百城房價(jià)環(huán)比連漲7月、部分城市地王再現(xiàn)……房地產(chǎn)市場暖冬行情正如火如荼地上演，折射著市場預(yù)期悄然生變。在新型城鎮(zhèn)化長期利好、地方政府換屆效應(yīng)短期刺激被片面夸大的當(dāng)下，強(qiáng)化預(yù)期管理，從嚴(yán)從緊執(zhí)行政策應(yīng)是樓市調(diào)控重點(diǎn)。

 

目前，新一輪房價(jià)上漲甚至是報(bào)復(fù)性上漲的市場預(yù)期正在形成中。從短期看，以限購、限貸為核心的本輪調(diào)控在抑制或延緩需求釋放同時(shí)，壓抑供給有效擴(kuò)大。從反映未來住房供應(yīng)的數(shù)據(jù)指標(biāo)住宅新開工面積看，2012年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工面積下降11.1%，全年料為負(fù)增長，供需缺口壓力將在今年體現(xiàn)。此外，今年是地方政府換屆年，歷史上的投資井噴效應(yīng)或繼續(xù)出現(xiàn)，再加上通脹上行使實(shí)際利率收縮，購房需求將繼續(xù)釋放，房價(jià)上行壓力料在上半年顯著顯現(xiàn)。從長期看，新型城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供重大戰(zhàn)略機(jī)遇，不少開發(fā)商預(yù)判至少未來十年仍是房地產(chǎn)企業(yè)黃金年代。

 

房價(jià)暴漲預(yù)期一旦形成不僅將使房地產(chǎn)調(diào)控政策大打折扣，而且預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)功能可能造成房價(jià)過快上漲實(shí)質(zhì)影響，透支行業(yè)發(fā)展空間，抬高城鎮(zhèn)化門檻。在調(diào)控基調(diào)已明確為“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖”的情況下，今年及未來一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)強(qiáng)化預(yù)期管理，從嚴(yán)從緊執(zhí)行調(diào)控政策，防止房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲。

 

當(dāng)務(wù)之急是在城鎮(zhèn)化頂層規(guī)劃中明確房地產(chǎn)業(yè)定位，打破“城鎮(zhèn)化即房地產(chǎn)化”誤解。在“土地城鎮(zhèn)化”模式下，房地產(chǎn)業(yè)盡享十年盛宴，迅速成長為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，扮演固定資產(chǎn)投資主力軍角色。倘若這種慣性思維延續(xù)到未來城鎮(zhèn)化建設(shè)中，新型城鎮(zhèn)化無疑走的仍是造城運(yùn)動(dòng)老路，將吹大已難擠壓的地產(chǎn)泡沫。未來城鎮(zhèn)化頂層規(guī)劃至少應(yīng)從兩方面打破這種慣性邏輯：一是在明確城鎮(zhèn)化是未來擴(kuò)內(nèi)需最大潛力所在同時(shí)，強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的抓手作用，加速推進(jìn)土地制度、戶籍制度、財(cái)稅制度等一系列體制改革，消解吹大房地產(chǎn)泡沫長期制度性因素。二是強(qiáng)化政府提供公共產(chǎn)品及服務(wù)主導(dǎo)功能，提高以人口城鎮(zhèn)化為核心的新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量和效益。在房地產(chǎn)領(lǐng)域則是強(qiáng)化政府住房保障體系建設(shè)職能，全面建立以租為主保障房體系，完善住房公積金制度，提高資金使用效率；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化和長期化，有序推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控手段市場化、法制化，防止房價(jià)過快上漲阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

 

盡管近幾次房地產(chǎn)調(diào)控都是行政手段擔(dān)綱，但調(diào)控部門一直在探索市場化、法制化房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。今年值得期待的是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革推進(jìn)。兩項(xiàng)改革均具有制度層面上的全局意義，絕非一朝一夕可就。在建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制過程中，限購、限貸等行政干預(yù)色彩較濃調(diào)控政策不僅不宜淡出，反而應(yīng)加以完善，以正確引導(dǎo)市場預(yù)期。一是明確釋放以差別化信貸、稅收手段抑制投機(jī)政策信號，針對性地研究房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈后儲備政策。比如，進(jìn)一步優(yōu)化目前差別化信貸政策；借鑒香港等地做法加征特別印花稅或交易稅等。二是完善房地產(chǎn)調(diào)控部際協(xié)調(diào)機(jī)制，強(qiáng)化問責(zé)機(jī)制，抑制地方政府放松調(diào)控、突破調(diào)控底線沖動(dòng)。此外，完善房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計(jì)、分析和發(fā)布機(jī)制，及時(shí)澄清各種傳言、猜測、誤解，及時(shí)解釋行業(yè)熱點(diǎn)事件和苗頭現(xiàn)象，以避免市場預(yù)期混亂。

 

站在當(dāng)下時(shí)點(diǎn)分析房地產(chǎn)業(yè)，不容忽視的是，與中國經(jīng)濟(jì)告別高速增長階段、行至結(jié)構(gòu)調(diào)整深水區(qū)一樣，房地產(chǎn)業(yè)已步入調(diào)整期。在此階段，著力于行業(yè)長期健康發(fā)展制度性改革將提速，著眼于樓市短期穩(wěn)定周期性政策應(yīng)保持穩(wěn)定，以保證行業(yè)發(fā)展模式正常切換。在樓市已對調(diào)控政策產(chǎn)生“抗性”、地方政府迫于資金壓力放松調(diào)控主動(dòng)性增強(qiáng)的當(dāng)下，調(diào)控部門強(qiáng)化預(yù)期管理，明確釋放從嚴(yán)從緊執(zhí)行調(diào)控政策信號尤為緊迫而必要。