昆明環(huán)湖東路近千畝土地的成功出讓，對(duì)云南城投來(lái)說(shuō)無(wú)疑是久旱逢甘露。
1月7日，在經(jīng)過(guò)重新規(guī)劃后，昆明環(huán)湖東路半島地塊終于在時(shí)隔一年零兩個(gè)月后再次入市，6宗地塊全部底價(jià)成交，總成交額達(dá)到29.84億元。
此次出讓的地塊包括3宗商務(wù)金融用地和3宗住宅用地，KCGD2012-23-A3、A4、A5三宗地塊為商務(wù)金融用地，總起價(jià)13.35億元，每畝單價(jià)約299萬(wàn)；KCGD2012-23-A11、A12、A15三宗為城鎮(zhèn)住宅用地，總起價(jià)16.49億元，每畝單價(jià)約300萬(wàn)。
同一天，云南城投還公告稱，公司向昆明市人民政府申請(qǐng)環(huán)湖東路土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目補(bǔ)助。于2012年12月31日，公司收到昆明市財(cái)政局撥付款項(xiàng)人民幣3億元。
招商中海入局
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)拍賣結(jié)果，3宗住宅用地被中海城投、招商城投瓜分，3宗商務(wù)金融用地被云南城投置地、及云南城投參股公司華商之家拿下。
縱觀此次土地成交信息，所有競(jìng)得公司都和云南城投有合作關(guān)系，特別是招商地產(chǎn)和中海地產(chǎn)的參與，更是引起市場(chǎng)關(guān)注。
據(jù)此，招商地產(chǎn)昆明首個(gè)項(xiàng)目正式落戶環(huán)湖東路半島，中海地產(chǎn)在昆明的第二個(gè)項(xiàng)目也落地于此。
其實(shí)招商地產(chǎn)此前早有意昆明市場(chǎng)。2010年1月，云南城投置業(yè)曾公告，與招商地產(chǎn)共同出資1000萬(wàn)成立云南招商城投。其中，云南城投出資400萬(wàn)，持股比例40%；招商地產(chǎn)出資600萬(wàn)，持股比例60%。
而中海地產(chǎn)對(duì)環(huán)湖東路半島的興趣也是早就表露。2012年10月，云南城投發(fā)布公告稱，公司將與中海地產(chǎn)合作開拓昆明市場(chǎng)，共同出資1000萬(wàn)設(shè)立中海城投。其中，云南城投出資350萬(wàn)，持股比列35％，中海地產(chǎn)出資650萬(wàn)，持股比列65％。
對(duì)于招商地產(chǎn)和中海地產(chǎn)雙雙進(jìn)入，當(dāng)?shù)胤治鋈耸空J(rèn)為，這將推動(dòng)整個(gè)環(huán)湖東路半島區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，也將提高該區(qū)域的開發(fā)檔次，鞏固片區(qū)在昆明城市發(fā)展中的地位。
不過(guò)，由于環(huán)湖半島片區(qū)此前已聚集了保利地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、俊發(fā)地產(chǎn)等一線房企，今后片區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑會(huì)更加激烈，各個(gè)開發(fā)商如何打造具有差異化的產(chǎn)品就顯得尤為重要，因此未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也不可小視。
此外，對(duì)于云南城投而言，選擇與招商和中海合作開發(fā)環(huán)湖半島片區(qū)的項(xiàng)目，也將對(duì)其產(chǎn)生積極影響。
分析就指出，相比在土地一級(jí)開發(fā)方面的優(yōu)勢(shì)，云南城投二級(jí)開發(fā)能力較弱，自身項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、操作少有成功案例，此次合作可以依托并學(xué)習(xí)招商、中海的項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。
另一方面，此次選擇與招商、中海合作，云南城投實(shí)現(xiàn)了在環(huán)湖半島片區(qū)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，雖然地塊全部底價(jià)成交，其直接從土地交易里獲取的利益較少，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，卻能緩解其在一級(jí)開發(fā)方面投入巨資所面臨的資金壓力。
環(huán)湖東路土地賭局
作為云南城投最重頭的項(xiàng)目--昆明滇池環(huán)湖東路土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目使其近幾年背負(fù)了沉重壓力。
2008年5月，云南城投與昆明市簽訂《環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開發(fā)委托合同》，獲取了昆明市4.18萬(wàn)畝(近30平方公里)范圍的土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。
這用當(dāng)時(shí)云南城投管理層的話說(shuō)是"壟斷了昆明絕大部分土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)"。
按照當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目規(guī)劃，環(huán)湖東路土地整體的一級(jí)開發(fā)期限為五年，其中第一期為4630畝，期限從2008年10月至2009年7月；第二期9709畝，期限自2009年7月至2011年2月；第三期11453畝，期限為2011年2月至2011年7月；第四期12013畝，期限是2011年7月至2012年7月。
如果嚴(yán)格按計(jì)劃，現(xiàn)在4.18萬(wàn)畝的項(xiàng)目應(yīng)該已接近尾聲，但由于云南城投的運(yùn)作能力遠(yuǎn)遜于預(yù)期，又加之房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇調(diào)控，該項(xiàng)目不僅錯(cuò)過(guò)了2010年地價(jià)狂飆時(shí)期，之后進(jìn)展也是舉步維艱。
此次出讓之前，環(huán)湖東路地塊僅有一次公開入市。2011年6月底，在歷經(jīng)三年的等待之后，環(huán)湖東路首批1622.8畝25宗土地于進(jìn)入"招拍掛"出讓環(huán)節(jié)，結(jié)果僅成交5宗共182.7畝，交易金額僅為7.8億元，其余均流拍。
由于開發(fā)緩慢，投入巨大，云南城投的負(fù)債也急劇上升。據(jù)2012年中報(bào)顯示，該項(xiàng)目云南城投已投入資金69.45億元，因此期末公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76.48%，比2009年增長(zhǎng)近15個(gè)百分點(diǎn)。
為緩解環(huán)湖東路土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的資金壓力，云南城投曾于今年6月15日發(fā)布融資公告，為該項(xiàng)目融資15億。而就在今年1月8日，云南城投還向昆明市政府申請(qǐng)了環(huán)湖東路土地一級(jí)開發(fā)3億元的項(xiàng)目補(bǔ)助。
云南城投自身的資金壓力是一個(gè)問(wèn)題，但該項(xiàng)目更大的風(fēng)險(xiǎn)或許還來(lái)自于政策層面。2011年7月，昆明市開始強(qiáng)力控制土地一級(jí)開發(fā)，將全市范圍內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目交由8家市屬投資公司全面負(fù)責(zé)。
根據(jù)新政策，昆明市劃定的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目統(tǒng)一將按照總投資額的16%給予回報(bào)，另外，社會(huì)資金也可以通過(guò)與市屬平臺(tái)公司合作的方式，參與土地一級(jí)開發(fā)。
此項(xiàng)新政，已與此前云南城投和昆明市政府簽訂的土地出讓凈收益五五分成的分配比例相去甚遠(yuǎn)。
另外，如果在此前委托期限2013年5月到來(lái)之時(shí)，云南城投的資金鏈依然緊張，土地出讓凈收益的分成比例、以及后續(xù)各期能否由云南城投進(jìn)一步開發(fā)均存在不確定性，而昆明市政甚至具備違約沖動(dòng)。
雖然此次30億的土地出讓金可以暫時(shí)能緩解云南城投的壓力，但今后，云南城投還是無(wú)法保證剩余土地能否順利出讓，對(duì)其而言，環(huán)湖東路的土地一級(jí)開發(fā)還是一場(chǎng)不折不扣的賭局。
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