眾所周知，郎咸平先生觀點(diǎn)獨(dú)到，語(yǔ)言犀利，喜歡用數(shù)據(jù)說話，喜愛從普通老百姓與中小企業(yè)主的眼中解析經(jīng)濟(jì)的變化和政策對(duì)于大家的影響。提起房地產(chǎn)，郎教授拋出觀點(diǎn)：“中國(guó)的房地產(chǎn)比美國(guó)的房地產(chǎn)保值。”

 

眾所周知，郎咸平先生觀點(diǎn)獨(dú)到，語(yǔ)言犀利，喜歡用數(shù)據(jù)說話，喜愛從普通老百姓與中小企業(yè)主的眼中解析經(jīng)濟(jì)的變化和政策對(duì)于大家的影響。提起房地產(chǎn)，郎教授拋出觀點(diǎn)：“中國(guó)的房地產(chǎn)比美國(guó)的房地產(chǎn)保值。”郎咸平說，“中國(guó)和美國(guó)的情況正好相反。在美國(guó)，股票的保值性要強(qiáng)于房產(chǎn)，美國(guó)的股票年增值率能達(dá)到7%-10%，美國(guó)股票長(zhǎng)期一定看漲。”而在中國(guó)，情況卻正好相反。“中國(guó)房地產(chǎn)的保值性要強(qiáng)于股市。”在為現(xiàn)場(chǎng)投資者支招時(shí)，郎咸平還講了一個(gè)“四合院的故事”。

 

郎咸平說：“民國(guó)初年，1兩黃金可以買2畝良田，而5兩黃金就可以買北京一個(gè)四合院。但是100年后的今天，同樣的一公斤黃金等于30萬(wàn)元人民幣，卻只能買到北京四合院的半個(gè)廁所。黃金適合短期炒作，長(zhǎng)期投資的話，房地產(chǎn)的增值空間要比黃金好。”認(rèn)為當(dāng)前國(guó)內(nèi)形勢(shì)下最具有投資價(jià)值莫過于樓市，尤其是高端住宅，引起了不少投資者的共鳴。

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)漸有回暖態(tài)勢(shì)

 

市場(chǎng)不會(huì)長(zhǎng)期暗淡，投資也不會(huì)持久低迷。在穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)的矛盾中糾結(jié)的不只是購(gòu)房者和開發(fā)商，政府也著急。

 

近來，中國(guó)市場(chǎng)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)50個(gè)，而二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)38個(gè)。不過，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7%;同比價(jià)格下降的城市達(dá)58個(gè)，少數(shù)價(jià)格同比上漲的城市漲幅也低于1%。通過近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控不變的大背景下，市場(chǎng)漸有回暖態(tài)勢(shì)。尤其是二、三線城市，對(duì)這種趨勢(shì)的反應(yīng)比較明顯。不過，房?jī)r(jià)上漲幅度減弱，力度大不如前。

 

與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相呼應(yīng)的是，政府重審了“抑制投機(jī)投資需求”和“抑價(jià)保量”的政策基調(diào)與調(diào)控預(yù)期。中央對(duì)于防止房?jī)r(jià)反彈的明確要求，也表明了中央對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的堅(jiān)決與謹(jǐn)慎。那么，在這樣的階段下，市場(chǎng)回暖的苗頭到底會(huì)帶來什么樣的預(yù)期呢?調(diào)控的作用將如何呢?國(guó)務(wù)院對(duì)16個(gè)省(市)“各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制”的基本結(jié)論，還是可以讓人比較放心。

 

市場(chǎng)不會(huì)長(zhǎng)期暗淡，投資也不會(huì)持久低迷。在穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)的矛盾中糾結(jié)的不只是購(gòu)房者和開發(fā)商，政府也著急。房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一步走勢(shì)將是什么樣呢?根據(jù)目前的情況分析，可以分為短期、中期、長(zhǎng)期三個(gè)階段：短期，市場(chǎng)已經(jīng)初步探明價(jià)量的短期底部;中期，市場(chǎng)將在“政策頂”和“市場(chǎng)底”的夾縫中曲折回暖;長(zhǎng)期，成交量增長(zhǎng)可期但價(jià)格走勢(shì)難料。

 

短期價(jià)量底部探明

 

2012年一季度開發(fā)投資仍慣性處于高位，全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降了15.5%至13387萬(wàn)平方米，銷售額同比下降17.5%至7099億元，銷售均價(jià)同比下降2.4%至5303元。根據(jù)政策和市場(chǎng)來分析，2012年一季度的成交價(jià)量基本可以定為中短期底部。

 

政策方面看，在調(diào)控最嚴(yán)厲的試驗(yàn)期和成交慘淡期，各地政府實(shí)踐中擦邊球不斷甚至“放水”頻繁，目的就是試探政府的底線。結(jié)果是多數(shù)試探未遭及時(shí)糾偏，在降準(zhǔn)背景下中央政府還進(jìn)一步明確了鼓勵(lì)首置需求的態(tài)度。

 

需求方面看，這一階段的投資、投機(jī)寥寥，消費(fèi)性需求明顯處于觀望狀態(tài)，而成交面積段主要集中在首置和首改戶型，主要城市90平方米以下戶型成交占比超過50%，剛需特征尤為明顯。這種幾乎不含任何“水分”的數(shù)據(jù)極具說服力。

 

供應(yīng)方面看，企業(yè)資金壓力、庫(kù)存壓力大，銷售采購(gòu)不景氣，行業(yè)領(lǐng)頭羊的利潤(rùn)不佳，發(fā)展姿態(tài)不好……開發(fā)商全面悲觀為了生存而“以價(jià)換量”，降價(jià)意愿空前。

 

除了以上三點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也在這一時(shí)期面臨一系列復(fù)雜問題。在綜合的數(shù)據(jù)和論據(jù)下，我們可以推斷目前市場(chǎng)基本見底。

 

中期夾縫中曲折回暖

 

從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度說，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)。不過，這不是一兩天可以完成的任務(wù)。城鎮(zhèn)化發(fā)展的巨大需求，未來房產(chǎn)稅法的普及、執(zhí)行都需要時(shí)間。短期內(nèi)地方也不可能完全脫離對(duì)房地產(chǎn)的依賴。這都是現(xiàn)實(shí)需要，是“政策頂”。所以，中國(guó)的房地產(chǎn)在中短期內(nèi)還是會(huì)讓人痛并快樂著，政府也會(huì)“有打有拉”。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在“政策頂”和“市場(chǎng)底”的夾縫中回暖，價(jià)穩(wěn)量升是最佳博弈結(jié)果。而宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、貨幣及信貸政策變化、新老調(diào)控政策交替、政策執(zhí)行力度、土地供應(yīng)變化等復(fù)雜因素都會(huì)影響回暖的過程。

 

“市場(chǎng)底”的底氣在于實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)需求。真實(shí)的需求將一如既往托住“市場(chǎng)底”前提是房?jī)r(jià)不要不堪承受。因此“政策頂”不僅要控制還要法器高懸：房?jī)r(jià)過高而不加控制，實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型就會(huì)乏力，主流消費(fèi)群體消費(fèi)能力就會(huì)削弱。投資和消費(fèi)兩個(gè)層面都受影響的結(jié)果不只是阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程，甚至可能危及金融體系安全，危害宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

 

在調(diào)控過程中，會(huì)出現(xiàn)許多“噪音”。那種鼓吹“政府只需要管好保障房，商品房完全交給市場(chǎng)”、鼓吹通過高房?jī)r(jià)“殺富濟(jì)貧”的論調(diào)貌似合情合理，實(shí)際上卻潛藏極大的危機(jī)：過高的房?jī)r(jià)是收入分配畸形通過市場(chǎng)發(fā)出的錯(cuò)誤信號(hào)，不控制就會(huì)在經(jīng)濟(jì)上誤傷龐大的中產(chǎn)階級(jí)，在政治上忽略中產(chǎn)階級(jí)。同時(shí)，中國(guó)也絕不可能繞過發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)去實(shí)現(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。

 

長(zhǎng)期成交量增長(zhǎng)可期價(jià)格走勢(shì)難料從量的角度看二、三線城市的城市化加速，“居者有其屋”、“住上房子”、“住好房子”傳統(tǒng)和需求以及家庭規(guī)模小型化等要素，都將支撐未來十年住宅市場(chǎng)需求量的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

 

從價(jià)的角度看，國(guó)內(nèi)的非高收入人群的收入在近幾年增長(zhǎng)較快，但是他們的收入在被提前推高的房?jī)r(jià)面前仍然影響有限。這不僅受到收入第一次分配從“積累型”到“分享型”的轉(zhuǎn)型的影響，還取決于二次分配能否縮小差距。對(duì)于消費(fèi)而言，房租是比較真實(shí)的價(jià)格信號(hào)，而房?jī)r(jià)更多的是與資產(chǎn)價(jià)格或是投資需求對(duì)應(yīng)的價(jià)格信號(hào)。從這個(gè)角度看，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)有泡沫是不爭(zhēng)的事實(shí)。而凈出口與外匯儲(chǔ)備減少、國(guó)際資本回流以及國(guó)內(nèi)資本外流等因素都有可能導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的破裂。

 

地產(chǎn)泡沫、人口結(jié)構(gòu)變化和貸款增長(zhǎng)迅速會(huì)加大一國(guó)遭遇金融危機(jī)的幾率，中國(guó)正進(jìn)入這方面的“危險(xiǎn)區(qū)域”，金融危機(jī)的“惡性”泡沫正在釀成。當(dāng)然，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫與美國(guó)、日本有所不同，這要得益于真實(shí)消費(fèi)需求的后續(xù)注入和相對(duì)低的財(cái)務(wù)杠桿，如果長(zhǎng)久發(fā)展應(yīng)當(dāng)不致惡性破裂。但倘若中短期調(diào)控不好，加上前面提到的不確定性因素的影響，房?jī)r(jià)在激烈的過程中很有可能大幅震蕩，長(zhǎng)期走勢(shì)實(shí)屬難料。

 

相關(guān)觀點(diǎn)：

 

郎咸平：短期投資選金銀長(zhǎng)期投資選地產(chǎn)

 

他分析道，由于定價(jià)權(quán)喪失以及生產(chǎn)與融資成本上漲等因素，國(guó)內(nèi)的投資商環(huán)境正在逐漸惡化;國(guó)際金融海嘯又導(dǎo)致出口受挫，國(guó)內(nèi)諸多行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩。因此國(guó)內(nèi)制造業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，而由此引起的一系列連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致中國(guó)可能在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)處于經(jīng)濟(jì)低迷狀態(tài)。