隨著樓市二手房交易回暖，去年四季度以來(lái)，各種二手房交易報(bào)價(jià)系統(tǒng)如雨后春筍般在網(wǎng)上露頭，各大房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站和中介也使出渾身解數(shù)，相繼推出自家的報(bào)價(jià)系統(tǒng)。記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于二手房評(píng)估系統(tǒng)目前“各自為政”，缺乏統(tǒng)一權(quán)威的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致同一套房在各報(bào)價(jià)平臺(tái)之間差價(jià)數(shù)十萬(wàn)元的情況屢見(jiàn)不鮮。

 

現(xiàn)象

 

“價(jià)差幾十萬(wàn)元，該信誰(shuí)？”

 

因?yàn)橄霌Q套大點(diǎn)兒的房子，家住萬(wàn)年花城的市民王莉打算在春節(jié)前，將自家的一套兩居室拿到中介掛牌出售。提前詢價(jià)的準(zhǔn)備工作自然必不可少，于是她想先利用網(wǎng)上的二手房?jī)r(jià)格評(píng)估系統(tǒng)先探探路。

 

“我身邊不少同事都用過(guò)網(wǎng)上評(píng)估系統(tǒng)，可以在不跟中介打交道的前提下，了解到自家房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”王莉說(shuō)，評(píng)估二手房只需登錄到相關(guān)網(wǎng)站的二手房評(píng)估頁(yè)面，輸入想要評(píng)估的二手房的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，便可在幾秒鐘內(nèi)獲得參評(píng)二手房的評(píng)估結(jié)果。

 

王莉居住的一套南北向兩居室位于10層，建筑面積90平方米，周邊景觀較好，沒(méi)有污染源和噪音源。于是，她自信滿滿地將房屋信息分別輸入焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、鏈家在線的網(wǎng)上評(píng)估系統(tǒng)，得到的評(píng)估結(jié)果卻令人咋舌：267.1萬(wàn)元、283萬(wàn)元和258.9萬(wàn)元。“同一套房子的價(jià)差幾十萬(wàn)元，到底該信誰(shuí)？”

 

無(wú)獨(dú)有偶，家住雙井的賣房人趙女士也有過(guò)類似的經(jīng)歷——將同一套房源信息錄入5套不同的評(píng)估系統(tǒng)，結(jié)果顯示門(mén)戶網(wǎng)站最“大方”，而中介網(wǎng)站的出價(jià)幾乎都是最低的。

 

探因

 

“小氣”中介套用成交價(jià)格

 

對(duì)于中介與門(mén)戶網(wǎng)站兩大類評(píng)估系統(tǒng)的反差表現(xiàn)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉透露：“中介公司與門(mén)戶網(wǎng)站評(píng)估房?jī)r(jià)的依據(jù)不同。”

 

目前，市場(chǎng)中的各類房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)基本采用的都是“比較法”計(jì)算模型，即用戶將房源信息錄入系統(tǒng)后，評(píng)估系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)尋找與這套房子類型相似的“靶子”房源進(jìn)行對(duì)比。中介公司由于掌握著實(shí)際成交價(jià)格，所以選取的“靶子”房源為實(shí)際成交的二手房。因?yàn)椴痪邆浣灰坠δ?，各家門(mén)戶網(wǎng)站選擇的“靶子”，大多借助用戶在網(wǎng)上打出的房源報(bào)價(jià)。

 

“在二手房成交價(jià)普遍低于報(bào)價(jià)的前提下，很多網(wǎng)站評(píng)估系統(tǒng)在計(jì)算價(jià)格時(shí)都會(huì)失準(zhǔn)。”從事評(píng)估模型開(kāi)發(fā)多年的軟件工程師李先生透露，即便是在房源方面占得先機(jī)的中介公司，其價(jià)格評(píng)估也未必“百發(fā)百中”。如去年全市月均成交二手房1.2萬(wàn)套，即便是大型中介公司，最多也只能占據(jù)30%左右的市場(chǎng)份額。而全市在售的二手房小區(qū)接近5000個(gè)，評(píng)估系統(tǒng)無(wú)法掌握全市各地區(qū)的交易數(shù)據(jù)，只能依靠個(gè)案“找補(bǔ)”，評(píng)估價(jià)格自然難保準(zhǔn)確。

 

支招

 

可信評(píng)估價(jià)格源自“官方”

 

在傳統(tǒng)評(píng)估過(guò)程中，影響一套房子價(jià)格評(píng)估的因素有幾十種，而不限于用戶網(wǎng)上錄入的那10多種。如果不能提供科學(xué)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支撐，網(wǎng)上評(píng)估系統(tǒng)更多的是想通過(guò)這項(xiàng)服務(wù)，吸引用戶將手中房子掛牌，促成交易。

 

“相比之下，傳統(tǒng)意義的房產(chǎn)評(píng)估，才是二手房交易各方的不二選擇，具有法律依據(jù)。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)人士說(shuō)，由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，可以作為申請(qǐng)抵押貸款、出具資產(chǎn)證明等的依據(jù)。

 

目前，各方認(rèn)可的傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估主要采用三種方式綜合計(jì)算房屋價(jià)值，“收入法”利用房屋市場(chǎng)租金倒推出房?jī)r(jià)；“成本法”側(cè)重于開(kāi)發(fā)商普遍采用的重置成本，將土地、建安成本等要素納入評(píng)估范圍；還有一類是中介普遍采用的“比較法”，即根據(jù)周邊成交樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]價(jià)格修正房屋的評(píng)估價(jià)格。最后，評(píng)估人員會(huì)采用“就低不就高”的原則，將通過(guò)上述三種方式計(jì)算出的較低數(shù)值，確定為一套房子的實(shí)際評(píng)估價(jià)格。購(gòu)房人據(jù)此申請(qǐng)貸款，可以降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，而其他各類“評(píng)估價(jià)格”均不具備這樣的效力，只能用作決策參考。