深圳老牌上市房企寶安鴻基地產(chǎn)集團股份有限公司(000040.SZ,下稱“寶安地產(chǎn)”)，原名深圳市鴻基(集團)股份有限公司(下稱“深鴻基[簡介 最新動態(tài)]”)，去年5月改名“寶安地產(chǎn)”，正式被中國寶安集團[簡介 最新動態(tài)]股份有限公司(下稱“中國寶安”)納入“寶安系”。
寶安地產(chǎn)近年來業(yè)績疲軟，日漸勢微，資金鏈已緊繃。最近兩個多月，其擔(dān)保動作頻繁。
目前，凈資產(chǎn)僅11億元的寶安地產(chǎn)竟為旗下近10家子公司提供逾22億元的擔(dān)保，對外擔(dān)?？傤~是其凈資產(chǎn)的2倍，嚴重違反了證監(jiān)會“上市公司對外擔(dān)?？傤~不得超過最近一個會計年度合并會計報表凈資產(chǎn)的50%”的規(guī)定，其對資金的渴求可見一斑。
寶安地產(chǎn)土儲較少，項目也有限，融資渠道單一，發(fā)展空間受限制。不過，中國寶安有數(shù)百萬土儲，但會否逐步注入寶安地產(chǎn)仍是未知數(shù)。
“當(dāng)時收購的時候確實是準備將其作為地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺的，但以后還是要看時機和時間的，因為政策變化和證監(jiān)會限制也比較多。目前只注入了惠州地產(chǎn)一個項目。”中國寶安董事會相關(guān)人士對時代周報記者表示。
房地產(chǎn)行業(yè)的差等生
寶安地產(chǎn)作為深圳老牌房企，并沒有像萬科[簡介 最新動態(tài)]、招商、金地一樣做大做強，躋身一線房企陣營，其長期以來固步自封，目前布局僅限于深圳、西安、東莞、湘潭、惠州、惠東，業(yè)績不盡如人意，至今仍游刃在三線房企的邊緣。
寶安地產(chǎn)旗下子公司眾多，經(jīng)營范圍涉足廣，涵括了房地產(chǎn)、物業(yè)管理、出租車運輸、物流及裝卸運輸、酒店業(yè)務(wù)，定位不夠明確，再加上地產(chǎn)業(yè)務(wù)始終未得突破，一度陷入了積重難返的困局。
綜合寶安地產(chǎn)這幾年的年報可知，其尚未形成多項目聯(lián)動開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，新項目開拓及尋找儲備土地方面進展滯緩；部分存量土地在手續(xù)完善、功能變更及升級改造等方面工作進展較慢；且資金籌措渠道單一；存貨多資金回籠困難等，這些詬病已經(jīng)成為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸。
而為集中兵力支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，寶安地產(chǎn)唯一的選擇就是先收縮戰(zhàn)線。實際上，寶安地產(chǎn)早就開始剝離非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其2010年年報稱：“2010 年公司已基本完成非房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)剝離工作，目前尚未剝離的裝卸運輸類傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，實物資產(chǎn)少，員工眾多，安置難度大，加上常年虧損或微利，難以尋找受讓對象，將影響該類企業(yè)的剝離進度。”
2010年11月4日，因涉嫌虛假陳述，寶安地產(chǎn)收到證監(jiān)會深圳稽查局《立案調(diào)查通知書》，被立案調(diào)查，之后又遭遇財務(wù)報表“非標(biāo)”被停牌核查、高管離職等接連發(fā)生的變故，雪上加霜。
2009-2011年，寶安地產(chǎn)營業(yè)總收入分別為6.97億、7.77億、8.17億元，利潤總額分別為0.68億、1.28億、2.27億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為0.71億、0.96億、1.4億元，雖實現(xiàn)了逐年上升，但這些收入部分還來自于轉(zhuǎn)讓非地產(chǎn)公司帶來的收益。由此可見，寶安地產(chǎn)仍是房地產(chǎn)行業(yè)的差等生。
不過，自去年5月被正式納入“寶安系”后，寶安地產(chǎn)順理成章被看做是寶安系地產(chǎn)整合的平臺。然而，一切沒那么順利。
接手大股東的“燙手山芋”
中國寶安旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年來業(yè)績平平，少有建樹。做大房地產(chǎn)板塊，尋求上市公司資源重組一直是中國寶安的戰(zhàn)略。
從2008年7月開始，中國寶安增持深鴻基，2009年6月9日，中國寶安集團控股有限公司(中國寶安的控股公司，下稱“寶安控股”)以持股19.8%打敗原第一大股東深圳東鴻信投資發(fā)展有限公司(下稱“東鴻信”)，成為深鴻基的第一大股東。在2009年6月30日的深鴻基2008年年度股東大會上，中國寶安董事局常務(wù)副主席兼執(zhí)行總裁陳泰泉及其他四位寶安系高管正式進入深鴻基新一屆董事局，董事局還包括東鴻信2人，獨立董事4人，職工董事1人，顯而易見，中國寶安已取得了深鴻基控制權(quán)。
2011年5月，深鴻基正式改名為寶安地產(chǎn)。歷經(jīng)3年的股權(quán)爭奪戰(zhàn)，中國寶安終于將深鴻基納入“寶安系”。
中國寶安早在2009年6月11日的公告中表示，為避免與深鴻基產(chǎn)生同業(yè)競爭，并承諾將寶安控股和中國寶安所擁有的適合深鴻基發(fā)展需求的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)以合理價格和恰當(dāng)方式注入深鴻基。中國寶安承諾，不與深鴻基就同一地塊的地產(chǎn)開發(fā)項目進行競購，也不在毗鄰地塊進行同種類型房地產(chǎn)項目開發(fā)。
然而截至目前，中國寶安僅向?qū)毎驳禺a(chǎn)注入了一個公司。
中國寶安已自顧不暇，且投資喜好諸多，自身資金鏈亦緊張，多次低價出賣子公司救急。今年5月30日，中國寶安就連發(fā)兩個公告以18億元出售6家公司股權(quán)。其中一個公告稱，寶安地產(chǎn)擬以1.7億元受讓中國寶安全資子公司惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“惠州地產(chǎn)”)100%股權(quán)，雖然是以1.7億元的低價轉(zhuǎn)讓，實際上深藏玄機：中國寶安是在脫手一個“燙手山芋”。
中國寶安公告顯示，截至今年2月29日，惠州地產(chǎn)資產(chǎn)總額評估值為7.62億元，負債評估值為5.92億元，凈資產(chǎn)評估值為1.69億元，資產(chǎn)負債率高達77.8%。而在惠州地產(chǎn)總計5.9億元的債務(wù)中，有4.39億元系與中國寶安的往來欠款。對于這筆欠款，中國寶安在關(guān)聯(lián)交易條款設(shè)置上進行了“苛刻的處理”。寶安地產(chǎn)承諾：在成為惠州地產(chǎn)股東之日起，由其每季度向中國寶安等額支付欠款，一年內(nèi)全部付清。
惠州地產(chǎn)旗下有兩個項目，旗下還擁有13萬平方米的商住用地和5.5萬平方米工業(yè)用地。但是，惠州地產(chǎn)旗下體量最大的項目山水龍城由于資金問題，已經(jīng)處于停工狀態(tài)。今年1-6月，惠州地產(chǎn)的凈利潤虧損376.53萬元。向惠州地產(chǎn)的后續(xù)追加投入以及需向中國寶安支付的6億元，對業(yè)績不濟、資金鏈已緊繃的寶安地產(chǎn)無疑構(gòu)成了巨大壓力。
凈資產(chǎn)11億擔(dān)保超22億
今年10月13日，寶安地產(chǎn)發(fā)布公告稱，為惠州地產(chǎn)提供4.5億元的擔(dān)保，公告還顯示，“截至2012年9月30日，公司貸款金額為人民幣22650萬元；公司對外擔(dān)?？傤~為人民幣20850萬元(均為公司對全資控股子公司提供的擔(dān)保)，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的20.9%。”
2012年11月21日，寶安地產(chǎn)又為旗下湖南寶安鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“湖南寶安”)、惠東縣寶安鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、東莞市宜久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市鴻基物業(yè)管理有限公司等6家公司提供共12.6億元的擔(dān)保。公告稱：“截至2012年9月30日，公司對外擔(dān)保總額為人民幣65850萬元(均為公司對全資控股子公司提供的擔(dān)保)，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的66.13%。”
12月10日，中國寶安再次為湖南寶安提供3億元擔(dān)保。公告稱：“截至2012年9月30日，公司貸款金額為人民幣36650萬元；公司對外擔(dān)?？傤~為人民幣65850萬元(均為公司對全資控股子公司提供的擔(dān)保)，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的66.13%。”
很明顯，上述幾個公告的統(tǒng)計時間都是截至9月30日，但數(shù)據(jù)存在明顯的前后矛盾：第一次和第三次公告的貸款金額不同，第一次公告的擔(dān)?？傤~與第二次、第三次的擔(dān)?？傤~不一樣。如果算上這三次的擔(dān)保，寶安地產(chǎn)為子公司的擔(dān)保總額至少在22億元以上。
而寶安地產(chǎn)三季度的財報數(shù)據(jù)顯示，寶安地產(chǎn)貨幣資金不足1.2億元，總資產(chǎn)約26億元，總負債約15億元，其中流動負債就為14.5億元，其所有者權(quán)益即凈資產(chǎn)為11億元，對外擔(dān)保總額是凈資產(chǎn)的整整2倍，嚴重違反了證監(jiān)會關(guān)于“上市公司對外擔(dān)保總額不得超過最近一個會計年度合并會計報表凈資產(chǎn)的50%”的規(guī)定。
“為子公司擔(dān)保，純粹是借雞下蛋，增加子公司融資渠道與下降融資成本，提高經(jīng)營利潤。但是‘為促進子公司項目發(fā)展’這是個很好的理由，這樣做的風(fēng)險就是提高了寶安地產(chǎn)的整體負債率！” 亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對時代周報記者表示。
不過，一個現(xiàn)實的問題就是，寶安地產(chǎn)為子公司的借款都提供連帶責(zé)任保證，如果不能按時還款，很可能會產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，風(fēng)險不言而喻。
“我們只是授權(quán)做這樣的擔(dān)保，實際上擔(dān)保還沒有發(fā)生。”寶安地產(chǎn)證券事務(wù)代表劉瑩竟然如此解釋。
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