年底，上海氣溫已降至零下，但開發(fā)商們的心里卻充滿“陽光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]”。
位于上海浦東中環(huán)附近的萬科[簡介 最新動態(tài)]海上傳奇12月23日開盤，開盤當(dāng)日推出408套房源就銷售一空。
該樓盤售樓處劉小姐對《投資者報(bào)》 記者表示，項(xiàng)目早在12月初就開始預(yù)訂，預(yù)訂款10萬元。12月23日開盤當(dāng)日來了600多個(gè)客戶，408套房子很快售罄，每平方米均價(jià)在3萬元。目前正在加推二期，大概在2013年3月開盤。
數(shù)據(jù)顯示，從2012年下半年以來，上海的房地產(chǎn)市場成交量明顯上升。而隨著成交量上升的，房價(jià)也有明顯的抬頭趨勢。與此同時(shí)，多家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)早早的完成了全年的銷售目標(biāo)。保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]的年銷售額已經(jīng)首次突破千億，比肩“老大哥”萬科。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，一線城市的供應(yīng)量下滑明顯，而消費(fèi)者擔(dān)心隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長導(dǎo)致房價(jià)上漲的預(yù)期增加，再加上目前處于政策的真空期。消費(fèi)者選擇果斷入市，引起了上海房地產(chǎn)市場的價(jià)量齊升局面。
陳晟認(rèn)為，明年的政策抑制投機(jī)應(yīng)該不會變，但是隨著存貨量下降，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)增加土地供給，特別是加大住宅用地的供給，才能有效的控制房地產(chǎn)的穩(wěn)定增長。
房地產(chǎn)量價(jià)齊升
漲價(jià)總是有理由。除了浦東萬科的首日售罄，位于浦西閔行的萬源城的價(jià)格也在節(jié)節(jié)攀升。該售樓處一位員工對《投資者報(bào)》 記者表示，目前樓盤售價(jià)在每平方米3.5萬元到3.6萬元，比去年12月初有5%左右的上漲。
長期關(guān)注該樓盤的王小姐告訴對《投資者報(bào)》 記者，去年的時(shí)候價(jià)格就在每平方米3.4萬元，一度曾跌到3萬元，現(xiàn)在不僅回升還創(chuàng)出新高。
位于上海西北角的大華[簡介 最新動態(tài)]紫頤園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]剛剛在10月18日開盤。“價(jià)格依然在每平方米3.5萬元。”該樓盤開發(fā)商大華集團(tuán)營銷管理中心媒介經(jīng)理王嫣鳳告訴《投資者報(bào)》記者，該樓盤的銷售已近三分之二，同時(shí)大華集團(tuán)去年的銷售情況良好。
一手房的熱銷直接影響到二手房市場。上海華靈路上的一家房地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理說，目前市場上出讓的二手房并不多，但購買者很多，很多房子一掛牌就銷售出去，因此，房價(jià)也出現(xiàn)了上漲，大概每套漲幅都在10萬元左右。
克爾瑞研究中心研究經(jīng)理?xiàng)畛壳鄬Α锻顿Y者報(bào)》 記者表示，去年10月底，“以價(jià)換量”一直是地產(chǎn)的主旋律。但隨著“到2020年翻一番”（收入翻一番）目標(biāo)的出臺，土地市場熱了，需求旺了，價(jià)格也不降了。截至12月23日，上海的周度成交數(shù)據(jù)節(jié)節(jié)攀升，已累計(jì)達(dá)到80萬平方米，按照這一趨勢，12月的總成交量預(yù)計(jì)將超100萬平方米，再創(chuàng)新高。
政策預(yù)期影響漲勢
面對滬上房地產(chǎn)的價(jià)量齊升。華域不動產(chǎn)的客戶經(jīng)理陳先生對《投資者報(bào)》 記者表示，主要有三方面的原因，一方面，政策預(yù)期落空，“十八大”后，沒有讓房價(jià)下降的政策；其次，收入倍增計(jì)劃的刺激；此外，銀行也有望在2013年出現(xiàn)貸款利率下浮的情況。所以房價(jià)還是會繼續(xù)上漲。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，這是消費(fèi)預(yù)期變化的結(jié)果，一線城市的供應(yīng)量下滑厲害。擔(dān)心房價(jià)上漲，同時(shí)，對經(jīng)濟(jì)有信心，又恰好處在房地產(chǎn)政策的真空期，因此果斷入市。
來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2012年1~11月，上海商品住宅市場全年新增供應(yīng)810.7萬平方米，較2011年同比下降16.4%。成交量為826.66萬平方米，比2011年同比上升23.1%。
對此，克爾瑞研究中心研究經(jīng)理?xiàng)畛壳鄬Α锻顿Y者報(bào)》 記者表示，年底一手房成交量價(jià)齊升，二手房價(jià)格也屢有跳價(jià)，土地市場上更是地王頻現(xiàn)，樓市仿佛又回到調(diào)控前，這些勢必都會引起管理層的重視，一旦超越管理層設(shè)置的警戒線，新政就可能隨時(shí)落地。在此背景下，2013年樓市走勢總體將呈現(xiàn)震蕩向上的走勢，市場的窗口依然存在，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，抓波段式的銷售策略依然是未來一年中的制勝之道。
存量房已低于1000萬平方米
與三四線城市不同，一線城市的供給還是不足。
克爾瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，以上海為例，實(shí)際人口達(dá)到2000多萬，而每年還有50萬外來人口流入，這就需要新建5個(gè)10萬人的小城才能容納。而這樣的小城從土地開發(fā)，房屋建造，再到醫(yī)院學(xué)校的配套，需要五到十年才能完成。因此，上海的實(shí)際有效供給還是不足。
此外，薛建雄認(rèn)為，上海的保障房能否持續(xù)供應(yīng)也很重要，其中結(jié)構(gòu)調(diào)整也對整個(gè)供給也有重要影響?，F(xiàn)在出現(xiàn)很多結(jié)構(gòu)性的問題。比如供給區(qū)域過于集中，使一些人群難以入住，保障房很難形成有效的入住。
陳晟表示，目前的上海的房地產(chǎn)存量低于1000萬平方米，消化需要13個(gè)月左右，處于相對的平衡點(diǎn)。如果不增加供給，那么房價(jià)依然會上漲。目前的情況是有熱度，但還沒有過熱。
陳晟表示，雖然目前，上海不斷出現(xiàn)新的總價(jià)樓王，但是與地塊的特點(diǎn)有關(guān)，事實(shí)上溢價(jià)率并不高。而這些地塊大多是商業(yè)地塊，并不是住宅。在這種情況下，需要加大土地供給，特別是住宅用地供給。而現(xiàn)在上海的60%都是工業(yè)用地，這也使得實(shí)際上的住宅用地與信息披露的土地供給存在偏差。
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