“此輪調(diào)控進(jìn)入第二個年頭，北京住宅市場一掃前一年的陰霾，成交勢頭出現(xiàn)大幅攀升。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍說。正如業(yè)界觀察的那樣，2012年，在經(jīng)歷了年初的冷清開局之后，北京樓市成交從5月份開始上揚，8月份出現(xiàn)成交小高峰，11~12月份成交又出現(xiàn)翹尾行情。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京樓市供應(yīng)量的稀缺、大量項目價格的調(diào)整以及被壓抑已久的自住型需求的釋放等因素，共同推高了北京樓市的成交。

一二手房成交均升

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年北京全年新建商品房簽約總數(shù)達(dá)到123033套，比2011年大幅上漲35.8%。另據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年（截至12月24日）北京商品住宅共實現(xiàn)成交120100套，成交面積1308.07萬平方米，相比上一年同期分別增長35.3%、39.6%，并且達(dá)到三年來的新高。

二手房方面，2012年12月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為17920套，環(huán)比11月上漲24%。年底樓市交易量的翹尾，不僅使得12月月度成交量創(chuàng)下了2012年年內(nèi)的新高，而且也創(chuàng)下了自2011年2月份調(diào)控以來，近23個月的成交量新高。

價格方面，中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年12月北京新建住宅(剔除保障房不含別墅)簽約均價為20627元/平方米。相比11月的均價21148元/平方米環(huán)比下調(diào)2.5%。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉解釋稱，成交均價下行的主要原因是結(jié)構(gòu)中郊區(qū)占比創(chuàng)新高，在12月成交結(jié)構(gòu)中，五環(huán)以外占比高達(dá)83.7%。

高姍分析認(rèn)為，北京住宅市場成交勢頭大幅攀升的最主要原因在于今年以來大量項目的價格調(diào)整。從年度成交排行榜中也可以看出，排名前十的項目當(dāng)中，有7個項目曾出現(xiàn)過較大幅度的價格調(diào)整或是以低價入市，例如魯能7號院[最新消息 價格 戶型 點評]項目5月份曾以10900元/平方米價格入市，相比上期價格下調(diào)30%左右。

價格的深度調(diào)整直接吸引了調(diào)控之后積聚起的有資格購買人群，使得樓市成交量自5月份開始不斷上揚，并在8月份達(dá)到14528套的高位水平。而現(xiàn)房成交的大幅上升則是由于去年調(diào)控之后部分項目惜售，推遲到今年開盤之后項目已進(jìn)展至現(xiàn)房階段。

成交上揚甚至部分區(qū)域出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象還有一個重要原因則是供應(yīng)量的稀缺。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年（截至12月24日）北京商品住宅市場共新增供應(yīng)66013套，預(yù)售許可面積724.8萬平方米，供需缺口高達(dá)53913套。

供應(yīng)量“不給力”一方面使得北京樓市成交未能保持在高位，自8月份之后月度成交情況又開始出現(xiàn)逐漸下滑情況；另一方面也使得2012年下半年開始市場價格又開始進(jìn)入上揚階段，也使得全年均價并未出現(xiàn)較大幅度的跌幅。

自住需求為主力

從成交結(jié)構(gòu)特征來看，2012年北京房地產(chǎn)市場成交的主力為首次置業(yè)的剛性需求與改善型的自住需求客群。

根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年北京住宅市場中成交量最大的為兩居室產(chǎn)品，共實現(xiàn)成交42744套，占據(jù)全部成交的比重為37.4%。同時，三居室產(chǎn)品所占比重也有所上升，由2011年同期的26.8%上升至30%；而一居室所占比重卻出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，出現(xiàn)6個百分點的下滑。

高姍表示，2012年以來，受限購政策影響，仍然能夠活躍在住宅市場的需求多為首次置業(yè)或已有一套住房的升級型客群，這部分客群由于自身承受能力限制，多會選擇總價較低的中小戶型。從成交均價特征也可以看出，2012年占比最大的成交單價區(qū)間位于10000元~20000元/平方米。

這一價格區(qū)間的則多是近郊以及遠(yuǎn)郊區(qū)域的軌道樓盤，這部分項目的交通優(yōu)勢也更能夠獲得工薪階層的自住客群的青睞。

另外2012年的成交結(jié)構(gòu)特征還出現(xiàn)一個新的變化，即三居室占比上升的同時，90~100平方米面積區(qū)間的占比也出現(xiàn)上升，這表現(xiàn)出三居室成交中90平方米小三居出力頗多，例如成交較好的保利春天里[最新消息 價格 戶型 點評]、龍湖時代天街[最新消息 價格 戶型 點評]、首開[簡介 最新動態(tài)]熙悅山等項目均主打90~100平方米的小三居產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品也同時吸引著首次置業(yè)與改善型的自住客群。