溫州再次曝出老板跑路事件，留下的是一個(gè)停工的房地產(chǎn)項(xiàng)目和約13億元的負(fù)債。
1月7日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪溫州平陽縣泰宇花苑，發(fā)現(xiàn)整個(gè)工地已經(jīng)停工，三棟連窗框都沒安上的高樓矗立在小區(qū)內(nèi)，其中一棟甚至連外墻都還沒刷完。
在項(xiàng)目公司實(shí)際控制人陳岳西攜款潛逃后，平陽縣政府立即成立處置小組，對各方債權(quán)人進(jìn)行協(xié)調(diào)工作。據(jù)一位內(nèi)部人士透露，目前泰宇花苑項(xiàng)目負(fù)債總額達(dá)13億元。
“眼下，我們更傾向于重組續(xù)建，希望建行、安信信托以及自然債權(quán)人能夠出資續(xù)建后期未完工項(xiàng)目，完工售樓的收入可償還部分債務(wù)。”該內(nèi)部人士向記者透露。
經(jīng)過處置小組努力，各方債權(quán)人開始草擬《框架協(xié)議》，旨在就泰宇花苑后期項(xiàng)目處置達(dá)成一致，不過，處置小組的協(xié)調(diào)工作并非一帆風(fēng)順，安信信托對《框架協(xié)議》并不感冒，至今就項(xiàng)目處置方案未給出明確答復(fù)。
負(fù)債約13億元
“我們預(yù)估，泰宇花苑項(xiàng)目總負(fù)債額約為13億人民幣。”平陽縣政府處置小組的一位內(nèi)部人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“其中包含拖欠金融機(jī)構(gòu)、自然債權(quán)人、政府稅款、工程款等諸多名目。
“拖欠金融機(jī)構(gòu)總計(jì)4.7億元，其中發(fā)售《溫州‘泰宇花苑’項(xiàng)目開發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃》向安信信托融資4億元，建行貸款7000萬元。”這位內(nèi)部人士表示。
“民間借貸初步確認(rèn)為4.9億元，但該數(shù)字尚未得到司法確認(rèn)。”上述內(nèi)部人士告訴記者，“2012年3月份，自然人債權(quán)人自發(fā)成立自救小組，據(jù)他們內(nèi)部測算金額為4.9億元，目前相關(guān)部門也在對這些債權(quán)人逐個(gè)進(jìn)行司法認(rèn)定。”
“截至去年9月，欠稅總計(jì)887萬元。”上述內(nèi)部人士透露，“拖欠施工單位約3300萬元工程款，該數(shù)字我們尚未進(jìn)行最終核實(shí)，原因在于所有的工程量，包括原來施工的進(jìn)度表，我們還要向施工單位收集，并向有關(guān)部門確認(rèn)，才能整理出最終的欠款金額，3300萬元是由自然人債權(quán)人的自救小組報(bào)過來的。”
清算還是續(xù)建？
“眼下，我們設(shè)計(jì)了兩套方案，一個(gè)是進(jìn)入破產(chǎn)清算，另一個(gè)就是續(xù)建剩余項(xiàng)目。”上述內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“但兩種解決方案都無法回避資金缺口的壓力，后者缺口相對小些；但同時(shí)要承受房價(jià)不穩(wěn)定、難預(yù)估等風(fēng)險(xiǎn)。”
“如果走破產(chǎn)清算程序，僅僅就土地使用權(quán)按資產(chǎn)重組處置，資金缺口還是很大的。況且眼下僅剩下7萬平方米左右的樓層面積，即使按樓盤價(jià)13000元/平方米測算，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”這位內(nèi)部人士說道。
“而續(xù)建剩余項(xiàng)目，資金缺口會小一些。”該內(nèi)部人士告訴記者，“如果把剩余1、2、3號樓再注資開發(fā)出來，將來售樓可產(chǎn)生的利潤，據(jù)我們初步測算，如果把全部因素都考慮進(jìn)去的話，項(xiàng)目收益預(yù)計(jì)為9.2億元，資金缺口在3.8億～4.8億元。”
該內(nèi)部人士向記者坦陳，資金缺口存在浮動區(qū)間的原因，是房屋買賣后續(xù)市場情況不明朗所致。“舉例來說，我們很難預(yù)測每平方米的單價(jià)是1萬元還是1.2萬元，每平方米2000元的價(jià)差，最終導(dǎo)致差價(jià)就是1億元，所以在預(yù)估過程中，會存在一兩億元的誤差。”
同時(shí)，上述內(nèi)部人士向記者表示，政府方面還是更傾向于第二套方案。
“政府為保證購房戶的利益，打算墊資續(xù)建樓盤。建行和承包商也在為籌措資金、建設(shè)后續(xù)工程商議。”該人士說道，“購房戶看到政府牽頭會比較安心，讓他們覺得拿到房子會有希望。”
“我們計(jì)劃2013年3月前，對已經(jīng)售出、但尚未完工的樓盤復(fù)工。”上述內(nèi)部人士告訴記者，“所以由政府出面，將金融機(jī)構(gòu)、自然債權(quán)人等聚在一起，希望草擬一份 《框架協(xié)議》，就如何處置泰宇花苑資產(chǎn)意見達(dá)成一致。”
然而，這個(gè)《框架協(xié)議》遇到了阻力。
擱淺的《框架協(xié)議》
“從去年10月26日至今，平陽縣政府、建行、安信信托以及自然債權(quán)人歷時(shí)2個(gè)月的拉鋸，擬定的《框架協(xié)議》卻遲遲得不到安信的明確答復(fù)。”上述內(nèi)部人士向記者透露，“安信的回復(fù)始終模棱兩可，我們也不清楚原因何在。”
所謂《框架協(xié)議》，是在泰宇花苑老板陳岳西攜款潛逃事件爆發(fā)以來，各債權(quán)人在盡可能滿足各方利益的前提下，草擬的一份關(guān)于如何處置泰宇花苑資產(chǎn)的方案。
據(jù)上述內(nèi)部人士透露，《框架協(xié)議》主旨仍是希望債權(quán)人合作注資后續(xù)項(xiàng)目，并明確了償債優(yōu)先權(quán)。“一旦開發(fā)完成，售樓產(chǎn)生的收入，首先償還安信信托4億元以及銀行7000萬元的貸款，最后償還自然債權(quán)人?？紤]到僅憑房屋出售恐無法覆蓋所有債權(quán)人損失，安信信托在獲得償債優(yōu)先權(quán)后，應(yīng)對4億元產(chǎn)生的利息考慮適當(dāng)減免。”該人士告訴記者。
“政府、銀行和自然債權(quán)人都認(rèn)為，破產(chǎn)重組是眼下最好的方式，即安信信托、建行與自然人債權(quán)人共同接盤，把項(xiàng)目做下去。”這位內(nèi)部人士表示，“建行曾積極表示，愿意對購房者即將到期貸款延期，并為政府提供貸款，資助其續(xù)建泰宇花苑剩余項(xiàng)目。”
但是，安信信托卻對上述破產(chǎn)重組方案態(tài)度曖昧。
“安信始終沒有給出明確表態(tài)。起初，安信方面表示方案只要董事會批準(zhǔn)，就著手準(zhǔn)備簽署 《框架協(xié)議》；但安信董事會姍姍來遲，讓所有債權(quán)人干等了2個(gè)月后，又告知董事會不通過，原因是大部分董事會成員同意了，但有一部分沒同意。”這位內(nèi)部人士向記者透露，“我們也不熟悉安信的董事會框架，到底如何才算通過。”
安信信托董事會辦公室工作人員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，該項(xiàng)目土地依然是超值3倍以上的抵押，安信手里的這塊土地質(zhì)量還是比較優(yōu)良的，目前都是足值抵押。信托公司已經(jīng)對這個(gè)項(xiàng)目的流動性做了預(yù)案，保證收益。這位工作人員同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“我們這款產(chǎn)品從設(shè)立抵押到管理，都是合法合規(guī)的，我們的抵押物是非常充足的，保全措施也做得不錯(cuò)。”
不過，上述平陽縣政府處置小組這位內(nèi)部人士認(rèn)為，按眼下這種情況，通過泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司籌資金兌付，顯然是不現(xiàn)實(shí)的。
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