調(diào)控政策不松動不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場大起的局面，而第三套房不貸款政策的堅持使得“去桿杠化”的調(diào)控效果較好，投資性需求的空間非常有限。

 

如何判斷當前及未來房地產(chǎn)市場的走勢成為市場各方爭論的焦點，就宏觀政策和外部經(jīng)濟環(huán)境看，短期房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”字當頭，長期則分化加劇。

 

需求末端緩慢回升

 

從全國商品房銷售面積可以看出，年初的房地產(chǎn)銷售回升是不太確定的，很多機構(gòu)認為2012年的房地產(chǎn)市場是大跌的，但是，6、7、8月房地產(chǎn)市場回升卻非常明顯。

 

2011年內(nèi)國家為了穩(wěn)增長，適度調(diào)整了貨幣政策，在不到一個月的時間里兩次降息，直接導致人們對房地產(chǎn)市場預期的改變，加之開發(fā)企業(yè)降價和對首套房貸款利率的優(yōu)惠綜合結(jié)果，導致此前一直觀望的購房者不再觀望，成交量的上升帶動了房價筑底甚至略升。

 

從經(jīng)驗數(shù)據(jù)來看，我國過去幾年貨幣供應量增速的變化與商品房銷售面積增速的走勢是高度正相關(guān)。房價的變化與實際利率的變動高度負相關(guān)，實際利率走高，房價下跌；實際利率走低房價上漲。從一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)具有較強的資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)市場對貨幣政策的高度敏感。

 

如果放眼世界，可以觀察到貨幣政策與房地產(chǎn)市場之間的緊密聯(lián)系是具有共性的。從這次美國次貨危機來看，房地產(chǎn)泡沫的興起以及破滅的直接導火索就是貨幣政策大幅調(diào)整造成的。因此，對未來中國房地產(chǎn)市場的判斷，不僅要看限購等房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控政策，還要關(guān)注國家宏觀調(diào)控中的貨幣政策。

 

短期難反彈

 

總地來看，盡管末端市場有所回升，但是房地產(chǎn)市場大幅反彈的可能性不大。原因在于：

 

第一，2012年我國貨幣政策變化是比較溫和的，房地產(chǎn)市場不會有太大的波動。

 

第二，雖然6、7、8三個月的房地產(chǎn)銷售量和價格都有所回升，但從1-9月的月均銷售面積來看，2012年是2009年以來月均值最低的，所以不足以判斷市場會有大幅度上升。

 

第三，目前的商品房庫存量較大，仍處于高位，比2008年庫存最大的高峰值還要多，原因是一方面限購限貸等政策的影響，另一方面是自2010年以來新開工面積上漲過大。從住房供給角度而言，不會出現(xiàn)大幅反彈。

 

從房地產(chǎn)政策調(diào)控來看，國務(wù)院強調(diào)堅持落實調(diào)控不動搖。政策的持續(xù)性會繼續(xù)得到加強，一方面堅決抑制打壓投機與投資性需求，另一方面，最大限度滿足合理的住房自住需求。從不同住房需求的特征分析，投資與投機性需求量有多大是很難確定的，而住房的自住性需求在3-5年則是一個常數(shù)，因此調(diào)控政策不松動則不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場大起的局面。

 

值得一提的是，第三套房不貸款政策會堅持，其“去桿杠化”的調(diào)控效果會比較好。投資性需求的空間會非常有限。

 

綜上所述，房地產(chǎn)的末端市場會基本保持穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大起。

 

而從前端市場來看，即房地產(chǎn)的開發(fā)與投資，2012年一直呈現(xiàn)增速下降趨勢，但4季度會逐漸趨于穩(wěn)定。主要有兩大因素在支撐：

 

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金變向?qū)捲！Ｓ捎阡N售速度加快，加上銀行2012年貨幣政策不太緊，除了外資，各項資金來源穩(wěn)定增長。

 

第二，由于末端市場增速的回升使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流速度增加，從而支持了前端市場的資金需求，支撐了前端市場的走勢趨穩(wěn)。前端市場對末端市場的反應大致是5-6個月，即在末端市場銷售額穩(wěn)定5-6個月之后前端市場才會發(fā)生變化。末端市場的回升對前端市場企業(yè)購地、開發(fā)、新開工給予有力支撐。

 

但是，前端市場也不會有大幅的回升。原因在于：

 

第一，大部分企業(yè)對2013年的市場不是特別樂觀。

 

第二，雖然企業(yè)資金總體較好，從資金結(jié)構(gòu)上分析，企業(yè)之間的資金狀況冷暖不均，仍有部分企業(yè)的資金面比較緊張，所以，先行指標的大幅回暖也不具備條件。

 

 

 

住宅市場仍存缺口

 

我國未來的住宅市場空間仍大與目前的發(fā)展階段有關(guān)，現(xiàn)在中國的新房交易占到總交易量的80%左右。我國住房的二手房交易量占比小，且集中于北京、上海這些一線城市，只有這些城市新房與二手房交易各自占比相當。而美國、日本、歐洲這些發(fā)達國家主要是以舊房交易為主。比如，美國2009年有7%的家庭換房，其中90%的交易是舊房交易。

 

其原因在于發(fā)達國家的住房套數(shù)比家庭戶數(shù)還多。從目前家庭戶數(shù)與住房需求套數(shù)之比來看，法國是1∶1.21；日本是1∶1.13；美國是1∶1.11；英國是1∶1.03。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)計算結(jié)果，我國目前的住房還處在戶均不到一套水平，還存在住房需求的缺口。住宅市場的空間主要有4個方面：

 

第一是城市人口的增長。農(nóng)民進城所帶來的人口增長不是關(guān)鍵因素，因為他們有宅基地，所以，其并不一定形成真正的住房需求；而中小城市向大城市的人口集聚則對城市房地產(chǎn)市場影響較大。對比第五次和第六次人口普查數(shù)據(jù)，從近10年的情況變化來看，10年前河南省是第一人口大省，現(xiàn)在是第三位，而廣東省現(xiàn)在是第一位。在百萬人口大城市之中，北京、上海每年新增人口較多，住房需求增長也較快，房價也較高，另外，在10年內(nèi)城鎮(zhèn)人口增長超過100萬的城市，其住房需求也相對較大，可見，人口增長對住房需求是比較客觀的，在總量上對人口流動的關(guān)注實質(zhì)上就是對住房需求的關(guān)注。因此，對未來的住房需求預測應當關(guān)注人口流動的趨向。

 

第二是由于住房拆遷和住房的改善性需求。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積31平方米，但人均住房面積低于20平方米的家庭還占32%，我國住房的改善性需求遠遠沒有結(jié)束。

 

第三是家庭小型化。近10年家庭分化加劇，這就使得在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，住房需求也在增加。過去10年，僅僅因為家庭小型化因素，導致住房需求增加9.1%。

 

第四是投資性因素所導致。在貨幣較多、而居民投資渠道有限的情形下，部分投資性需求導致了實事上的住房無效供給。

 

因此，總地來看，未來的房地產(chǎn)市場空間還是比較大的。再進一步看，未來勞動力人口變化也是一個影響中國房地產(chǎn)市場的重要因素。預計2013年勞動力人口將達到頂峰，并會延續(xù)一定的時間。其中，根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)顯示：2010年，購房能力最強的20—49歲之間的人口占比是54.8%；對房地產(chǎn)影響最大的35—46歲之間的高儲蓄人口比重是42.6%；2010年的中國人口撫養(yǎng)比為34.2%，比日本的最低值43%還要低些，未來的10年人口因素對住房需求的增加仍將存在，購房的支付能力也因收入的提高而增強。未來增速將放緩

 

過去10年的商品房銷售面積年均增長速度是16%，未來的房地產(chǎn)市場的商品房銷售面積和價格上漲將會放緩，主要原因有以下4點：

 

第一，政策層面發(fā)生了重大變化。過去是住房制度改革，釋放了住房市場需求，今后將進一步加大保障性住房供給，政策性的住房供給會將部分市場性商品住房需求分離出去。保障房制度的逐步完善，將從制度方面，分流部分市場需求。

 

第二，房地產(chǎn)的調(diào)控政策會對住房需求中的投資與投機性需求進行長期性的抑制。除行政政策外，即使未來出臺的一系列經(jīng)濟手段仍會對不合理的需求產(chǎn)生抑制作用。

 

第三，從發(fā)展階段看，未來的城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量都會降低，也將減緩住房需求增速。過去10年的城鎮(zhèn)化速度為年均1.36，根據(jù)眾多相關(guān)研究資料判斷，未來的城鎮(zhèn)化速度由將由年均增長1.36的速度降低為每年0.8—1.0的增長速度。

 

第四，貨幣發(fā)行規(guī)模會得到控制，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也會逐步隨著形勢變化而由急劇擴張轉(zhuǎn)為穩(wěn)健發(fā)展，未來企業(yè)住房投資將會更加穩(wěn)健。

 

 

 

市場細分加劇

 

在未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，必然會出現(xiàn)兩個層面的分化，一是在城市之間的分化加劇，二是在企業(yè)層面的分化加劇。

 

首先，從城市層面看，投資房地產(chǎn)市場應當加強對城市選擇的判斷。在以往的房地產(chǎn)發(fā)展黃金期，眾多的城市都充滿著發(fā)展機會；而在目前，不同的城市發(fā)展機會差異將逐步擴大，因此選擇城市非常重要。

 

從中短期看，住房的供求壓力差異明顯。我們研究了2009-2012年上半年重點城市住宅用地的存量消化時間?？梢钥闯觯粌H僅是中小城市，部分大城市也存在供應過剩問題。

 

從長期看，城市群當中的核心城市、次中心城市，發(fā)展?jié)摿^大，應當作為選擇重點；對于被城市群發(fā)展邊緣化的城市，人力資本與資金外流使得發(fā)展前景不佳，住房供給的消化期較長、可以容納的房地產(chǎn)投資項目較少，要慎重選擇。

 

其次，從企業(yè)層面看，企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略應當是以精細化、專業(yè)化為主。

 

在未來的房地產(chǎn)市場上，企業(yè)要重點發(fā)展自身的專業(yè)化水平。從過去的住房需求特征來看，以往出現(xiàn)較大的非自住性需求，投資者往往不會十分關(guān)注住房的舒適度與實用性。而在不斷擠出投資與投機型需求之后，家庭的自住需求就上升為主導，在商品房自住時代的住房供求關(guān)系會更加緊密，即住房的設(shè)計與需求的匹配度極為重要。住房需求者會極為關(guān)注住房的結(jié)構(gòu)、品質(zhì)、功能、配套服務(wù)、設(shè)施等方面，因此，無論是做住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)還是基金項目，房地產(chǎn)企業(yè)都必須專注于某個方面，才能獲得更大的市場占有率，取得長足的發(fā)展。

 

我國的商業(yè)地產(chǎn)主要面臨的是結(jié)構(gòu)性短缺，從趨勢判斷的角度看，尤其是對個別的城市而言，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化趨勢會對商業(yè)地產(chǎn)造成很大影響。比如：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，則會增加對寫字樓方面的需求。就第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口比重看，2000-2010年這10年間全國的增長是7個百分點，北京是18個百分點，上海是14個百分點?？梢?，對國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整狀況，聚焦到具體城市做細化的研究差異較大，進而對商業(yè)地產(chǎn)的影響也是不同的。