。目前來(lái)看，盡管旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)巨大，一些地產(chǎn)商仍然熱衷于此，整個(gè)行業(yè)已開(kāi)始顯現(xiàn)高熱的跡象。究其原因，最根本的動(dòng)力還是圈地圈錢(qián)，尤其是圈地。

 

這波旅游地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱潮，會(huì)否演變成新一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”？

 

對(duì)于旅游地產(chǎn)，我們既要看到其樂(lè)觀的前景，巨大的發(fā)展空間，也要防止出現(xiàn)新的投資開(kāi)發(fā)泡沫，積極防范可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其要防止演變成新一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”—— 防止一些開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的名義再行新的圈地、囤地之實(shí)。