2012年北京新建商品住房全年成交均價(jià)為每平方米2.07萬(wàn)元，比2011年下降7.6%，其中五環(huán)外下降2.1%，四到五環(huán)上漲0.6%，四環(huán)內(nèi)上漲5.6%。另外，二手住房成交均價(jià)為每平方米1.87萬(wàn)元，同比上漲5.1%。昨天，市房協(xié)發(fā)布了去年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)威數(shù)據(jù)。

 

去年商品房市場(chǎng)量增價(jià)穩(wěn)

 

北京市房協(xié)根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全年，北京市商品住房共簽約23萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)36.9%，其中新建商品住房和二手住房分別為9.4萬(wàn)套和13.6萬(wàn)套，二手住房成交量相當(dāng)于新房的1.4倍。

 

商品住房成交均價(jià)總體平穩(wěn)。全年北京新建商品住房成交均價(jià)為每平方米2.07萬(wàn)元，比2011年下降7.6%，其中五環(huán)外下降2.1%，四到五環(huán)上漲0.6%，四環(huán)內(nèi)上漲5.6%。二手住房成交均價(jià)每平方米1.87萬(wàn)元，同比上漲5.1%。

 

北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志介紹說(shuō)，用“量增價(jià)穩(wěn)”四個(gè)字可以總結(jié)去年的樓市。對(duì)于數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)平穩(wěn)，而購(gòu)房者感覺(jué)房?jī)r(jià)明顯上漲，陳志表示，首先，此次公布的數(shù)據(jù)是全年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其次，購(gòu)房者的感覺(jué)還與之購(gòu)買住房的類型和區(qū)域有關(guān)。五環(huán)外的新房成交均價(jià)下降了2.1%，五環(huán)外的樓盤占了八成以上，因此房?jī)r(jià)總體來(lái)說(shuō)還是平穩(wěn)的。

 

“二八”特征更加明顯

 

市房協(xié)統(tǒng)計(jì)，2012年，全年居民首次購(gòu)房比重穩(wěn)定在九成左右，第二次購(gòu)房也都是改善型需求，由于嚴(yán)格的限購(gòu)政策，不僅有效地將投機(jī)投資性購(gòu)房擋在門外，而且很多改善性需求，是通過(guò)出售已有的住房獲得購(gòu)房資格，如賣舊買新、賣舊買舊等方式，從而在改善住房條件的同時(shí)也釋放出了大量的存量房源。

 

具體到成交結(jié)構(gòu)上，2012年住房市場(chǎng)呈兩個(gè)“二八開(kāi)”：五環(huán)外成交量占86.5%，成交均價(jià)為1.76萬(wàn)元，同比下降2.1%；140平方米以下戶型成交量占80.1%，成交均價(jià)為1.73萬(wàn)元，同比下降3.2%。

 

“‘二八開(kāi)’的結(jié)構(gòu)表明，市場(chǎng)上供應(yīng)的大部分房源是適合剛性需求的普通住房。這些房源主要分布在五環(huán)外的發(fā)展新城，區(qū)域住房供應(yīng)充足并以普通住房為主，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，有效滿足了首次置業(yè)的自住需求。”陳志表示，2012年居民首次購(gòu)房比重穩(wěn)定在九成左右，第二次購(gòu)房也都是改善型需求，“由于嚴(yán)格的限購(gòu)政策，不僅有效地將投機(jī)投資性購(gòu)房擋在門外，而且許多改善性需求是通過(guò)出售已有的住房獲得購(gòu)房資格，在改善住房條件的同時(shí)也釋放出了大量的存量房源，促進(jìn)了住房資源的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。”

 

以價(jià)換量促使年底市場(chǎng)翹尾

 

從交易數(shù)據(jù)看，去年10月下旬以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)翹尾行情，購(gòu)房人也真實(shí)的感受到有些位置好定價(jià)又相對(duì)合理的項(xiàng)目開(kāi)始熱銷了，并且價(jià)格比年初有一定程度的上漲。為什么嚴(yán)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]控的背景下市場(chǎng)出現(xiàn)了這樣的變化呢？

 

陳志分析，翹尾行情是建立在前期大幅降價(jià)或低價(jià)入市的基礎(chǔ)上。2012年初，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創(chuàng)近十年來(lái)的低位水平，企業(yè)以價(jià)換量，許多項(xiàng)目的價(jià)格比調(diào)控前或周邊在售項(xiàng)目低30%以上。

 

2012年二季度以后，積壓的剛需開(kāi)始釋放，同時(shí)隨著宏觀貨幣政策的適度寬松，進(jìn)一步刺激成交放量，某些區(qū)域房?jī)r(jià)開(kāi)始觸底回升，但實(shí)際上回漲空間仍然也是有限的。“另外，市場(chǎng)翹尾是多重利好因素集中體現(xiàn)。一是居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)的信心增強(qiáng)了，二是預(yù)計(jì)今年信貸政策會(huì)有所松動(dòng)，三是認(rèn)為城鎮(zhèn)化會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，四是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策基本穩(wěn)定了，不會(huì)繼續(xù)再出新政了，這些因素綜合作用，使得改善性需求和剛性需求都加快了入市節(jié)奏。”

 

釋疑

 

為什么市民感覺(jué)房?jī)r(jià)沒(méi)有降?

 

陳志表示，這是因?yàn)槿ツ攴績(jī)r(jià)下降有結(jié)構(gòu)性因素，五環(huán)外的房?jī)r(jià)確實(shí)下跌了，如五環(huán)外新建商品住房成交均價(jià)就下降了2.1%，而五環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)有小幅上漲。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則表示，買房人在往更遠(yuǎn)的新城走，所以成交均價(jià)比前一年的價(jià)格有所下降。

 

從交易數(shù)據(jù)看，去年10月下旬以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)“翹尾”行情，購(gòu)房人也真實(shí)地感受到有些位置好定價(jià)又相對(duì)合理的項(xiàng)目開(kāi)始熱銷了，并且價(jià)格比2012年年初有一定程度的上漲。

 

“‘翹尾’行情是建立在前期大幅降價(jià)或低價(jià)入市的基礎(chǔ)上。2012年初，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創(chuàng)近十年來(lái)的低位水平，企業(yè)以價(jià)換量，許多項(xiàng)目的價(jià)格比調(diào)控前或周邊在售項(xiàng)目低30%以上。”陳志分析稱，市場(chǎng)“翹尾”是多重利好因素的集中體現(xiàn)，包括居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)信心的增強(qiáng)、對(duì)今年信貸政策會(huì)有所松動(dòng)的預(yù)期、對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)繼續(xù)再出新政的判斷等。這些因素綜合作用下，改善性需求和剛性需求加快了入市節(jié)奏。

 

陳志判斷，年末翹尾的上升行情，具有階段性，且幅度有限。隨著時(shí)間的推移，利好因素的影響力會(huì)逐步減弱。 D155 J201

 

相關(guān)

 

今年樓市穩(wěn)字當(dāng)頭

 

對(duì)于今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。陳志認(rèn)為，去年年末翹尾的上升行情，具有階段性，“短期內(nèi)影響較大，但隨著時(shí)間的推移，影響力也就逐步弱化了。因此翹尾行情不會(huì)延續(xù)到今年年初，形成新一輪的上漲。2013年，市場(chǎng)會(huì)以‘穩(wěn)’字當(dāng)頭。”

 

陳志介紹：“今年市場(chǎng)供應(yīng)比較充足。根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)上在途項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)測(cè)，目前全市已實(shí)現(xiàn)開(kāi)工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬(wàn)平方米，因此預(yù)計(jì)能形成新增供應(yīng)10萬(wàn)至12萬(wàn)套，要明顯高于2012年的8.9萬(wàn)套，再加上二手住房的盤子在不斷擴(kuò)大，也會(huì)一定程度增加二手房源的供應(yīng)，因此商品住房的總體供應(yīng)是沒(méi)有問(wèn)題的。”

 

陳志還說(shuō)，隨著開(kāi)工建設(shè)的推進(jìn)，將有越來(lái)越多的保障性住房達(dá)到配租配售條件，市住建委明確表示將在三年內(nèi)解決全部輪候家庭。這將有效分流本市剛性自住需求。

 

目前，中央和北京對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度非常堅(jiān)決和明確。北京市住建委也表示今年將保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。陳志最后說(shuō)：“綜合這些因素，我們預(yù)判今年北京商品住房市場(chǎng)仍以穩(wěn)字當(dāng)頭。因此，我們呼吁社會(huì)各方認(rèn)清調(diào)控形勢(shì)，企業(yè)切忌盲目跟風(fēng)漲價(jià)，購(gòu)房人也沒(méi)必要恐慌，要理性購(gòu)房。”