華潤置地正在緊鑼密鼓地舉行一項(xiàng)融資，擬向一家銀行貸款10億港元，期限三年。但未披露借款利息及用途，“一般情況下，像華潤、中海這樣的央企，融資成本都比較低，大概在4%左右，而且目前香港資金池比較充足，融資很容易。”輝立證券一位分析師告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“用途上，部分用于還債，其余部分用于購地和其他用途。”

這只是冰山一角。據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)觀察，今年華潤置地頻繁融資，至今已通過八次銀行貸款的形式取得超過百億港元的資金。而從去年開始，這家央企就大規(guī)模“圈錢”，通過發(fā)信債券、銀行貸款等方式攫取了近200億港元的“戰(zhàn)利品”。

那么，在其他房企融資舉步維艱之際，華潤置地就輕而易舉地在資本市場上斬獲百億元，如此頻繁融資，到底是其高庫存壓力下解資金之渴，還是為新一輪大規(guī)模擴(kuò)張貯備“彈藥”？

低成本舉債百億

盡管華潤置地在公告中并未透露“一家銀行”到底是哪家，但在前不久，香港市場傳出消息，華潤置地正在尋求一筆10億港元的三年期貸款。

這已是華潤置地今年以來的第八筆融資，盡管該公司數(shù)次融資未披露利率，但上述分析是稱，成本一般都在4%左右，而且銀行貸款是這家央企的主要融資途徑，一直較為平穩(wěn)。

將時(shí)間鏡頭拉長至今年年初，華潤置地融資的軌跡就更加清晰。1月12日，通過幾家銀行組成的銀團(tuán)，獲得了13億港元的貸款；2月至6月間，多次密集融資，共獲得了近46億港元的資金。

胃口越來越大。8月7日，華潤置地再次拋出融資計(jì)劃，擬通過數(shù)家銀行組成的銀團(tuán)，舉債34億港元，為期三年。這亦是該公司今年最大的一筆融資。

“這個(gè)時(shí)候融資的背景是，無論是成交量還是價(jià)格，尤其在一線城市，都有明顯的回暖。”上述分析是告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“最重要的是，這個(gè)時(shí)候，包括萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、保利以及中海等行業(yè)龍頭都開始搶地了，華潤這個(gè)時(shí)候融資，不外乎也是為了拓展。”

加之此次融資，截至目前，華潤置地通過銀行貸款，共取得了約103億港元的融資，期限大都在2-3年。那么，在不少房企因“銀根”緊縮，融資舉步維艱之際，華潤置地為什么卻頻頻融資，并斬獲不少？

“華潤置地公告的內(nèi)容非常有限，但對于這樣的貸款協(xié)議，必須分清是新增貸款還是續(xù)貸、是普通的貸款還是針對特定項(xiàng)目的貸款，同時(shí)，也要特別關(guān)注融資的成本。”民生銀行一位分析師告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“體上看，金融機(jī)構(gòu)對華潤置地的償債能力還是比較認(rèn)可的。”

上述分析師則表示，華潤置地在融資方面有幾大優(yōu)勢，第一是央企的背景優(yōu)勢；第二是依托母公司的信用與金融優(yōu)勢；第三是商業(yè)模式優(yōu)勢。

但值得注意的是，相關(guān)融資協(xié)議規(guī)定，華潤置地必須確保華潤集團(tuán)為公司的單一最大股東，以及實(shí)益擁有和控制(直接或間接)最少35%本公司已發(fā)行股本。截至12月21日，華潤集團(tuán)擁有華潤置地已發(fā)行股本的約68%，顯然，這樣的最低持股百分比要求并不苛刻。

加碼商業(yè)地產(chǎn)

在大舉融資之際，華潤置地亦在積極設(shè)局布點(diǎn)，“跑馬圈地”。

12月11日，華潤置地以底價(jià)9.47億元奪得深圳后海T107-0069號宅地。據(jù)悉，該地塊位于已開建的華潤總部大廈附近，未來或?qū)⒋蛟斐蔀槿A潤總部大廈附近的配套住宅項(xiàng)目；就在8月16日，其砸下26.5億元拿下了同一區(qū)域的T107-0028號商住地。

在深圳大舉拿地的同時(shí)，華潤置地亦在其他多個(gè)城市攻城略地。僅在8月24日之后的半個(gè)月間，華潤斥資34億元，拿地近800畝。這與上半年僅拿兩宗地的謹(jǐn)慎態(tài)度相比，下半年明顯加快了拿地步伐。

其實(shí)，早在8月17日舉行的中期業(yè)績會(huì)上，華潤置地董事局主席王印就表是，公司受評級和財(cái)務(wù)條件的約束，凈負(fù)債率及總負(fù)債率分別不能超過80%及50%，因此未來會(huì)適量增加土儲(chǔ)。

據(jù)華潤方面透露，公司年初至今已新增土地儲(chǔ)備逾400萬平方米，涉資80億元，計(jì)劃明年會(huì)繼續(xù)加大購地力度，并預(yù)期今年底的負(fù)債率能由年中的66.3%水平進(jìn)一步改善。除了銷售進(jìn)賬債外，母公司定向注入資產(chǎn)或許也是其幫助改善負(fù)債率的路徑之一。 11月30日，華潤置地發(fā)布公告宣布，以21.17億港元為代價(jià)，收購旗下全資附屬公司正新投資有限公司出售的海宇投資有限公司全部股權(quán)，從而獲得南寧華潤中心項(xiàng)目55%的股權(quán)。估計(jì)一年租金收入超過1.5億元，若于年內(nèi)注入上市公司，預(yù)期可實(shí)時(shí)錄得租金收益。

更為明顯的是，在今年拿地中，華潤置地加大了商業(yè)地塊的儲(chǔ)備力度。上述分析師認(rèn)為，“多次融資也是為了加大拓展商業(yè)地產(chǎn)力度。”

早在今年年初，華潤置地管理層透露，在戰(zhàn)略層面，本集團(tuán)加大了在三線城市獲取“住宅+五彩城”項(xiàng)目的力度，同時(shí)縮短萬象城的開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，加快商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度。2010年，華潤置地就曾對外界表示，預(yù)計(jì)在2015年左右，在資產(chǎn)的比例和盈利貢獻(xiàn)方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例要達(dá)到40%左右。

上述分析師指出，為了支持商業(yè)地產(chǎn)正常開發(fā)及后期的運(yùn)營，就得加大融資力度。

而近日，華潤置地北京區(qū)域總經(jīng)理蔣智生告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“我們的業(yè)地產(chǎn)拓展力度正在一步一步加大，而在銷售上今年將突破500億元。”而在去年年初，華潤置地宣布了新的5年計(jì)劃，目標(biāo)5年后銷售額達(dá)1000億元，年凈利潤達(dá)150億元，等于“再造一個(gè)華潤”。

因此，無論在拓展上，還是融資上，未來華潤置地都會(huì)變得更加積極。