如果房?jī)r(jià)不回歸到理性水平，農(nóng)民無法真正進(jìn)城，有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化就會(huì)化作泡影。

 

——易憲容

 

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員

 

國(guó)內(nèi)樓市的價(jià)格最近又漲起來了。2012年12月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有53個(gè)，占比達(dá)7成以上。同日央行公布的四季度問卷調(diào)查顯示，29%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，同比上漲10個(gè)百分點(diǎn)，比年初高11.3個(gè)百分點(diǎn)。

 

隨著一些城市的樓市價(jià)格上漲，最近京滬廣等地再次出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房潮。這不僅令國(guó)內(nèi)地產(chǎn)股表現(xiàn)搶眼，也使得不少企業(yè)(房地產(chǎn)企業(yè)或非房地產(chǎn)企業(yè))紛紛進(jìn)入土地市場(chǎng)。有人認(rèn)為，這些現(xiàn)象均表明國(guó)內(nèi)樓市價(jià)格將出現(xiàn)新一輪快速上漲。

 

國(guó)內(nèi)樓市價(jià)格連續(xù)幾個(gè)月上漲，各地出現(xiàn)住房搶購(gòu)潮，這將直接考驗(yàn)中央新領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)樓市調(diào)控的底線與決心。更為嚴(yán)重的是高房?jī)r(jià)不僅阻礙了國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，還引發(fā)了一系列社會(huì)問題，如財(cái)富分配不公、腐敗盛行、民眾價(jià)值觀念扭曲等。如果任由這種情況繼續(xù)下去，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏圖恐將受到影響。因此，根本治理當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不和諧因素是新一任政府工作重中之重。

 

要遏制當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，就得了解為何當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫又會(huì)吹起？?jī)赡陙矸康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控為何越是調(diào)控，其房?jī)r(jià)越是上漲？有人認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市的量?jī)r(jià)齊升，主要是市場(chǎng)對(duì)新一任政府的“城鎮(zhèn)化”誤讀。因?yàn)椋谑袌?chǎng)看來，所謂的城鎮(zhèn)化主題，不僅是未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力，而且要通過樓市來撬動(dòng)。不論是1998年的房改還是2009年的房市優(yōu)惠，都成為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)走出低谷的主要?jiǎng)恿?。因此，新政府只要搞城?zhèn)化，必然會(huì)帶來巨量的住房需求，樓市發(fā)展與繁榮及房?jī)r(jià)上漲也是必然。其實(shí)，這只是對(duì)前十年城鎮(zhèn)化的一種理解。目前，如果房?jī)r(jià)不回歸到理性水平，農(nóng)民無法真正進(jìn)城，那么，有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化就會(huì)化作泡影。

 

其實(shí)，當(dāng)前房?jī)r(jià)又重新上漲，最為根本的原因就在于市場(chǎng)理解未來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)不會(huì)改變。因?yàn)?，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖，但是政府至今既未對(duì)住房市場(chǎng)性質(zhì)作一個(gè)清楚界定并堅(jiān)決要求國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)在性質(zhì)上真正轉(zhuǎn)型，也沒有出臺(tái)新的住房政策來改變當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)現(xiàn)狀。反之，市場(chǎng)則認(rèn)為為了穩(wěn)增長(zhǎng)及強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)放松。

 

可以說，對(duì)于具有兩棲性(投資與消費(fèi)屬性)的住房，如果不對(duì)其性質(zhì)在政策上作一個(gè)清楚的界定，而是把這兩種屬性混在一起，那么要出臺(tái)遏制住房投機(jī)炒作經(jīng)濟(jì)政策是不可能的。因?yàn)椴煌瑢傩缘淖》?實(shí)際上住房是同一產(chǎn)品，但兩種屬性的住房其定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)作方式及供求關(guān)系完全是不一樣的)具有不同的供求關(guān)系。如果住房是一種投機(jī)投資品，現(xiàn)在卻用住房消費(fèi)品的供求關(guān)系來解釋住房?jī)r(jià)格變化，這是根本行不通的。

 

從中國(guó)住房市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的情況來看，在2010年之前的幾年，中國(guó)住房市場(chǎng)完全是一個(gè)以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，所以中國(guó)住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作十分嚴(yán)重，不少城市的房地產(chǎn)泡沫也相當(dāng)大。而2010年國(guó)十條出臺(tái)之后，盡管經(jīng)過一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，一些城市的投機(jī)炒作有所收斂，房地產(chǎn)泡沫也沒有繼續(xù)吹大，但由于房?jī)r(jià)沒有多少調(diào)整，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資投機(jī)為主導(dǎo)市場(chǎng)的性質(zhì)并沒有多少改變。

 

何也？從最近國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的情況來看，一是早幾年房?jī)r(jià)上漲得最快，房地產(chǎn)泡沫吹得最大的一些地方，盡管經(jīng)過一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但是調(diào)控后不僅房?jī)r(jià)沒有下跌，最近反而漲了起來，而且比其他一些地方漲得更多。

 

二是前兩年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一來，這些房地產(chǎn)泡沫吹得最大的地方，盡管曾出現(xiàn)過住房銷售突然下降甚至急劇下跌，但當(dāng)?shù)刈》康膬r(jià)格卻沒有下跌太多。如果住房是一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，當(dāng)住房銷售急劇下跌時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之快速下跌，進(jìn)而消費(fèi)需求就會(huì)釋放出來，如果供給不增加房?jī)r(jià)又會(huì)上漲。但是這種情況并沒有發(fā)生，住房銷售下降房?jī)r(jià)仍然頂在天花板上。

 

三是當(dāng)前房?jī)r(jià)最先開始上漲的地方也正是那些早幾年住房投資投機(jī)最為嚴(yán)重的地方，而那些早幾年住房?jī)r(jià)格上漲不快，房地產(chǎn)泡沫比較小的地方，不僅住房?jī)r(jià)格不漲，而且住房的銷售也沒有上升。從上述現(xiàn)象來看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)仍然是一個(gè)投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，整個(gè)住房市場(chǎng)的性質(zhì)并沒有發(fā)生根本性的變化。

 

當(dāng)前不少政府職能部門把住房市場(chǎng)這種現(xiàn)象看作是住房的“剛性需求”在支撐市場(chǎng)，是住房“剛性需求”拉動(dòng)了當(dāng)前住房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升。實(shí)際上，假定這種“剛性需求”是自住需求(實(shí)際上是不成立)，那么這種自住需求不僅要有事前限制(即所謂的限購(gòu)令)，而且還得有事中與事后的限制。

 

如果沒有政策上的事中與事后限制，要用購(gòu)買多少套住房來區(qū)分投資與消費(fèi)需求是不可能的。因?yàn)?，?gòu)買一套住房同樣可是投資。但是，在目前的情況下，住房政策上沒有對(duì)住房事中與事后限制來界定為住房消費(fèi)需求。還有，只要當(dāng)前住房市場(chǎng)性質(zhì)不改變，或住房仍然是一種賺錢工具，那么投資者要化解當(dāng)前這種事前限制易如反掌。再加上全國(guó)的住房信息系統(tǒng)沒有聯(lián)網(wǎng)，各地更是無法識(shí)別購(gòu)買住房者到底購(gòu)買住房是自住需求還是投資需求。這時(shí)，購(gòu)買住房以牟利更會(huì)發(fā)展到極致。因?yàn)椋鐜啄曩?gòu)買住房是一種一本萬利的生意，哪一個(gè)投資炒作者愿意退出這個(gè)市場(chǎng)。

 

所以，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)以投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，投資投機(jī)者仍會(huì)借助任何信息或題材來影響或改變市場(chǎng)預(yù)期，由此來左右住房市場(chǎng)之價(jià)格與銷售。對(duì)此，新一任政府決不能掉以輕心，否則中國(guó)經(jīng)濟(jì)又會(huì)走上早幾年以房地產(chǎn)拉高“GDP”的老路。所以說，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)剛剛顯露出的過快上漲苗頭正在考驗(yàn)著新領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的底線與決心。